عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت

در فرایند نوسازی و بهسازی املاک، یکی از مسائل رایج و چالش‌برانگیز، مخالفت برخی از مالکین با مشارکت در ساخت است. این عدم توافق، می‌تواند مانع از اجرای پروژه‌های مهم و به‌تبع آن، ارتقای کیفیت زندگی و رونق اقتصادی شود. در چنین شرایطی، مالکین متقاضی مشارکت، اغلب با این پرسش مواجه می‌شوند که چه اقداماتی قانونی و عملی برای رفع این مانع وجود دارد. به‌منظور یافتن راهکارهای مناسب، ضروری است ابتدا دلایل مخالفت مالک یا مالکین معترض، به‌دقت شناسایی و تحلیل شود. سپس، با در نظر گرفتن شرایط خاص هر مورد، می‌توان به بررسی راهکارهای موجود و ارائه پیشنهادات کاربردی پرداخت.

در این مقاله، به بررسی موضوع عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت پرداخته و با ارائه راهکارهای عملی و قانونی برای حل‌وفصل این اختلافات و جلوگیری از بروز مشکلات آتی، شما را در این مسیر یاری می‌کنیم.

عدم رضایت و مخالفت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت

همان‌طور که گفته شد، یکی از چالش های مشارکت در ساخت، مخالفت و عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت و ساز است. این مسئله که غالباً ریشه در نگرانی‌ها و دغدغه‌های گوناگون دارد، می‌تواند روند بهسازی و نوسازی بناهای قدیمی را به تأخیر انداخته یا حتی متوقف سازد. در ادامه، به بررسی جامع دلایل این مخالفت‌ها و ارائه راه‌حل‌های کارآمد برای رفع این چالش و جلب رضایت مالکان به‌منظور تسهیل فرایند مشارکت در ساخت و ساز می‌پردازیم.

مهم‌ترین عوامل بروز این مخالفت‌ها عبارت‌اند از:

عدم اعتماد به سازندگان و نگرانی از بروز مشکلات

بی‌اعتمادی به سازندگان و نگرانی از بروز مشکلات در طول فرایند مشارکت‌درساخت، دغدغه‌ای مشترک میان تمامی مالکین، چه موافق و چه مخالف، است. اگرچه مشارکت در ساخت با چالش‌هایی همراه است، اما با توجه به منافع قابل‌توجهی که برای مالکین به همراه دارد و نیز امکان کاهش ریسک‌های موجود از طریق راهکارهای قانونی و کارشناسی، این نوع سرمایه‌گذاری در بسیاری از موارد توجیه‌پذیر به نظر می‌رسد.

بااین‌حال، در برخی موارد، عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت و اختلافات جدی میان مالک و سازنده ممکن است به جایی برسد که ادامه همکاری امکان‌پذیر نباشد. در چنین شرایطی، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان راهکاری قانونی مطرح می‌شود که می‌تواند از بروز ضررهای بیشتر برای طرفین جلوگیری کند. آگاهی از مفاد قرارداد و شرایط فسخ، به مالکین کمک می‌کند تا در صورت لزوم، تصمیمی آگاهانه و مبتنی بر حقوق قانونی خود بگیرند.

نگرانی از محل سکونت در طول مدت ساخت و عدم آگاهی از مبالغ بلاعوض و وام قرض‌الحسنه برای اسکان موقت

یکی از دغدغه‌های اصلی مالکان در پروژه‌های مشارکت در ساخت، نگرانی از وضعیت سکونت در طول مدت اجرای پروژه است. وابستگی عاطفی و عادت به محل زندگی، از یک سو، و هزینه‌های بالای اجاره مسکن موقت از سوی دیگر، موجب ایجاد تردید در تصمیم‌گیری برای مشارکت می‌شود.

در این میان، نکته مهمی که اغلب از دیدگاه مالکان مغفول می‌ماند، وجود تسهیلات مالی نظیر مبالغ بلاعوض و وام‌های قرض‌الحسنه اسکان است. این مبالغ به‌منظور تأمین هزینه‌های مسکن موقت مالکان در طول دوره ساخت‌وساز، توسط سازندگان یا نهادهای ذی‌ربط پرداخت می‌شود.

اطلاع‌رسانی دقیق و شفاف در خصوص میزان و شرایط دریافت این تسهیلات، می‌تواند تا حد زیادی از نگرانی‌های مالکان کاسته و فرایند مشارکت‌درساخت را تسهیل نماید. به طور معمول، مبالغ بلاعوض و وام‌های اسکان به‌گونه‌ای تعیین می‌شوند که مالکان در طول مدت پروژه، با کمترین دغدغه مالی در خصوص تأمین مسکن موقت خود مواجه شوند.

ترس از عدم شفافیت قرارداد و نگرانی از ناتوانی سازنده در انجام تعهدات

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکین در پروژه‌های مشارکت در ساخت، احتمال عدم پایبندی سازنده به تعهدات مندرج در قرارداد است. این نگرانی، ناشی از عدم آگاهی کامل از مفاد قرارداد و ابهامات موجود در آن می‌باشد. لازم به ذکر است که با تنظیم قراردادی دقیق و جامع، تحت نظارت کارشناسان حقوقی و انتخاب سازنده‌ای معتبر و خوش‌نام، می‌توان تا حد زیادی از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری نمود. در یک قرارداد حرفه‌ای، ضمانت‌های اجرایی کافی برای اطمینان از حسن انجام کار سازنده پیش‌بینی شده و در صورت تخلف، جریمه‌های سنگینی برای جبران خسارت مالکین در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین، با اتخاذ تدابیر مناسب در مراحل اولیه، می‌توان این نگرانی‌ها را به حداقل رساند و با اطمینان خاطر، در پروژه‌های مشارکت در ساخت شرکت نمود.

بی‌اطلاعی از نمونه‌های موفق و دارای بازدهی بالا

یکی از دلایل مهم عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت که باعث می‌شود تمایلی به این کار نداشته باشند، فقدان آگاهی از نمونه‌های موفق و سودآور این نوع سرمایه‌گذاری است. متأسفانه، تصور نادرستی وجود دارد مبنی بر اینکه تمامی پروژه‌های مشارکت در ساخت با مشکلات و موانع گوناگونی روبه‌رو هستند. درصورتی‌که مالکین از پروژه‌هایی که با موفقیت و با همکاری سازنده و مالکین به انجام رسیده‌اند، مطلع شوند، این امر می‌تواند نقش بسزایی در تغییر دیدگاه آن‌ها و ترغیبشان به مشارکت در ساخت ایفا کند. اگر سازنده بتواند در ابتدای کار، این نمونه‌های موفق را به مالکین نشان دهد، می‌تواند به طور قابل توجهی در تسهیل و تسریع روند آغاز پروژه مؤثر باشد.

مطالعه بیشتر: سود ساخت و ساز چقدر است؟

بی‌خبری از منافع مالی حاصل از مشارکت در ساخت

یکی از مسائل حائز اهمیت در پروژه‌های مشارکت در ساخت، آگاهی مالکین از میزان سود حاصل از این نوع سرمایه‌گذاری است. غالباً، مالکین، چه موافق و چه مخالف مشارکت، اطلاعات دقیقی در این خصوص ندارند. بدیهی است، اطلاع‌رسانی شفاف و دقیق درباره سود مشارکت، می‌تواند انگیزه‌ای قوی برای ترغیب مالکین به همکاری در این پروژه‌ها باشد.

شایان ذکر است، محاسبه مشارکت در ساخت و سود حاصل از آن، فرایندی تخصصی و مبتنی بر تحلیل‌های فنی و اقتصادی است. در این محاسبات، لازم است تمامی جوانب فنی ساختمان و همچنین شرایط اقتصادی حاکم بر بازار، از جمله نرخ تورم، لحاظ گردد. اگرچه محاسبات سرانگشتی می‌تواند به‌عنوان تخمینی اولیه مورد استفاده قرار گیرد، اما ارائه یک طرح توجیهی فنی و اقتصادی جامع و دقیق، نقش بسزایی در جلب رضایت مالکین، به‌ویژه آن دسته که تمایلی به مشارکت ندارند، ایفا می‌کند. این طرح باید به زبانی ساده و قابل‌فهم، تمامی مزایا و منافع حاصل از مشارکت را برای مالکین تشریح نماید.

اختلاف در محاسبه قدرالسهم مالکین

یکی از مهم‌ترین عوامل بروز اختلاف بین مالکان در پروژه‌های مشارکت در ساخت، نحوه محاسبه قدرالسهم است. قدرالسهم، به زبان ساده، میزان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین کل ملک را مشخص می‌کند. هرچند روش‌های محاسبه قدرالسهم در مباحث حقوقی به‌تفصیل مورد بررسی قرار گرفته‌اند، اما به‌طورکلی، قانون تعیین می‌کند که قدرالسهم هر واحد بر اساس نسبت مساحت مفید آن واحد به مجموع مساحت مفید تمامی واحدها محاسبه شود. در این میان، نقش یک کارشناس بی‌طرف و متخصص بسیار حائز اهمیت است. حضور کارشناس و ارائه توضیحات دقیق و شفاف به مالکان، می‌تواند در رفع ابهامات و ایجاد درک صحیح از منطق حاکم بر تعیین قدرالسهم مؤثر باشد. این امر به‌ویژه در مواردی که برخی از مالکان با نحوه محاسبه قدرالسهم مخالف هستند، می‌تواند زمینه را برای توافق و پیشبرد پروژه فراهم سازد و در نهایت، مالکان را نسبت به منافع حاصل از مشارکت در ساخت، آگاه‌تر سازد.

راهکار قانونی تخریب ملک فرسوده در صورت عدم توافق همه مالکین

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، در پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های قدیمی، عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت، مسئله‌ای مهم است و توافق تمامی مالکین برای انجام این پروسه، امری ضروری به نظر می‌رسد. اما در شرایطی که یکی از مالکین با این مشارکت موافق نباشد، مسیر قانونی پیش روی سایر مالکین، توسل به قانون تملک آپارتمان‌ها خواهد بود. بر اساس این قانون، چنانچه عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و احتمال بروز خطرات جانی و مالی برای ساکنین و عابرین وجود داشته باشد، می‌توان با ارائه مستندات و طرح موضوع در مراجع ذی‌صلاح، مجوز تخریب ساختمان را دریافت نمود.

لازم به یادآوری است که تأیید این موضوع، مستلزم نظر کارشناسی سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است و فرایندی زمان‌بر و پیچیده محسوب می‌شود. با در نظر گرفتن دشواری‌های این مسیر قانونی، توصیه اکید آن است که در وهله اول، تمامی تلاش‌ها بر ایجاد فضایی سازنده و مبتنی بر مذاکره با مالکین معترض متمرکز شود. تجربه نشان داده است که آغاز یک پروژه مشارکت در ساخت با شکایت و صدور رأی دادگاه، می‌تواند در ادامه راه، با مشکلات عدیده‌ای همراه باشد.

مالکین ناراضی، به طور بالقوه، قادر خواهند بود با طرح مسائل مختلف و ایجاد موانع گوناگون، روند پیشرفت پروژه را با کندی یا حتی توقف مواجه سازند. بنابراین، دستیابی به توافق و جلب رضایت تمامی مالکین، بهترین و کم‌هزینه‌ترین راه برای پیشبرد موفقیت‌آمیز پروژه‌های مشارکت در ساخت خواهد بود.

مذاکره برای جلب رضایت برای مشارکت در ساخت

رضایت تمامی مالکین، رکن اساسی آغاز پروژه‌های مشارکت در ساخت است. متأسفانه در برخی موارد، جلب رضایت یک یا چند مالک به چالش تبدیل می‌شود. این امر، اغلب به دلیل عدم تخصص سایر مالکین و سازندگان در فنون مذاکره و اقناع، و نیز ناتوانی در پاسخگویی به دغدغه‌ها و ابهامات مالکان ناراضی بروز می‌کند. ازاین‌رو، بهره‌گیری از دانش و تجربه متخصصان حوزه مشارکت در ساخت، نه‌تنها می‌تواند گره‌گشای این مشکل باشد، بلکه در ادامه مسیر نیز از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری خواهد کرد. ذکر این نکته ضروری است که مخالفت یک یا چند مالک، به معنای بن‌بست در پروژه نیست. با اتخاذ رویکردی تخصصی و استفاده از راهکارهای قانونی و مشاوره‌ای، می‌توان در بسیاری از موارد، زمینه توافق و همکاری را فراهم آورد و پروژه را به سرانجام رساند.

نکات مهم

مشارکت در ساخت، به‌عنوان یک فرصت ارزشمند برای نوسازی و بهره‌وری از املاک، نیازمند توافق و همدلی تمامی مالکین است. در این راستا، توجه به نکات زیر، نقشی اساسی در پیشگیری از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی ایفا می‌کند:

• آگاهی کامل از شرایط مشارکت: پیش از هرگونه اقدام، ضروری است که تمامی مالکین، بادقت و حوصله، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، حقوق و تعهدات متقابل را به طور کامل مطالعه و درک نمایند. به‌ویژه در مواردی که احتمال عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت وجود دارد، شفافیت قرارداد و آگاهی کامل از حقوق و تعهدات، از اهمیت مضاعفی برخوردار است.
• مشاوره حقوقی تخصصی: توصیه اکید می‌شود که پیش از امضای هرگونه سند یا قرارداد، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نموده و از نظرات و راهنمایی‌های ایشان بهره‌مند گردید. این امر، از بروز ابهامات و تفاسیر متفاوت در آینده جلوگیری خواهد کرد.
• قرارداد جامع و شفاف: تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت جامع و شفاف که تمامی جوانب و جزئیات پروژه را به طور دقیق مشخص نموده باشد، امری حیاتی است. این قرارداد، باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که ضمن حفظ حقوق تمامی طرفین، از بروز اختلافات و سوءتفاهم‌ها در طول اجرای پروژه جلوگیری نماید.

سخن آخر

مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از روش‌های رایج و سودآور در حوزه ساخت و ساز، همواره مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته است. این روش، فرصتی را برای نوسازی و بهره‌وری از املاک قدیمی و فرسوده فراهم می‌آورد. با این حال، در برخی موارد، عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت، می‌تواند به مانعی جدی در مسیر اجرای پروژه تبدیل شود. این موضوع، نه تنها می‌تواند منجر به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی شود، بلکه می‌تواند فرصت‌های سودآور را نیز از بین ببرد.