ساختمان‌ها با گذر زمان فرسوده می‌شوند و مالکین در بسیاری از موارد با چالش تأمین سرمایه برای نوسازی مواجه‌اند. در چنین شرایطی، مشارکت در ساخت به عنوان یکی از راهکارهای متداول و کم‌هزینه، امکان تبدیل یک ملک کلنگی به ساختمانی مدرن و ایمن را فراهم می‌کند. در این شیوه، مالک و سازنده طی قراردادی توافق می‌کنند که هرکدام بخشی از منابع موردنیاز پروژه را تأمین کنند و در نهایت، سهم مشخصی از واحدهای ساخته‌شده را دریافت نمایند. نکته مهم اینجاست که در کنار قوانین، عرف مشارکت در ساخت نیز نقش کلیدی در تعیین شرایط قرارداد، میزان بلاعوض و درصد سهم طرفین دارد. آشنایی با این عرف‌ها، برای جلوگیری از اختلافات و دستیابی به توافقی عادلانه ضروری است.
عرف مشارکت در ساخت به چه معناست؟
عرف مشارکت در ساخت یعنی شرایط و درصدهای رایجی که بدون قانون مکتوب، بین مالکان و سازندگان به‌عنوان روال مرسوم پذیرفته شده است. این عرف معمولاً شامل سهم مالک و سازنده از واحدها، نحوه تقسیم سود و بعضی توافقات جانبی است که در بیشتر قراردادها تکرار می‌شود.
برای مثال:
- در بسیاری از شهرها، سهم مالک معمولاً کمی بیشتر از سازنده در نظر گرفته می‌شود، حتی اگر قانون به‌طور دقیق چنین چیزی نگفته باشد.
- پرداخت مبلغی به‌عنوان بلاعوض توسط سازنده به مالک، عرفی جاافتاده است تا مالک بتواند در مدت ساخت در جایی دیگر ساکن شود.
- حتی زمان‌بندی تحویل واحدها یا شیوه تقسیم پارکینگ‌ها هم در بعضی مناطق بر اساس همین عرف مشخص می‌شود.
در نتیجه، عرف مشارکت در ساخت نوعی نقشه راه غیررسمی است که اگرچه الزام قانونی ندارد، اما در اکثر قراردادها رعایت می‌شود و طرفین هم توقع دارند شرایط به همان شکل مرسوم نوشته شود. نادیده گرفتن این عرف‌ها معمولاً باعث اختلاف و بی‌اعتمادی بین مالک و سازنده خواهد شد.
درصدهای رایج مشارکت در ساخت
یکی از مهم‌ترین سؤالاتی که همیشه مالکان و سازندگان می‌پرسند این است که سهم هر طرف در مشارکت چقدر است؟. واقعیت این است که هیچ فرمول ثابتی وجود ندارد و درصدها با توجه به ارزش زمین، موقعیت جغرافیایی، هزینه ساخت و شرایط بازار مسکن تعیین می‌شوند. اما تجربه نشان می‌دهد که یک‌سری الگوهای رایج در بیشتر شهرهای ایران تکرار می‌شوند.
- در شهرهای بزرگ و پرتقاضا مثل تهران، مشهد و اصفهان، معمولاً سهم مالک بین ۵۵ تا ۶۰ درصد و سهم سازنده بین ۴۰ تا ۴۵ درصد در نظر گرفته می‌شود.
- در مناطقی که ارزش زمین کمتر است (مثلاً حاشیه شهرها یا شهرستان‌های کوچک‌تر)، سهم مالک ممکن است به ۵۰ درصد یا حتی پایین‌تر برسد، چون هزینه ساخت برای سازنده بخش مهم‌تری از سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.
- در پروژه‌های خاص یا لاکچری، بعضی وقت‌ها مالک سهم بالاتری می‌گیرد (۶۵ درصد یا بیشتر) اما در مقابل مبلغ قابل‌توجهی بلاعوض باید پرداخت کند.
نکته مهم این است که عرف مشارکت در ساخت فقط به اعداد درصد خلاصه نمی‌شود؛ بلکه شامل توافقات جانبی مثل بلاعوض، زمان تحویل و حتی امکانات اضافه (پارکینگ، انباری، مشاعات) هم هست. با این حال، وقتی در بازار از عرف درصد مشارکت صحبت می‌شود، اغلب منظور همان نسبت‌های تقریبی بین مالک و سازنده است که در اکثر قراردادها تکرار می‌شود.
بلاعوض و نقش آن در عرف مشارکت در ساخت
یکی از اجزای مهم عرف مشارکت در ساخت، موضوع بلاعوض است. بلاعوض همان مبلغی است که سازنده برای جبران هزینه‌های مالک در مدت ساخت پرداخت می‌کند. میزان این مبلغ معمولاً به ارزش زمین، متراژ بنا و شرایط بازار بستگی دارد. به‌طور کلی، هرچه سهم مالک در قرارداد بیشتر باشد، بلاعوض بالاتری هم تعیین می‌شود. به همین دلیل آشنایی با نحوه محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت اهمیت زیادی دارد تا مالک و سازنده بتوانند قراردادی منصفانه و شفاف تنظیم کنند.
جدول نمونه عرف مشارکت در ساخت
برای اینکه دید بهتری نسبت به عرف مشارکت در ساخت داشته باشیم، می‌توانیم درصدهای رایج را در مناطق مختلف ایران مقایسه کنیم. این اعداد قطعی نیستند اما در بسیاری از قراردادها به‌عنوان الگوی مرسوم در نظر گرفته می‌شوند.
شهر / منطقه | درصد مالک | درصد سازنده | توضیح تکمیلی |
شمال تهران (مناطق لوکس) | ۶۰٪ | ۴۰٪ | معمولاً همراه با بلاعوض بالاتر در مشارکت در ساخت |
مرکز تهران و کلان‌شهرها | ۵۵٪ | ۴۵٪ | رایج‌ترین مدل در قراردادهای شهری |
شهرهای متوسط (کرج، رشت، شیراز) | ۵۰٪ | ۵۰٪ | در این مناطق بلاعوض کمتر متداول است |
شهرستان‌های کوچک | ۴۵٪ | ۵۵٪ | ارزش زمین پایین است، بنابراین سهم سازنده بیشتر می‌شود |
همان‌طور که می‌بینید، هرچه ارزش زمین بالاتر باشد، سهم مالک هم بیشتر خواهد شد. هرچه بار مالی ساخت برای سازنده سنگین‌تر باشد، درصد سهم سازنده در عرف بیشتر در نظر گرفته می‌شود
عوامل مؤثر بر تعیین عرف مشارکت در ساخت
عرف مشارکت در ساخت در همه‌جا یکسان نیست و تحت‌تأثیر چند عامل کلیدی شکل می‌گیرد. شناخت این عوامل کمک می‌کند هم مالک و هم سازنده بدانند چرا در یک منطقه درصد ۶۰ به ۴۰ مرسوم است و در جای دیگر ۵۰ به ۵۰.
- ارزش زمین
هرچه زمین در منطقه‌ای گران‌تر باشد، سهم مالک بیشتر می‌شود. به همین دلیل در مناطق شمالی شهرهای بزرگ، معمولاً عرف ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده است.
- هزینه‌های ساخت
اگر پروژه نیاز به هزینه‌های بالای ساخت (مثل سازه‌های خاص یا مصالح لوکس) داشته باشد، سهم سازنده افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی حتی اگر زمین ارزش بالایی داشته باشد، باز هم عرف می‌تواند به نفع سازنده تغییر کند.
- موقعیت جغرافیایی و شهر
در کلان‌شهرها عرف مشارکت به نفع مالک است، اما در شهرستان‌ها و شهرهای کوچک‌تر که زمین ارزان‌تر است، سازنده سهم بیشتری می‌گیرد.
- شرایط بازار مسکن
وقتی بازار مسکن پررونق باشد، رقابت بین سازندگان بیشتر می‌شود و عرف به سمت افزایش سهم مالک و یا پرداخت بلاعوض در مشارکت در ساخت می‌رود. در رکود بازار، معمولاً دست سازنده بازتر است.
- مدت زمان پروژه و ریسک‌های آن
اگر پروژه بزرگ و زمان‌بر باشد، عرف به سازنده سهم بیشتری می‌دهد تا ریسک سرمایه‌گذاری جبران شود. در مقابل، پروژه‌های کوچک و سریع معمولاً به نفع مالک بسته می‌شوند.
مزایا و معایب عرف مشارکت در ساخت
عرف مشارکت در ساخت، مثل یک راهنمای نانوشته است که مسیر مذاکره بین مالک و سازنده را ساده‌تر می‌کند. اما تکیه کامل بر عرف همیشه نتیجه مثبت ندارد. شناخت خوبی‌ها و بدی‌های این روش کمک می‌کند تصمیم‌گیری آگاهانه‌تری داشته باشید.
مزایا
- شفافیت در شروع مذاکرات: وقتی همه می‌دانند در یک منطقه معمولاً سهم مالک ۶۰ و سهم سازنده ۴۰ است، مذاکره سریع‌تر پیش می‌رود.
- کاهش اختلافات اولیه: عرف باعث می‌شود طرفین از همان ابتدا انتظارات مشابهی داشته باشند و کمتر به بن‌بست برسند.
- صرفه‌جویی در زمان و هزینه: با تکیه بر الگوهای رایج، نیاز به چانه‌زنی طولانی کمتر می‌شود.
- اعتماد بیشتر: وقتی قرارداد بر اساس رویه مرسوم منطقه نوشته شود، طرفین احساس امنیت و اعتماد بیشتری دارند.
معایب
- عدم تناسب با شرایط خاص: ممکن است عرف منطقه برای ملکی کوچک یا پروژه‌ای لوکس مناسب نباشد و حقوق یکی از طرفین ضایع شود.
- ریسک حقوقی: عرف الزام قانونی ندارد. اگر فقط به عرف تکیه کنید و مفاد قرارداد دقیق نباشد، در دادگاه مشکل‌ساز می‌شود.
- ثبات نداشتن: شرایط بازار مسکن مرتب تغییر می‌کند. عرف امروز ممکن است سال بعد کاملاً متفاوت باشد.
- نادیده گرفتن جزئیات مهم: گاهی عرف فقط درصدها را مشخص می‌کند، اما موضوعات حیاتی مثل بلاعوض در مشارکت در ساخت یا زمان تحویل را پوشش نمی‌دهد.
در نتیجه، استفاده از عرف مشارکت در ساخت مفید است، اما کافی نیست. بهترین کار این است که از عرف به‌عنوان نقطه شروع مذاکره استفاده کنید و بعد، همه جزئیات را به‌طور دقیق در قرارداد بنویسید.
چالش‌های عرف مشارکت در ساخت
تکیه بیش از حد به عرف در قراردادهای مشارکت در ساخت، اگرچه کار را در ابتدا ساده می‌کند، اما می‌تواند مشکلاتی جدی در ادامه مسیر ایجاد کند. چون عرف ضمانت قانونی ندارد و برداشت‌های مختلفی از آن وجود دارد.
- اختلاف در برداشت از عرف
در یک منطقه ممکن است برخی مالکان عرف را ۶۰ به ۴۰ بدانند و برخی دیگر ۵۵ به ۴۵. همین تفاوت کوچک گاهی باعث درگیری‌های بزرگ بین طرفین می‌شود.
- حذف جزئیات مهم از قرارداد
بعضی قراردادها فقط درصدها را می‌نویسند و بقیه موضوعات مثل بلاعوض در مشارکت در ساخت، نحوه تقسیم مشاعات یا زمان تحویل را به «عرف منطقه» حواله می‌دهند. این کار زمینه‌ساز اختلاف است.
- تغییر شرایط بازار
عرف ثابت نیست. با بالا و پایین رفتن قیمت زمین و تغییر قوانین شهرداری، آنچه امروز عرف است، فردا می‌تواند کاملاً تغییر کند.
- نادیده گرفتن شرایط خاص ملک
هر زمین ویژگی‌های خاص خودش را دارد. اگر فقط به عرف عمومی تکیه شود، ممکن است حقوق یکی از طرفین (مثلاً مالک در ملکی خاص یا سازنده در پروژه پرهزینه) به درستی در نظر گرفته نشود.
- ضعف در مراجع قانونی
در دادگاه‌ها بیشتر به قرارداد مکتوب استناد می‌شود تا عرف. بنابراین اگر قرارداد فقط بر اساس عرف تنظیم شده باشد، احتمالاً دفاع از آن سخت خواهد بود.
تفاوت عرف مشارکت در ساخت با درصد مشارکت در ساخت
خیلی‌ها این دو اصطلاح را یکی می‌دانند، اما در عمل فرق مهمی بین آن‌ها وجود دارد:
- عرف مشارکت در ساخت: یعنی روالی که در بازار جا افتاده و اغلب طرفین آن را می‌پذیرند. مثلاً در یک شهر، عرف این است که مالک ۵۵ درصد و سازنده ۴۵ درصد سهم داشته باشد. عرف الزام قانونی ندارد، اما به‌عنوان چارچوب ذهنی برای شروع مذاکره استفاده می‌شود.
- درصد مشارکت در ساخت: عددی است که در قرارداد نهایی نوشته می‌شود. این درصد نتیجه توافق قطعی بین مالک و سازنده است و بعداً ملاک تقسیم واحدها قرار می‌گیرد. معمولاً نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت بر اساس ارزش زمین، هزینه‌های ساخت و قیمت روز واحدهای نوساز در همان منطقه تعیین می‌شود؛ به این صورت که اگر ارزش زمین بسیار بالا باشد، سهم مالک بیشتر خواهد شد و اگر هزینه ساخت سنگین‌تر باشد، سهم سازنده افزایش پیدا می‌کند.
به زبان ساده، عرف یک الگوی عمومی و غیررسمی است، در حالی که درصد مشارکت تعهد رسمی و حقوقی طرفین محسوب می‌شود. خیلی وقت‌ها درصد قرارداد بر اساس عرف بسته می‌شود، اما طرفین می‌توانند خلاف عرف هم توافق کنند.
نکات حقوقی مهم درباره عرف مشارکت در ساخت
گرچه عرف نقش پررنگی در قراردادهای مشارکت در ساخت دارد، اما از نظر قانونی جایگزین متن قرارداد نمی‌شود. اگر اختلافی پیش بیاید، دادگاه پیش از هر چیز به مفاد مکتوب قرارداد توجه می‌کند. با این حال، عرف می‌تواند به‌عنوان یک مرجع کمکی در تفسیر قرارداد به کار گرفته شود.
مهم‌ترین نکات حقوقی عبارت‌اند از:
- عرف الزام‌آور نیست
هیچ قانونی مالک یا سازنده را مجبور نمی‌کند طبق عرف سهم بگیرند. عرف فقط یک چارچوب پیشنهادی است.
- ارجاع به عرف باید دقیق باشد
اگر در قرارداد بنویسید «طبق عرف منطقه»، باید مشخص کنید کدام عرف و در چه محدوده‌ای. در غیر این صورت، تفسیر قرارداد در آینده سخت می‌شود.
- عرف نمی‌تواند قانون را نقض کند
حتی اگر در منطقه‌ای رسم باشد سهم مالک بیشتر از نصف سند در ابتدای کار منتقل شود، از نظر قانونی باید مطابق مقررات رسمی عمل کرد.
- ارتباط عرف با بلاعوض در مشارکت در ساخت
در بسیاری از پرونده‌ها، میزان بلاعوض طبق عرف تعیین می‌شود. اما بهتر است این مبلغ دقیقاً در قرارداد نوشته شود تا جای هیچ اختلافی باقی نماند.
- نقش عرف در داوری
اگر بین مالک و سازنده اختلاف پیش بیاید و موضوع به داور یا دادگاه برسد، یکی از معیارهای مهم قضاوت همان عرف منطقه خواهد بود.
به همین دلیل، آگاهی از عرف بازار مهم است، اما همیشه باید همه چیز در قرارداد به‌طور شفاف و کتبی ذکر شود تا حقوق طرفین تضمین گردد.
توصیه برای مالکان و سازندگان
عرف مشارکت در ساخت به‌عنوان یک راهنمای عملی، مسیر مذاکرات بین مالک و سازنده را روشن‌تر می‌کند. با این حال، باید به یاد داشت که عرف تنها یک الگوی عمومی است و هیچ ضمانت اجرایی ندارد. آنچه اهمیت اصلی دارد، قراردادی است که به‌طور دقیق و شفاف تنظیم شده باشد. اگر فقط به عرف بسنده کنید، احتمال اختلاف و حتی مشکلات حقوقی جدی وجود دارد.
برای مالکان، آگاهی از عرف به شما کمک می‌کند بدانید چه انتظاری از سازنده داشته باشید و چه سهمی عادلانه محسوب می‌شود. برای سازندگان نیز شناخت عرف باعث می‌شود مذاکرات راحت‌تر پیش برود و اعتماد مالک جلب شود. اما در هر حال، تنظیم قرارداد اصولی و دقیق با مشاوره متخصص مهم‌ترین گام است.
اگر قصد مشارکت در ساخت ویلا دارید یا به دنبال یک تیم باتجربه برای مشارکت در ساخت غرب تهران و حتی پروژه‌های محله‌ای مثل مشارکت در ساخت گیشا هستید، مجموعه محسن زینلی می‌تواند انتخابی مطمئن باشد. ما سال‌ها تجربه در پروژه‌های مشارکتی داریم و با تکیه بر تخصص مهندسی و تعهد اجرایی، ساختمان‌هایی ایمن، مدرن و ارزشمند می‌سازیم. برای دریافت مشاوره و بررسی شرایط ملک خود همین امروز با ما تماس بگیرید.
سوالات متداول درباره عرف مشارکت در ساخت
عرف مشارکت در ساخت چیست؟
عرف مشارکت در ساخت مجموعه‌ای از درصدها و شرایط رایجی است که بدون قانون مکتوب، بین مالکان و سازندگان مرسوم شده و مبنای بیشتر قراردادها قرار می‌گیرد.
درصد عرفی مشارکت در ساخت چقدر است؟
در کلان‌شهرهایی مثل تهران، مشهد و اصفهان معمولاً سهم مالک بین ۵۵ تا ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ تا ۴۵ درصد در نظر گرفته می‌شود. در شهرهای کوچک‌تر این نسبت می‌تواند به ۵۰ به ۵۰ یا حتی ۴۵ به ۵۵ تغییر کند.
آیا عرف مشارکت در ساخت ضمانت قانونی دارد؟
خیر. عرف یک رویه رایج در بازار است و می‌تواند مبنای مذاکره باشد، اما تنها قرارداد رسمی و مکتوب در مراجع قانونی اعتبار دارد.
فرق عرف مشارکت در ساخت با درصد مشارکت چیست؟
عرف مشارکت در ساخت یک الگوی عمومی و غیررسمی است که در بازار رایج شده، اما درصد مشارکت همان عددی است که در قرارداد ثبت می‌شود و مبنای تقسیم واحد