مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از روش‌های رایج سرمایه‌گذاری روی ملک، به دلیل مزایایی همچون افزایش بازدهی سرمایه و دسترسی به واحدهای مسکونی مدرن، مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. با این حال، یکی از چالش‌های اصلی در این نوع قراردادها، نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده میان طرفین قرارداد است. تعیین دقیق سهم هر یک از شرکا و مشخص کردن محل واحدهای متعلق به آن‌ها در قرارداد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
عدم توافق دراین‌خصوص می‌تواند منجر به بروز اختلافات و درگیری‌های جدی پس از اتمام پروژه شود. از همین رو، بررسی دقیق و جامع موضوع تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.
در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف موضوع تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداخته‌ایم. ضمن تبیین اهمیت این موضوع، به عوامل موثر بر نحوه تقسیم واحدها، روش‌های مختلف تقسیم و همچنین راهکارهایی برای پیشگیری از بروز اختلافات در این زمینه اشاره کرده‌ایم.
عرف و نحوه اصولی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه است؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، تقسیم واحدها زمانی که سهم طرفین مساوی، تعداد واحدها زوج و مساحت آن‌ها یکسان باشد، ساده‌تر است. برای مثال، در یک ساختمان ۱۰ واحدی با مشارکت ۵۰-۵۰، هر یک از طرفین ۵ واحد دریافت می‌کنند؛ اما باید توجه داشت که تعیین طبقه و جهت واحد (شمالی، جنوبی و …) بسیار مهم است و باید در قرارداد به طور دقیق مشخص شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
همچنین، یکی از نکات مهم و قابل توجه دیگر، تقسیم پارکینگ و انباری بین سازنده و مالک است. هرچند در بسیاری از موارد، توافق بر سر این موضوع به سادگی انجام می‌شود، اما در برخی موارد ممکن است اختلافاتی به وجود آید. برای جلوگیری از بروز چنین مسائلی، لازم است در قرارداد به وضوح مشخص شود که کدام پارکینگ و انباری متعلق به هر یک از طرفین است.
همچنین، برای محاسبه مشارکت در ساخت و تقسیم عادلانه واحدها، علاوه بر پارکینگ و انباری، باید مساحت و کیفیت هر واحد را نیز مدنظر قرارداد تا رضایت هر دو طرف جلب شود.
در برخی موارد نیز ممکن است یکی از واحدهای ساختمانی به دلایل فنی یا قانونی قابلیت تقسیم نداشته باشد. در چنین شرایطی، دو راهکار اصلی برای تخصیص این واحد به طرفین قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد:
- در روش اول، یکی از طرفین می‌تواند سهم خود در این واحد را به طرف مقابل واگذار کرده و به جای آن، مبلغ معادل ارزش سهم خود را دریافت نماید.
- روش دوم، مشاع در نظر گرفتن این واحد است؛ بدین معنی که پس از اتمام پروژه و فروش واحد، عواید حاصل از فروش به نسبت سهم هر یک از طرفین تقسیم خواهد شد.
تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم‌نامه، سندی است که مشخص می‌کند هر فرد چه سهمی از یک ملک مشترک را داراست. این سند به دو دسته عادی و محضری تقسیم می‌شود. تقسیم‌نامه عادی معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود و به عنوان یک توافق اولیه برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پس از اتمام پروژه عمل می‌کند.
با این حال، برای اطمینان از اعتبار قانونی و ثبت رسمی مالکیت، در بسیاری از مناطق، تنظیم سند رسمی (محضری) نیز الزامی است؛ بنابراین، پس از تکمیل پروژه و تحویل واحدها به مالکان، سازنده می‌تواند با استفاده از تقسیم‌نامه عادی به عنوان مبنایی برای تنظیم سند رسمی و قطعی کردن سهم هر یک از مالکان در واحدهای جدید اقدام نماید.
پس از اتمام ساخت و ساز و اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، سازنده موظف است برای تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی به اداره ثبت مراجعه کند. این سند که تفکیک واحدها و قسمت‌های مشترک ساختمان را مشخص می‌کند، پس از تأیید کارشناسان اداره ثبت در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. در مرحله بعد، سازنده و مالک با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه صورت‌مجلس تفکیکی، اقدام به تنظیم سند تقسیم‌نامه محضری می‌کنند.
توجه داشته باشید که کلیه مراحل تا دریافت صورت‌مجلس تفکیکی بر عهده سازنده است؛ اما برای تنظیم سند نهایی، حضور هر دو طرف الزامی است. همچنین مالکان محترم باید از واگذاری وکالت تنظیم سند به سازنده خودداری کنند تا از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری شود.
تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت
تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از نکات مهمی است که قبل از انعقاد قرارداد باید به آن توجه شود. برخلاف ادعای برخی سازندگان مبنی بر اینکه انتخاب پارکینگ و انباری تنها بر اساس تصمیم اداره ثبت انجام می‌شود، سهم هر یک از طرفین قرارداد از این فضاها در تقسیم‌نامه رسمی که جزئی جدایی‌ناپذیر از قرارداد مشارکت در ساخت است، به طور دقیق مشخص شده و مورد توافق طرفین قرار می‌گیرد. بنابراین، نحوه توزیع پارکینگ و انباری در این قرارداد، کاملاً قابل‌مذاکره و بر اساس توافق بین مالک و سازنده است.
برای تقسیم انباری، اگر طراحی نقشه ساختمان به گونه‌ای باشد که انباری‌های همه واحدها مساحت یکسانی داشته باشند، می‌تواند از بروز اختلافات در این زمینه جلوگیری کند. در خصوص پارکینگ، اگر تعداد پارکینگ‌ها برابر با تعداد واحدها باشد، تقسیم آن آسان خواهد بود؛ اما در صورتی که تعداد پارکینگ‌ها کمتر از تعداد واحدها باشد، برگزاری مزایده برای تعیین مالک پارکینگ‌های مشترک، یک راهکار مناسب و عادلانه است.
مزایده به این صورت است که هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند قیمتی را برای پارکینگ پیشنهاد دهند و کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کند، مالک پارکینگ خواهد شد. این روش، علاوه بر ایجاد رقابت، منجر به تقسیم عادلانه مشاعات می‌شود.
نحوه تقسیم واحدهای مشاع
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، ممکن است واحدی وجود داشته باشد که به لحاظ ساختاری قابلیت تقسیم را نداشته باشد. در چنین شرایطی، دو طرف قرارداد می‌توانند از قبل یا در طول اجرای پروژه تصمیم بگیرند که این واحد به یکی از آن‌ها منتقل شود. همچنین، می‌توانند توافق کنند که این واحد به صورت مشاع به هر دو طرف تعلق گیرد. در حالت مشاع، پس از اتمام ساخت و ساز، طرفین می‌توانند این واحد را به فروش برسانند و حاصل فروش را به نسبت سهم‌الشرکه خود تقسیم کنند.
یکی از مزایای مشخص کردن دقیق واحدهای هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، تسهیل در انتقال سهم‌الشرکه است. بدین معنی که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش‌فروش به هر یک از طرفین داده شده باشد، هر کدام می‌توانند بدون نگرانی از اتهام انتقال مال غیر، سهم خود را به هر شخص دیگری منتقل کنند.
همچنین، در صورت بروز اختلاف و مراجعه به دادگاه، مشخص بودن واحدهای هر طرف، روند رسیدگی را تسهیل کرده و قاضی می‌تواند به راحتی حکم به تحویل واحدهای مشخص شده به هر یک از طرفین بدهد. این در حالی است که اگر تنها سهم‌الشرکه به صورت درصدی تعیین شده باشد، امکان مشخص کردن واحدهای خاص برای هر طرف وجود ندارد. همچنین در صورت بروز اختلاف، تعیین تکلیف حقوقی پیچیده‌تر خواهد بود.
برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت، بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل مشورت کرده و قرارداد یا تقسیم‌نامه‌ای دقیق و قانونی تنظیم شود.
نمونه تقسیم‌نامه مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً تقسیم واحدها به صورت مساوی (۵۰-۵۰) یا با سهم بیشتر برای مالک (مثلاً ۶۰-۴۰) صورت می‌گیرد. به عنوان مثال، در یک ساختمان ۵ طبقه که هر طبقه یک واحد دارد و طرفین بر تقسیم ۶۰-۴۰ توافق کرده باشند، ۳ طبقه به مالک و ۲ طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد. از نظر جایگاه طبقات نیز عرفاً طبقات فرد (اول، سوم و پنجم) به مالک و طبقات زوج (دوم و چهارم) به سازنده اختصاص می‌یابد.
در قراردادهای با تقسیم سود ۵۰-۵۰، نحوه توزیع واحدها بسته به فرد یا زوج بودن تعداد طبقات، رویه‌های متفاوتی را در پیش می‌گیرد. در ساختمان‌هایی با تعداد طبقات فرد، یکی از روش‌های معمول تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به این صورت است که طبقات زوج به سازنده و طبقات فرد به مالک اختصاص یابد. با این حال، طبقه اول معمولاً به صورت مساوی بین دو طرف تقسیم می‌شود.
همچنین، در ساختمان‌هایی با تعداد طبقات زوج، رویه رایج بر این است که طبقات فرد به مالک و طبقات زوج به سازنده تعلق گیرد. لازم به ذکر است که این تقسیم‌بندی‌ها تنها نمونه‌هایی از عرف موجود هستند و توافق نهایی بین طرفین قرارداد، می‌تواند هر نوع تقسیم‌بندی دیگری را نیز شامل شود.
مراحل ثبت تقسیم‌نامه سازه‌های مشارکتی
ثبت تقسیم‌نامه، گامی ضروری برای اثبات مالکیت شما بر سازه جدید است. این فرایند قانونی و اصولی، به دو روش اصلی قابل انجام است:
- نخست، تقسیم‌نامه‌ای که به عنوان بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌شود.
- روش دوم، ثبت تقسیم‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی است که به منظور تأیید رسمی و قانونی مالکیت هر یک از طرفین انجام می‌شود.
در ادامه، به بررسی کامل هر یک از این روش‌ها و مزایای آن‌ها خواهیم پرداخت.
ثبت تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت
تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی مکتوب بین مالک زمین و سازنده است که نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده را مشخص می‌کند. این تقسیم‌نامه که بخشی جدایی‌ناپذیر از قرارداد مشارکت محسوب می‌شود، به صورت دقیق تعداد، نوع و مشخصات هر واحد را تعیین می‌کند. لازم به ذکر است که در این شیوه، معمولاً واحدها بر اساس کیفیت، موقعیت و امکانات موجود، به صورت عادلانه بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شوند. بدین ترتیب، هر دو طرف با آگاهی کامل از سهم خود، به توافق نهایی می‌رسند.
ثبت تقسیم‌نامه دفترخانه اسناد رسمی برای مشخص کردن سهم طرفین
پس از دریافت پایان کار ساختمان و تأیید نقشه‌ها توسط نظام مهندسی، سازنده و مالک باید مدارک را به اداره ثبت ارائه دهند. اداره ثبت با بررسی مدارک، صورت‌جلسه تفکیکی صادر می‌کند. سپس، طرفین (مالک و سازنده) با در دست داشتن این صورت‌جلسه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
درنهایت، با تنظیم تقسیم‌نامه‌ای رسمی، سهم هر یک از آن‌ها در واحدهای حاصل از مشارکت در ساخت مشخص می‌گردد. به این ترتیب، حقوق و تعهدات طرفین قرارداد به طور دقیق و قانونی تعیین خواهد شد.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
تعیین دقیق و شفاف نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین عوامل موفقیت این نوع قراردادهاست. با مشخص شدن سهم هر یک از طرفین، محل دقیق واحدها و ذکر صریح اجازه فروش یا پیش‌فروش، از بروز اختلافات و درگیری‌های احتمالی در آینده جلوگیری می‌شود.
همچنین، این شفافیت به هر یک از طرفین امکان می‌دهد تا حتی پیش از پایان پروژه، اقدام به فروش سهم خود نمایند. در نتیجه، انجام صحیح و اصولی تقسیم واحدها، منجر به سوددهی و رضایت‌مندی هر دو طرف قرارداد خواهد شد.
مشارکت در ساخت یکی از موضوعات مهم در حوزه ساختمانسازی است که برای اجرای موفق آن به دانش و تجربه کافی در این زمینه نیاز است. محسن زینلی، یکی از افراد باتجربه در این حوزه، تأکید دارد که تقسیم واحدها در پروژه‌های مشارکت در ساخت باید بر اساس اصولی منصفانه و با در نظر گرفتن تمامی جوانب صورت گیرد.
مجموعه محسن زینلی به عنوان شرکت ساختمانسازی غرب تهران و به طور خاص شرکت ساختمانی در منطقه گیشا، با بهره‌گیری از تخصص و تجربه، به طور دقیق و حرفه‌ای به این موضوع پرداخته است. همچنین، این مجموعه در اجرای پروژه‌های مختلف، از جمله ساختمانسازی مدرن و ساخت ساختمان لوکس و لاکچری، نقش بسزایی ایفا کرده است.
علاوه بر این، مجموعه محسن زینلی با درک صحیح تفاوت نوسازی و بازسازی، خدمات متنوعی در زمینه نوسازی ساختمان و بازسازی آن ارائه می‌دهد و پروژه‌های موفقی در این حوزه‌ها به انجام رسانده است.
چند نوع تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
همانطور که پیش از این هم اشاره کردیم، تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بین طرفین قرارداد، معمولاً با دو نوع تقسیم‌نامه مشخص می‌شود:
- نوع اول، تقسیم‌نامه معمولی است که در ابتدای پروژه و قبل از شروع ساخت، بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود و در آن سهم هر یک از طرفین از واحدهای ساختمان مشخص می‌گردد.
- نوع دوم، تقسیم‌نامه محضری است که پس از اتمام پروژه و دریافت پایان کار، برای ثبت رسمی اسناد مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و در واقع تأییدیه رسمی تقسیم‌نامه اولیه محسوب می‌شود.
چه عواملی در تعیین سهم هر طرف تأثیرگذارند؟
تعیین سهم هر یک از طرفین در تقسیم واحدهای مشارکت در ساخت، از اهمیت بالایی برخوردار است. عوامل متعددی در این امر دخیل هستند که از جمله آن‌ها می‌توان به ارزش زمین، موضوع دقیق قرارداد و مشخصات پروژه، کیفیت کار و مهارت‌های فنی سازنده و همچنین حسن شهرت و سابقه کاری وی اشاره کرد.
هر یک از عوامل ذکر شده، به نسبت اهمیت خود در قرارداد، می‌تواند بر میزان سهم طرفین تأثیرگذار باشد. برای مثال، زمینی که در موقعیت مکانی بسیار مناسب قرار گرفته و دارای ارزش‌افزوده بالایی باشد، می‌تواند سهم مالک زمین را افزایش دهد. همچنین، پیچیدگی پروژه و نوع کار مورد نظر، بر میزان سهم سازنده اثرگذار خواهد بود. در نهایت، حسن شهرت و تجربه سازنده در انجام پروژه‌های مشابه، می‌تواند به عنوان یک عامل مهم در تعیین سهم وی در نظر گرفته شود.
نتیجه‌گیری
در این مقاله، به بررسی زوایا و روش‌های مختلف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداختیم. روش تقسیم ۵۰-۵۰، با ایجاد تعادل نسبی در تقسیمات، ریسک را بین دو طرف به طور مساوی تقسیم می‌کند؛ اما ممکن است در برخی موارد به پیچیدگی‌های قانونی و چالش‌های تصمیم‌گیری منجر شود. روش تقسیم ۶۰-۴۰ نیز با ایجاد مزیت بیشتر برای مالک، می‌تواند ریسک مالی وی را افزایش دهد و به عدم توازن در تقسیمات بینجامد.
با توجه به پیچیدگی‌ها و حساسیت‌های موجود در این نوع قراردادها، توصیه می‌شود که طرفین پیش از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت مشورت نمایند. وکیل می‌تواند با تنظیم قرارداد یا تقسیم‌نامه‌ای دقیق و جامع، حقوق و تعهدات طرفین را به روشنی مشخص کرده و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نماید.