پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، توافق بر سر درصد مالک و سازنده فقط بخشی از تصمیم‌گیری است. زمان انتقال سند، نحوه تقسیم واحدها، مسئولیت پرداخت هزینه‌ها، حدود اختیار پیش‌فروش و ضمانت اجرای تعهدات نیز باید از ابتدا مشخص باشند. مبهم‌ماندن هرکدام از این موارد می‌تواند در زمان اجرای پروژه، زمینه اختلاف میان مالک و سازنده را ایجاد کند. در این مطلب به مهم‌ترین سؤالات حقوقی و قراردادی مالکان پاسخ می‌دهیم. اگر هنوز در مرحله شناخت این روش، ارزیابی ملک یا انتخاب سازنده هستید، ابتدا راهنمای مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.
پاسخ‌های این صفحه جنبه آموزشی دارند. شرایط ثبتی ملک، مفاد قرارداد و وضعیت هر پروژه متفاوت است؛ بنابراین پیش از امضا یا اقدام حقوقی، متن قرارداد باید توسط متخصص حقوقی بررسی شود.
مهم‌ترین سوالات قرارداد مشارکت در ساخت پیش از امضا
۱. پیش از انتخاب سازنده چه مواردی را بررسی کنیم؟
صرف مشاهده چند تصویر یا شنیدن پیشنهاد درصد بالاتر برای انتخاب سازنده کافی نیست. مالک باید سوابق پروژه‌های تکمیل شده، کیفیت اجرا، رضایت مالکان قبلی، توان مالی، تیم اجرایی، مدت انجام پروژه‌های گذشته و نحوه مدیریت تأخیرها را بررسی کند.
بازدید حضوری از حداقل یک پروژه تکمیل شده و یک پروژه در حال اجرا، اطلاعات دقیق‌تری از کیفیت واقعی کار و نظم اجرایی سازنده ارائه می‌دهد. مشخصات فرد یا شرکت طرف قرارداد و اختیار امضاکننده نیز باید از طریق مدارک معتبر احراز شود.
۲. قرارداد مشارکت در ساخت باید شامل چه مواردی باشد؟
مشخصات طرفین و ملک، آورده هر طرف، درصد سهم، نحوه تقسیم واحدها، مدت اجرا، مشخصات فنی ساختمان، مسئول پرداخت هزینه‌ها، شرایط اسکان مالک، نحوه انتقال سند، حدود اختیار پیش‌فروش، ضمانت‌ها و روش حل اختلاف باید در قرارداد مشخص شود.
همچنین لازم است برای تأخیر، توقف پروژه، تغییر نقشه، افزایش هزینه‌ها، تخلف هر طرف و پایان همکاری ضمانت اجرای متناسب در نظر گرفته شود. استفاده از یک نمونه آماده، بدون تطبیق آن با ملک و شرایط طرفین، می‌تواند بخش مهمی از ریسک‌ها را نادیده بگیرد. جزئیات بیشتر در مطلب قرارداد مشارکت در ساخت بررسی شده است.
۳. آیا تعیین درصد مالک و سازنده برای مشخص‌کردن سهم‌ها کافی است؟
خیر. درصد سهم فقط میزان مالکیت هر طرف از نتیجه پروژه را نشان می‌دهد و مشخص نمی‌کند کدام طبقه، واحد، پارکینگ یا انباری به او می‌رسد. ارزش زمین، هزینه کامل ساخت، تراکم قابل ساخت، مدت اجرا و پرداخت‌های جانبی نیز باید مبنای محاسبه قرار گیرند.
درصد محاسباتی و درصد نهایی توافق ممکن است یکسان نباشند. برای بررسی روش محاسبه باید فرمول محاسبه مشارکت در ساخت را بدانید.
۴. تقسیم واحدها چگونه باید در قرارداد مشخص شود؟
بهتر است تقسیم واحدها براساس ارزش واقعی آن‌ها انجام شود، نه فقط تعداد یا متراژ. طبقه، جهت، نورگیری، موقعیت، پارکینگ، انباری، تراس و کیفیت دسترسی می‌توانند ارزش دو واحد هم‌متراژ را متفاوت کنند.
اگر هنگام امضای قرارداد هنوز نقشه نهایی یا پروانه صادر نشده است، باید معیار تخصیص واحدها، روش انتخاب جایگزین و نحوه محاسبه کسری یا اضافه مساحت مشخص شود. پس از قطعی‌شدن نقشه نیز لازم است تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت در قالبی روشن و قابل استناد ثبت شود.
۵. آیا پرداخت بلاعوض در مشارکت در ساخت الزامی است؟
خیر. بلاعوض مبلغ ثابت یا الزام همیشگی قرارداد مشارکت در ساخت نیست. این مبلغ براساس اختلاف ارزش آورده‌ها، درصد مورد توافق، شرایط بازار، ارزش ملک، هزینه ساخت و سایر تعهدات مالی طرفین تعیین می‌شود.
گاهی سازنده مبلغی به مالک پرداخت می‌کند و در بعضی پروژه‌ها اساساً بلاعوضی در نظر گرفته نمی‌شود. مبلغ، زمان پرداخت، شرایط استرداد و تأثیر آن بر سهم طرفین باید در قرارداد مشخص باشد. برای جزئیات بیشتر، مطلب نحوه محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت را ببینید.
۶. مسئولیت هزینه‌های پروژه چگونه تعیین می‌شود؟
عبارت کلی «تمام هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است» برای جلوگیری از اختلاف کافی نیست. هزینه تخریب، طراحی، عوارض و مجوزها، بیمه، خدمات مهندسی، آزمایش‌ها، انشعابات، مالیات، جرایم احتمالی، مصالح، تجهیز کارگاه و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده باید تفکیک شوند.
همچنین باید مشخص شود افزایش قیمت‌ها یا تغییرات اجباری نقشه چگونه مدیریت خواهد شد. فهرست هزینه‌ها بهتر است در پیوست قرارداد درج شود تا یک هزینه هم‌زمان بر عهده هر دو طرف قرار نگیرد یا از محاسبات حذف نشود.
انتقال سند و پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت
۷. سهم سازنده چه زمانی باید منتقل شود؟
انتقال سهم سازنده بهتر است مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت قابل اندازه‌گیری پروژه انجام شود. دریافت پروانه، پایان فونداسیون، تکمیل اسکلت، پایان سفت‌کاری یا تحویل نهایی می‌توانند به‌عنوان نقاط کنترل در نظر گرفته شوند.
در قرارداد باید مشخص شود تأیید هر مرحله توسط چه شخصی انجام می‌شود و سازنده برای دریافت سهم بعدی چه مدارکی ارائه می‌کند. انتقال زودهنگام سهمی بیشتر از ارزش عملیات انجام‌شده، ریسک مالک را افزایش می‌دهد. وکالت بلاعزل نیز به‌تنهایی جایگزین انتقال رسمی یا ضمانت اجرای دقیق نیست.
۸. چه ضمانت‌هایی می‌توان از سازنده دریافت کرد؟
نوع ضمانت باید با تعهدی که قرار است تضمین شود تناسب داشته باشد. ضمانت‌نامه بانکی، وثیقه ملکی، چک، سفته یا انتقال مرحله‌ای سند از ابزارهایی هستند که حسب شرایط پروژه قابل بررسی‌اند.
مبلغ، تاریخ، شرایط وصول، تعهد تضمین‌شده و زمان استرداد هر تضمین باید دقیق نوشته شود. دریافت چک یا سفته سفیدامضا بدون مشخص‌کردن علت و شرایط استفاده، خود می‌تواند اختلاف جدیدی ایجاد کند. در مطلب ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت این موضوع دقیق‌تر توضیح داده شده است.
۹. آیا سازنده می‌تواند واحدهای سهم خود را پیش‌فروش کند؟
این اختیار باید صریحاً در قرارداد تعیین شود. مالک می‌تواند پیش‌فروش را تا رسیدن پروژه به مرحله‌ای مشخص ممنوع یا آن را به رضایت کتبی، تعیین واحد، ثبت رسمی و ارائه مدارک پیشرفت کار مشروط کند.
اگر قرارداد در این خصوص ساکت باشد یا سازنده خارج از حدود اختیار خود اقدام کند، حقوق اشخاص ثالث نیز وارد اختلاف می‌شود و حل پرونده دشوارتر خواهد شد. به همین دلیل، واحدهای قابل پیش‌فروش، زمان مجاز و مسئولیت تنظیم اسناد باید از ابتدا مشخص باشند.
۱۰. آیا قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی تنظیم شود؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعریف پیش‌فروش را گسترش داده و قراردادی را که مالک رسمی زمین برای مشارکت در ساخت منعقد می‌کند نیز در حکم پیش‌فروش ساختمان قرار داده است. این قانون برای معاملات مشمول خود، ثبت در مسیرهای رسمی را پیش‌بینی کرده است.
با توجه به اینکه نحوه اجرای مقررات می‌تواند به تاریخ قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و نوع سند بستگی داشته باشد، پیش از امضا باید آخرین تشریفات از دفتر اسناد رسمی یا متخصص حقوقی استعلام شود. اتکا به قرارداد دست نویس یا فرم عمومی بنگاه، بدون بررسی الزامات روز، ریسک قابل توجهی دارد.
۱۱. آیا قرارداد تنظیم شده در بنگاه اعتبار کمتری دارد؟
محل تنظیم قرارداد به‌تنهایی تعیین‌کننده اعتبار آن نیست. مشکل اصلی بسیاری از قراردادهای بنگاهی، استفاده از فرم‌های عمومی و نبود جزئیات فنی و حقوقی متناسب با پروژه است.
طبق مقررات جدید، مشاور املاک در معاملات مشمول باید در حدود اختیارات قانونی و سامانه‌های تعیین‌شده عمل کند و انجام مراحل رسمی ممکن است به دفتر اسناد رسمی نیاز داشته باشد. بنابراین کامل بودن متن قرارداد و رعایت تشریفات ثبتی هر دو اهمیت دارند.
فسخ، تأخیر و دریافت مجوز در قرارداد مشارکت در ساخت
۱۲. اگر سازنده نتواند مجوز یا تراکم وعده داده‌شده را بگیرد چه می‌شود؟
نتیجه به متن قرارداد بستگی دارد. اگر درصدها یا صرفه اقتصادی پروژه بر دریافت تراکم مشخصی استوار است، باید نوع مجوز، مهلت دریافت و مرجع تشخیص آن تعیین شود.
قرارداد همچنین باید مشخص کند در صورت صادرنشدن مجوز، همکاری ادامه پیدا می‌کند، شرایط دوباره مذاکره می‌شود یا یکی از طرفین حق پایان‌دادن به قرارداد را خواهد داشت. تکلیف هزینه‌های انجام‌شده، اسناد، وکالت‌ها و مبالغ پرداختی نیز باید روشن باشد.
۱۳. تفاوت حق فسخ با انفساخ قرارداد چیست؟
حق فسخ به یکی از طرفین اجازه می‌دهد در صورت تحقق شرایط مشخص، قرارداد را برهم بزند؛ اما انفساخ به معنای پایان خودکار قرارداد پس از وقوع شرط پیش‌بینی‌شده است. استفاده نادرست از این دو اصطلاح می‌تواند درباره زمان پایان قرارداد و اقدامات بعدی اختلاف ایجاد کند.
در هر دو حالت باید تخلف یا رویداد موردنظر، مهلت رفع آن، نحوه اعلام، وضعیت سهم‌های منتقل‌شده، تسویه هزینه‌ها و آثار پایان قرارداد مشخص شود.
۱۴. آیا تأخیر شهرداری سازنده را از پرداخت خسارت معاف می‌کند؟
صرف طولانی‌شدن روند شهرداری به معنای معافیت خودکار سازنده نیست. باید بررسی شود تأخیر ناشی از عملکرد سازنده، نقص مدارک، تغییر نقشه یا عامل واقعاً خارج از کنترل او بوده است.
سازنده باید وقوع مانع، پیگیری‌های انجام‌شده و اثر آن بر برنامه پروژه را مستند و در مهلت تعیین‌شده به مالک اعلام کند. شرایط تمدید مدت و تأثیر موانع اداری بر خسارت تأخیر باید در قرارداد نوشته شود.
۱۵. آیا پایان مدت قرارداد باعث از بین رفتن تعهدات می‌شود؟
معمولاً خیر. پایان مدت اجرا به‌تنهایی تعهداتی مانند تکمیل ساختمان، اخذ پایان‌کار، تفکیک اسناد، رفع نقص، تحویل واحدها و تسویه‌حساب را از بین نمی‌برد؛ مگر اینکه قرارداد اثر دیگری را صریحاً پیش‌بینی کرده باشد.
قرارداد باید علاوه بر زمان‌بندی هر مرحله، وضعیت پروژه پس از پایان مهلت و ضمانت اجرای تأخیر را نیز مشخص کند.
۱۶. اگر سازنده پروژه را رها کند، مالک چه اقدامی باید انجام دهد؟
مالک ابتدا باید وضعیت پروژه، میزان پیشرفت، مصالح موجود و تخلفات احتمالی را مستند کند. ارسال اخطار یا اظهارنامه رسمی، تأمین دلیل و ارجاع اختلاف به مرجع پیش‌بینی‌شده در قرارداد از اقداماتی است که حسب شرایط پرونده انجام می‌شود.
اعمال تضمین، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت یا سپردن ادامه کار به سازنده دیگر باید براساس قرارداد و مجوز قانونی صورت گیرد. ورود مستقیم به کارگاه یا واگذاری پروژه پیش از تعیین وضعیت حقوقی می‌تواند اختلاف را پیچیده‌تر کند. برای مطالعه بیشتر می‌توانید به صفحه دعاوی مشارکت در ساخت مراجعه کنید.
داوری و حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
۱۷. فسخ قرارداد اصلی چه اثری بر خریدار واحد پیش فروش شده دارد؟
فسخ رابطه مالک و سازنده لزوماً تکلیف قرارداد شخص ثالث را به‌صورت خودکار مشخص نمی‌کند. حدود اختیار سازنده، رسمی یا عادی‌بودن اسناد، زمان پیش‌فروش، وضعیت انتقال سهم و مفاد قراردادها در نتیجه پرونده اثر دارند.
به همین دلیل، قرارداد اصلی باید اثر فسخ بر پیش‌فروش‌های مجاز و غیرمجاز و مسئولیت سازنده در برابر مالک و پیش‌خریدار را مشخص کند. این موضوع از مواردی است که باید حتماً براساس اسناد همان پروژه بررسی حقوقی شود.
۱۸. در صورت فوت مالک یا سازنده چه اتفاقی می‌افتد؟
تعهدات مالی متوفی ابتدا با وضعیت ترکه و مقررات ارث ارتباط پیدا می‌کند؛ اما تمام تعهدات اجرایی الزاماً به همان شکل قابل انتقال به وراث نیستند. این موضوع درباره سازنده اهمیت بیشتری دارد، زیرا توان فنی و اجرایی او ممکن است در انتخاب مالک نقش اساسی داشته باشد.
بهتر است قرارداد درباره فوت، حجر یا ناتوانی هر طرف، معرفی جانشین، مهلت تعیین تکلیف و حق ادامه یا پایان همکاری حکم مشخصی داشته باشد.
۱۹. در پروژه‌های چندمالکی یا دارای چند سازنده، مسئولیت‌ها چگونه تعیین می‌شوند؟
در ملک چندمالکی باید مشخص شود چه کسانی قرارداد را امضا می‌کنند، نماینده مالکان چه اختیاراتی دارد و تصمیم‌های مهم با چه نصابی گرفته می‌شوند. زمان تخلیه، دریافت مبالغ و تقسیم واحدها نیز باید بین مالکان هماهنگ باشد.
اگر چند سازنده حضور دارند، تعهدات هرکدام و تضامنی یا مستقل‌بودن مسئولیت آن‌ها باید صریحاً نوشته شود. در غیر این صورت، تخلف یک سازنده می‌تواند اجرای کل پروژه را متوقف کند.
۲۰. شرط داوری قرارداد مشارکت در ساخت باید چگونه تنظیم شود؟
داوری زمانی مفید است که محدوده اختلافات قابل ارجاع، مشخصات داور یا روش انتخاب او، داور جایگزین، مدت داوری، شیوه ابلاغ و هزینه‌ها در قرارداد روشن باشند. انتخاب فرد مورد اعتماد کافی نیست؛ داور باید بی‌طرف و با مسائل حقوقی و فنی ساخت‌وساز آشنا باشد.
اگر داور استعفا دهد، قادر به رسیدگی نباشد یا در مهلت مقرر رأی صادر نکند، قرارداد باید روش انتخاب جایگزین و ادامه رسیدگی را مشخص کند. همچنین درج عبارت «رأی داور قطعی و غیرقابل اعتراض است» لزوماً تمام جهات قانونی ابطال رأی را از بین نمی‌برد.
جمع‌بندی
قرارداد مناسب مشارکت در ساخت فقط درصد مالک و سازنده را تعیین نمی‌کند؛ بلکه باید مسیر اجرای پروژه را از ارزیابی ملک و دریافت مجوز تا انتقال سند، تقسیم واحدها و تحویل نهایی روشن کند. هرچه اختیار پیش‌فروش، مسئولیت هزینه‌ها، ضمانت‌ها و شرایط پایان همکاری دقیق‌تر باشد، احتمال اختلاف کاهش پیدا می‌کند.
پیش از امضای قرارداد، ملک باید از نظر ثبتی، فنی و اقتصادی بررسی شود و متن نهایی نیز متناسب با ویژگی‌های همان پروژه تنظیم شود. مالکان می‌توانند برای ارزیابی اولیه ملک و بررسی امکان همکاری، فرم درخواست همکاری با مجموعه محسن زینلی را تکمیل کنند.