کمیسیون مشارکت در ساخت

بدون شک، محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت، دغدغه‌ای مهم برای افرادی است که قصد ورود به این پروژه‌ها را دارند. چرا که اغلب افراد در این زمینه با پرسش‌های متعددی از قبیل نحوة محاسبة کمیسیون ساخت مشارکتی، مسئول پرداخت آن و… روبرو می‌شوند که عدم آگاهی از آن‌ها می‌تواند منجر به ابهام و سردرگمی شود. نرخ کمیسیون معاملات مشارکت در ساخت مقداری ثابت نبوده و بر اساس عوامل گوناگون تعیین می‌گردد. به‌عنوان نمونه، میزان کمیسیون معامله ملک با کمیسیون ساخت و ساز تفاوت چشمگیری دارد.

برای درک عمیق‌تر مفهوم کمیسیون مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه آن، حتماً این مقاله از محسن زینلی را به طور کامل مطالعه نمایید. در ادامه، به‌تمامی پرسش‌های شما در مورد نرخ و میزان کمیسیون در مشارکت ساخت پاسخ داده خواهد شد.

کمیسیون مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه آن

همان‌طور که گفته شد، حق کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت، مبلغی است که به‌عنوان پورسانت به مشاور املاکی که واسطه یا تنظیم‌کننده قرارداد بین مالک و سازنده بوده، پرداخت می‌شود. این مبلغ در ازای خدماتی مانند یافتن زمین مناسب برای ساخت، معرفی سازنده متخصص و مورداعتماد به مالک، محاسبه سهم هر یک از طرفین و تنظیم و نگارش قرار داد مشارکت در ساخت، دریافت می‌گردد و میزان آن باتوجه‌به خدمات ارائه شده توسط مشاور املاک، متفاوت خواهد بود.

همچنین، در شرایطی که یک بنگاه املاک، علاوه بر برقراری ارتباط بین مالک و سازنده، مسئولیت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را نیز بر عهده داشته باشد، حق کمیسیون دریافتی آن، در مقایسه با زمانی که فقط نقش تنظیم‌کننده قرارداد را ایفا می‌کند، بیشتر خواهد بود.

روش‌های محاسبه حق‌الزحمه یا کمیسیون در قراردادهای مشارکت ساخت، متنوع بوده و شامل مواردی همچون درصدی از ارزش کل معامله، درصدی از منفعت حاصل از پروژه، یک مبلغ مشخص، یا توافق مستقیم بین طرفین است. درصورتی‌که مقرر شود کمیسیون فقط از سوی سازنده پرداخت شود، میزان حق‌الزحمه بر مبنای سود سازنده از این توافق محاسبه خواهد شد.

در شهریورماه سال 1399، اتحادیه مشاوران املاک تهران، مبلغ کارمزد مربوط به مشارکت در ساخت را مشخص نمود. بر اساس این مصوبه، سقف کمیسیون تعیین شده برای هر یک از طرفین قرارداد، معادل 0.2 درصد از ارزش کل قرارداد مشارکت ساخت خواهد بود. با وجود این، برخی از آژانس‌های املاک و واسطه‌ها، مبالغ متفاوتی را به عنوان دستمزد برای این نوع قرارداد دریافت می‌نمایند.

کمیسیون مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده؛ چه تفاوت‌هایی دارد؟

یکی از پرسش‌های رایج برای مالکین و سازندگان، میزان کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت است. اگرچه اغلب اوقات، پرداخت هزینه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است، اما از نظر قانونی، این مسئولیت متوجه هر دو طرف معامله می‌باشد. چگونگی محاسبه این کمیسیون، بستگی به میزان خدمات ارائه شده توسط مشاور و همچنین ارزش کل قرارداد دارد. در گام نخست برای تعیین کمیسیون مشارکت در ساخت، لازم است سهم و آورده هر یک از طرفین محاسبه شود. در نهایت، باتوجه‌به ارزش نهایی معامله، مبلغ کمیسیون مشخص می‌گردد.

جدول درصد کمیسیون مشارکت در ساخت در سال 1402

همان‌طور که قبلاً هم اشاره شد، میزان مشخصی به‌عنوان حق کمیسیون در این مورد تعریف نشده است. بااین‌حال، بیشترین مقدار کمیسیونی که برای قراردادهای مشارکت در ساخت از هر یک از طرفین دریافت می‌شود، معادل دو دهم درصد ارزش کل معامله است. به بیان دیگر، مجموع حداکثر کمیسیون دریافتی برای قرارداد مشارکت در ساخت، برابر با چهار دهم درصد ارزش معامله خواهد بود.

عوامل مؤثر بر تعیین کمیسیون مشارکت در ساخت

نرخ کمیسیون مشارکت در ساخت تحت‌تأثیر عوامل گوناگونی قرار می‌گیرد. این عوامل شامل ارزش نهایی پروژه، سهم هر یک از طرفین، سطح خدمات ارائه شده از جانب مشاوران املاک، وضعیت حاکم بر بازار مسکن، پایداری یا ثبات بازار و میزان بهره‌های بانکی است.

نکات حقوقی درباره کمیسیون مشارکت در ساخت که باید بدانید

• توصیه می‌شود ارزیابی دقیق ملک یا زمین به طور کامل توسط متخصصان مجرب و رسمی صورت پذیرد.
• قبل از توافق و نهایی کردن قرارداد، تمامی مواد و بخش‌های آن را بادقت مطالعه و درک کنید.
• اگر معامله بر اساس یکی از بندهای قرارداد یا توسط دفتر مشاور املاک فسخ گردد، حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت نخواهد شد.
• ازآنجایی‌که قانونی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد، تعیین میزان آن بر اساس عرف و توافق طرفین صورت می‌گیرد که بسته به شرایط مختلف از جمله منطقه موردنظر، متغیر است و رقم و درصد مشخصی برای آن نمی‌توان در نظر گرفت.
• تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه و نحوه محاسبه مشارکت در ساخت معمولاً از طریق مذاکره و توافق دو طرف انجام می‌شود و قانون خاصی در این زمینه وجود ندارد. بااین‌حال، عموماً افراد سعی دارند در این مورد از رویه معمول و آنچه عرف است تبعیت کنند.

میزان حداقلی و حداکثری کمیسیون برای معاملات مشارکت

تعیین میزان دقیق حداقل و حداکثر کمیسیون برای معاملات مشارکت‌درساخت، دغدغه‌ای اساسی است که همواره برای بسیاری از مشاوران املاک و سازندگان مطرح می‌شود. درحالی‌که اتحادیه صنفی برای معاملات رایجی مانند خریدوفروش و اجاره، تعرفه‌های مشخصی را تعیین کرده است، در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت هیچ‌گونه نرخ مصوبی ارائه نشده است و کلیه شرایط بر اساس توافق و رضایت طرفین تعیین می‌شود. بااین‌وجود، پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت، از قاعده‌ای پیروی می‌کند و به‌طورکلی هر چه سود حاصل از این معاملات برای طرفین بیشتر باشد، آمادگی و رضایت بیشتری نیز برای پرداخت حق‌الزحمه یا کمیسیون وجود خواهد داشت.

مشکلات رایج در تعیین کمیسیون مشارکت در ساخت و راه‌حل‌ها

تعیین میزان کمیسیون در پروژه‌های مشارکت در ساخت، به دلیل پیچیدگی‌های موجود در این نوع پروژه‌ها، می‌تواند به یک چالش مهم تبدیل شود. در ادامه، به برخی از مشکلات رایج در این زمینه و راه‌حل‌های پیشنهادی برای آن‌ها می‌پردازیم:

عدم وجود نرخ مشخص و مصوب

یکی از چالش‌های اصلی در معاملات مشارکت در ساخت، نبود یک تعرفه یا نرخ مشخص و رسمی برای کمیسیون است. این مسئله سبب ایجاد سردرگمی و ابهام برای تمام طرف‌های درگیر، از مشاوران املاک گرفته تا مالکان و سازندگان، می‌شود و زمینه‌ساز بروز اختلافات احتمالی می‌گردد؛ چرا که عدم وجود معیار مشخص برای تعیین حق‌الزحمه، باعث می‌شود تا توافق بر سر کمیسیون بسیار دشوار و زمان بر باشد.

نامشخص بودن کمیسیون

ابهام در تعریف دقیق کمیسیون مشارکت در ساخت، از دیگر مشکلات شایع است. گاهی توافق واضحی در این مورد که کمیسیون شامل چه مواردی می‌شود وجود ندارد. برای مثال، آیا کمیسیون شامل هزینه‌های جانبی هم هست یا تنها بر مبنای ارزش کلی پروژه محاسبه می‌شود؟ عدم شفافیت در این زمینه می‌تواند موجب ایجاد سوءتفاهم و اختلاف میان طرفین معامله گردد.

عدم تخصص و دانش کافی مشاوران املاک

متأسفانه، بسیاری از مشاوران املاک تخصص و تجربه کافی در زمینه مشارکت در ساخت ندارند و توانایی ارزیابی دقیق ارزش پروژه و تأثیر آن در میزان کمیسیون را ندارند. کمبود دانش تخصصی سبب می‌شود که این مشاوران نتوانند به طور عادلانه درباره کمیسیون نظر بدهند و این مسئله باعث بی‌اعتمادی و نارضایتی طرفین می‌گردد.

تأثیر مسائل روان‌شناختی و رضایت طرفین

علاوه بر عوامل فنی، مسائل روانی نیز در میزان تمایل افراد به پرداخت کمیسیون نقش مهمی ایفا می‌کند. گاهی اوقات، احساس اجحاف، عدم رضایت از روند انجام کار و یا شک‌وتردید در مورد ارزش خدماتی که مشاور املاک ارائه می‌دهد، باعث می‌شود افراد رغبت چندانی به پرداخت کامل کمیسیون نداشته باشند.

به‌منظور رفع چالش‌های موجود در تعیین کمیسیون مشارکت در ساخت، ایجاد یک چارچوب جامع و شفاف ضروری است. این چارچوب باید شامل تعیین معیارهای مشخص و قابل‌اندازه‌گیری برای محاسبه کمیسیون باشد که هم بر اساس ارزش پروژه و هم بر اساس خدمات ارائه شده توسط مشاور املاک باشد. همچنین لازم است آموزش‌های تخصصی برای مشاوران املاک در این حوزه ارائه شود تا دانش و مهارت آن‌ها برای ارزیابی دقیق پروژه‌ها و ارائه خدمات حرفه‌ای افزایش یابد.

در نهایت، یک توافق‌نامه کتبی و دقیق، با درنظرگرفتن تمام جزئیات مرتبط با کمیسیون، باید قبل از شروع هرگونه معامله تنظیم شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود و فضایی از اعتماد و رضایت بین طرفین معامله ایجاد گردد.

سخن آخر

حق کمیسیون مشارکت در ساخت، مبلغی توافقی است که معمولاً توسط سازنده و گاهی نیز با سهمی از مالک، به مشاور املاک پرداخت می‌شود. این مبلغ ثابت نبوده و باتوجه‌به عوامل مختلفی از جمله موقعیت ملک، ارزش معامله و شرایط بازار تعیین می‌گردد. دلیل اینکه بیشتر کمیسیون از سازنده دریافت می‌شود، تقاضای بالای سازندگان برای مشارکت در ساخت در مقابل عرضه محدود زمین‌های مناسب برای این کار است.