در پروژههای مشارکت در ساخت، تعیین سهم مالک و سازنده یکی از حساسترین مراحل شروع همکاری است. اگر درصدها فقط براساس عرف محله یا پیشنهاد یکی از طرفین مشخص شوند، ممکن است پس از افزایش هزینهها یا روشنشدن ارزش واقعی پروژه، اختلاف قابلتوجهی میان طرفین به وجود بیاید. فرمول محاسبه مشارکت در ساخت کمک میکند ارزش آورده مالک و سازنده به عدد تبدیل شود و درصد اولیه هرکدام براساس اطلاعات واقعی پروژه به دست آید.
در این محاسبه، آورده مالک معمولاً شامل ارزش روز زمین و هزینههایی است که طبق توافق بر عهده او قرار میگیرد. آورده سازنده نیز هزینه اجرای ساختمان، دریافت مجوزها، دستمزد، مصالح و سایر مخارج پروژه را در بر میگیرد. البته نتیجه این محاسبات همیشه همان درصد نهایی قرارداد نیست؛ زیرا سود مورد انتظار، مدت اجرا، ریسک افزایش قیمتها، تراکم قابلساخت و ارزش نهایی واحدها نیز میتوانند بر توافق تأثیر بگذارند.
در ادامه، نحوه محاسبه مشارکت در ساخت را مرحلهبهمرحله بررسی میکنیم و با استفاده از فرمول، جدول و یک مثال عددی نشان میدهیم چگونه میتوان درصد مالک و سازنده و سود احتمالی هر طرف را دقیقتر برآورد کرد.
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت چیست؟
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت براساس مقایسه ارزش آورده مالک و سازنده است. ابتدا آورده هر دو طرف به مبلغ تبدیل میشود و سپس سهم هرکدام از مجموع آوردهها به دست میآید. ارزش زمین و هزینههای ساخت نیز باید براساس قیمتهای یک بازه زمانی محاسبه شوند.
فرمول محاسبه درصد سهم مالک:
آورده مالک معمولاً شامل ارزش روز زمین و هزینههایی است که طبق توافق بر عهده او قرار دارد.
درصد سهم مالک = (آورده مالک ÷ مجموع آورده مالک و سازنده) × ۱۰۰
فرمول محاسبه درصد سهم سازنده:
آورده سازنده شامل مجموع هزینههایی است که طبق قرارداد برای طراحی، دریافت مجوزها و اجرای ساختمان پرداخت میکند.
درصد سهم سازنده = (آورده سازنده ÷ مجموع آورده مالک و سازنده) × ۱۰۰
درصد سازنده را میتوان از روش زیر نیز به دست آورد:
درصد سهم سازنده = ۱۰۰ − درصد سهم مالک
این درصدها ارزش سهم هر طرف از پروژه را مشخص میکنند، اما تعیین اینکه کدام واحد، طبقه، پارکینگ یا انباری به هر طرف برسد، در مرحله تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت انجام میشود.
درصدهای بهدستآمده مبنای اولیه مذاکره هستند. درصد نهایی پس از بررسی سود پروژه، مدت اجرا، ریسک افزایش هزینهها و سایر تعهدات طرفین تعیین میشود.
طریقه محاسبه درصد مشارکت در ساخت بهصورت مرحلهبهمرحله
برای تعیین درصد مشارکت، باید ارزش تمام آوردهها و تعهدات مالی مالک و سازنده مشخص شود. این محاسبه در چهار مرحله انجام میشود.
- مرحله اول: محاسبه آورده مالک
آورده مالک معمولاً شامل ارزش روز زمین و هزینههایی است که طبق قرارداد بر عهده او قرار میگیرد:
آورده مالک = ارزش روز زمین + هزینههای پرداختی مالک
ارزش زمین نیز از ضرب مساحت ملک در قیمت واقعی هر مترمربع به دست میآید.
- مرحله دوم: برآورد آورده سازنده
آورده سازنده شامل هزینه اجرای ساختمان و مخارج جانبی مانند تخریب، طراحی، مجوزها، عوارض، بیمه، تأسیسات و انشعابات است:
آورده سازنده = هزینه اجرای ساختمان + هزینههای جانبی بر عهده سازنده
هزینه ساخت باید براساس زیربنای کل و سطح کیفیت توافقشده برآورد شود.
- مرحله سوم: ثبت سایر پرداختهای طرفین
پرداختهایی مانند بلاعوض، هزینه اسکان مالک یا مبالغی که مالک برای اجرای پروژه میپردازد باید جداگانه ثبت شوند. ازآنجاکه بلاعوض جزو هزینه مستقیم اجرای ساختمان نیست، نحوه محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت باید جدا از مخارج اجرایی بررسی شود. همچنین مبلغ، زمان پرداخت و شرایط بازپرداخت قرض الحسنه اسکان در مشارکت در ساخت باید بهروشنی مشخص شود. ثبت جداگانه این پرداختها از محاسبه دوباره هزینهها جلوگیری میکند و تعهد مالی واقعی هر طرف را نشان میدهد.
- مرحله چهارم: تعیین درصد اولیه و بررسی سود پروژه
پس از محاسبه مجموع آوردهها، درصد اولیه مالک و سازنده با فرمولهای بخش قبل به دست میآید. سپس این درصد با توجه به ارزش نهایی ساختمان، مدت اجرا، سود مورد انتظار و ریسک افزایش هزینهها بررسی میشود.
درصد محاسباتی مبنای مذاکره است و درصد نهایی پس از بررسی شرایط اقتصادی پروژه و توافق طرفین در قرارداد ثبت میشود.
مثال عددی نحوه محاسبه مشارکت در ساخت
برای نمونه، مشخصات یک پروژه فرضی را بهصورت زیر در نظر میگیریم:
- مساحت زمین: ۳۰۰ مترمربع
- ارزش هر مترمربع زمین: ۱۲۰ میلیون تومان
- زیربنای کل: ۱۲۰۰ مترمربع
- هزینه ساخت هر مترمربع: ۲۰ میلیون تومان
- هزینههای جانبی سازنده: ۶ میلیارد تومان
جدول محاسبه مشارکت در ساخت
متغیر | روش محاسبه | نتیجه |
آورده مالک | ۳۰۰ × ۱۲۰ میلیون تومان | ۳۶ میلیارد تومان |
هزینه پایه ساخت | ۱۲۰۰ × ۲۰ میلیون تومان | ۲۴ میلیارد تومان |
آورده سازنده | ۲۴ + ۶ میلیارد تومان | ۳۰ میلیارد تومان |
مجموع آوردهها | ۳۶ + ۳۰ میلیارد تومان | ۶۶ میلیارد تومان |
درصد مالک | ۳۶ ÷ ۶۶ × ۱۰۰ | ۵۴٫۵۵ درصد |
درصد سازنده | ۳۰ ÷ ۶۶ × ۱۰۰ | ۴۵٫۴۵ درصد |
براساس این محاسبات، سهم اولیه مالک ۵۴٫۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵٫۴۵ درصد است. این اعداد درصد محاسباتی پروژه را نشان میدهند و درصد نهایی پس از بررسی سود، ریسک و توافق طرفین مشخص میشود.
فرمول محاسبه سود دوران مشارکت در پروژه ساختمانی
درصد مشارکت، سهم هر طرف از پروژه را مشخص میکند؛ اما سود دوران مشارکت از مقایسه ارزش نهایی این سهم با آورده مالک یا سازنده به دست میآید.
ابتدا باید ارزش کل ساختمان پس از تکمیل محاسبه شود:
ارزش نهایی پروژه = ارزش واحدها + پارکینگها + انباریها و سایر فضاهای قابلواگذاری
سپس سود ناخالص پروژه به دست میآید:
سود ناخالص پروژه = ارزش نهایی پروژه − مجموع آورده مالک و سازنده
در مثال قبل، مجموع آوردهها ۶۶ میلیارد تومان بود. اگر ارزش نهایی ساختمان را ۹۶ میلیارد تومان در نظر بگیریم:
۹۶ − ۶۶ = ۳۰ میلیارد تومان سود ناخالص
سود هر طرف نیز از فرمول زیر محاسبه میشود:
سود هر طرف = ارزش نهایی سهم او − آورده پرداختشده
محاسبه نتیجه:
- ارزش سهم مالک: ۹۶ × ۵۴٫۵۵٪ ۵۲٫۳۷ میلیارد تومان
- سود مالک: ۵۲٫۳۷ − ۳۶ ۱۶٫۳۷ میلیارد تومان
- ارزش سهم سازنده: ۹۶ × ۴۵٫۴۵٪ ۴۳٫۶۳ میلیارد تومان
- سود سازنده: ۴۳٫۶۳ − ۳۰ ۱۳٫۶۳ میلیارد تومان
اگر سازنده بلاعوض، هزینه اسکان یا مخارج دیگری پرداخت کند، این مبالغ باید از سود او کسر شوند. هزینههای پرداختی مالک نیز از سود نهایی او کم میشوند.
این اعداد سود برآوردی هستند؛ زیرا قیمت فروش، هزینه اجرا و مخارج پیش بینینشده ممکن است در طول پروژه تغییر کنند. برای بررسی دقیقتر عوامل مؤثر بر بازدهی پروژه، میتوانید مطلب سود ساختوساز چقدر است و چگونه محاسبه میشود؟ را مطالعه کنید.
تفاوت درصد محاسباتی با درصد توافقی مشارکت در ساخت
درصد محاسباتی از مقایسه ارزش آورده مالک و سازنده به دست میآید؛ اما درصد توافقی عددی است که پس از بررسی شرایط پروژه و مذاکره طرفین در قرار داد مشارکت در ساخت ثبت میشود. بنابراین، این دو درصد الزاماً یکسان نیستند.
نوع درصد | مبنای تعیین |
درصد محاسباتی | ارزش زمین، هزینه ساخت و سایر آوردههای مالی |
درصد توافقی | محاسبات مالی، سود، ریسک، مدت اجرا و توافق طرفین |
در مثال قبل، سهم محاسباتی مالک ۵۴٫۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵٫۴۵ درصد بود. طرفین ممکن است در قرارداد نسبت ۵۵ به ۴۵ را انتخاب کنند؛ اما همین اختلاف کوچک در یک پروژه ۹۶ میلیارد تومانی بیش از ۴۰۰ میلیون تومان ارزش دارد.
بنابراین، درصدها نباید صرفاً برای رند شدن تغییر کنند. درصد نهایی زمانی منطقی است که ارزش ریالی سهمها، سود احتمالی، ریسک پروژه و تعهدات مالی هر دو طرف بررسی شده باشند.
چه عواملی نتیجه محاسبه مشارکت در ساخت را تغییر میدهند؟
تغییر مشخصات مالی یا فنی پروژه میتواند بر آوردهها، سود و درصد پیشنهادی مالک و سازنده اثر بگذارد.
عامل | تأثیر بر محاسبات |
تراکم و زیربنای قابلساخت | هزینه اجرا و ارزش نهایی پروژه را تغییر میدهد. |
قیمت مصالح و دستمزد | آورده واقعی سازنده و سود او را تحتتأثیر قرار میدهد. |
سطح کیفیت ساختمان | انتخاب نما، تأسیسات و تجهیزات گرانتر، هزینه ساخت را افزایش میدهد. |
ارزش نهایی ساختمان | سود پروژه و ارزش ریالی سهم هر طرف را تغییر میدهد. |
پرداختهای نقدی | بلاعوض، هزینه اسکان یا پرداخت مالک بر تعادل مالی طرفین اثر میگذارد. |
مدت اجرای پروژه | تأخیر، هزینهها و مدت خواب سرمایه سازنده را افزایش میدهد. |
تغییر این عوامل پس از امضای قرارداد، درصد مشارکت را بهصورت خودکار تغییر نمیدهد. نحوه تعدیل هزینهها یا بازنگری سهمها باید در قرارداد مشخص شده باشد و هر تغییر نیز بهصورت مکتوب ثبت شود.
اشتباهات رایج در محاسبه درصد مشارکت در ساخت
ورود اطلاعات نادرست حتی با وجود فرمول صحیح میتواند سهم مالک و سازنده را غیرواقعی نشان دهد. مهمترین اشتباهات عبارتاند از:
- برعکس قراردادن اعداد در فرمول: آورده هر طرف باید بر مجموع آوردهها تقسیم شود، نه برعکس.
- اشتباه گرفتن قیمت زمین با آپارتمان نوساز: قیمت زمین برای محاسبه آورده مالک و قیمت واحد نوساز برای برآورد ارزش نهایی پروژه استفاده میشود.
- محاسبه هزینه ساخت براساس متراژ مفید: هزینه اجرا باید براساس زیربنای کل، شامل مشاعات و فضاهای خدماتی، برآورد شود.
- حذف یا محاسبه دوباره هزینههای جانبی: باید مشخص شود هزینه ساخت اعلامشده شامل مجوزها، طراحی، بیمه، انشعابات و سایر مخارج هست یا خیر.
- درنظرگرفتن سود سازنده بهعنوان هزینه قطعی: سود مورد انتظار با هزینه واقعی ساخت یکسان نیست و باید جداگانه بررسی شود.
- اتکا به عرف بدون انجام محاسبات: عرف مشارکت در ساخت میتواند برای مقایسه پیشنهادها مفید باشد؛ اما نسبتهایی مانند ۵۰–۵۰ یا ۶۰–۴۰ بدون بررسی ارزش زمین، هزینه ساخت و سود پروژه قابلاعتماد نیستند.
برای محاسبه دقیق سهم مالک و سازنده چه باید کرد؟
فرمولهای این مقاله درصد اولیه مشارکت را نشان میدهند؛ اما تعیین سهم نهایی به بررسی ارزش واقعی زمین، تراکم قابلساخت، هزینه کامل اجرا، ارزش نهایی ساختمان و تعهدات مالی طرفین نیاز دارد. همچنین باید تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، مانند پرداخت هزینهها، کیفیت اجرا، زمان تحویل و تأمین اسکان مالک، بهدقت مشخص شوند.
کارشناسان مجموعه میتوانند با بررسی مشخصات ملک و شرایط بازار، درصد پیشنهادی و سود احتمالی مالک و سازنده را در چند سناریو محاسبه کنند. این برآورد پیش از امضای قرارداد، امکان مذاکره براساس اعداد واقعی را فراهم میکند و احتمال اختلاف بر سر سهمها و هزینههای اضافی را کاهش میدهد.
جمعبندی
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت براساس مقایسه ارزش زمین و پرداختهای مالک با هزینه ساخت و تعهدات مالی سازنده است. با تقسیم آورده هر طرف بر مجموع آوردهها، درصد اولیه سهم او مشخص میشود؛ اما درصد نهایی به عواملی مانند تراکم، کیفیت اجرا، بلاعوض، هزینه اسکان و ریسک پروژه نیز بستگی دارد.
اگر به دنبال بهترین شرکت ساختمانسازی در غرب تهران هستید، مهندس محسن زینلی و تیم کارشناسی مجموعه میتوانند درصد منطقی مشارکت و سود احتمالی طرفین را براساس اطلاعات واقعی ملک محاسبه کنند.
سؤالات متداول درباره فرمول محاسبه مشارکت در ساخت
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت چیست؟
برای تعیین سهم هر طرف، ارزش آورده او بر مجموع آورده مالک و سازنده تقسیم و حاصل در عدد ۱۰۰ ضرب میشود:
درصد هر طرف = (آورده همان طرف ÷ مجموع آوردهها) × ۱۰۰
آیا درصد مشارکت در ساخت همیشه ۵۰–۵۰ است؟
خیر. درصد مشارکت در ساخت و ساز به ارزش زمین، هزینه کامل اجرا، سود، ریسک و تعهدات طرفین بستگی دارد. بنابراین، نسبت ۵۰–۵۰ برای تمام پروژهها مناسب نیست.
افزایش هزینه ساخت چه اثری بر درصد مشارکت دارد؟
افزایش هزینهها، آورده واقعی و سود سازنده را تغییر میدهد؛ اما باعث تغییر خودکار درصد توافقشده نمیشود. نحوه جبران هزینههای اضافی یا بازنگری سهمها باید در قرارداد مشخص شده باشد.
فرمول محاسبه سود دوران مشارکت چیست؟
سود هر طرف از اختلاف ارزش نهایی سهم او و مجموع آوردهها و هزینههای پرداختشدهاش به دست میآید:
سود هر طرف = ارزش نهایی سهم − آورده و هزینههای پرداختی