پایان دادن به یک قرارداد مشارکت در ساخت، فرایندی است که معمولاً در پی بروز مشکلات و اختلافات بین مالک زمین و سازنده، رخ می‌دهد. همانند سایر قراردادهای قانونی، فسخ این نوع قرارداد نیز مستلزم طی کردن مراحل قانونی خاص و رعایت شرایط مشخصی است.
درواقع، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به‌سادگی میسر نبوده و نیازمند بررسی دقیق شرایط و ضوابط آن است. در ادامه این مطلب، به بررسی راهکارهای موجود برای فسخ این قرارداد و شرایط و مقررات مرتبط با آن خواهیم پرداخت.
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک
یکی از دلایل رایج فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت از سوی مالک، تأخیر سازنده در تکمیل و تحویل به‌موقع پروژه است. در این حالت، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد و جبران خسارات وارده را مطرح نماید.
به‌طورکلی، مالک می‌تواند در شرایط خاصی قرارداد را فسخ کند. این شرایط که به منزله تخلف سازنده از تعهدات خود تلقی می‌شوند، عبارت‌اند از:
تأخیر در شروع عملیات ساخت
اگر سازنده پس از گذشت مدت معینی (مشخص شده در قرارداد) از تاریخ صدور پروانه ساخت، بدون دلیل موجه نسبت به تجهیز کارگاه و آغاز عملیات اجرایی اقدام نکند، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این تأخیر باید به تأیید ناظر ساختمان برسد.
تأخیر در پیشرفت پروژه
همان‌طور که گفته شد، چنانچه پیشرفت پروژه طبق برنامه زمان‌بندی تعیین شده در قرارداد نباشد و این تأخیر به حدی برسد که مدت‌زمان کلی ساخت (طبق گزارش ناظر) به میزان قابل‌توجهی (درصدی مشخص شده در قرارداد) افزایش یابد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
عدم رعایت قوانین و مقررات ساخت
اگر سازنده در اجرای پروژه، ضوابط ساخت‌وساز، نقشه‌های معماری، دستورالعمل‌های اجرایی، و قوانین مربوط به فروش و پیش‌فروش واحدهای ساختمانی را رعایت نکند و این تخلفات منجر به ضرر و زیان مالک شود (به تشخیص ناظر)، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
مطالعه بیشتر: مشارکت در ساخت یا فروش
واگذاری غیرقانونی قرارداد
سازنده نمی‌تواند بدون اجازه مالک، حقوق و تعهدات خود در قرارداد را به شخص دیگری منتقل کند. هرگونه واگذاری، چه به‌صورت قطعی (مانند فروش) و چه به‌صورت وکالت یا مشارکت، بدون رضایت مالک، تخلف محسوب شده و موجب حق فسخ برای مالک خواهد بود.
حال پرسش مهمی که مطرح می‌شود این است که اگر مالک بنا به دلایلی خواستار فسخ قرارداد باشد، درحالی‌که پروژه هنوز به اتمام نرسیده است، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ آیا چنین فسخی امکان‌پذیر است و چه حقوق و تعهداتی برای طرفین ایجاد می‌کند؟
در چنین وضعیتی، اگر حق فسخ قرارداد برای مالک در نظر گرفته شده باشد یا دادگاه بر اساس قوانین و اختیارات قانونی، حکم به فسخ قرارداد دهد، هزینه‌هایی که سازنده تاکنون برای پروژه صرف کرده است، محاسبه می‌شود. در این حالت، مالک می‌تواند این هزینه‌ها را به سازنده پرداخت کند و قرارداد را فسخ نماید یا اینکه باتوجه‌به میزان پیشرفت پروژه و سهمی که سازنده در ساخت‌وساز داشته، به‌عنوان شریک در پروژه باقی بماند.
حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده
در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکان نیز متعهد به انجام وظایفی هستند و تأخیر یا عدم ایفای تعهدات از سوی آن‌ها می‌تواند پیامدهای جدی برای ادامه همکاری داشته باشد. در این میان، چالش های مشارکت در ساخت اغلب از همین‌جا آغاز می‌گردد. اگر مالکان از انجام تعهدات کلیدی خود، مانند تحویل به‌موقع ملک، تخلیه آن و یا اعطای وکالت لازم برای اخذ مجوزهای ساختمانی به سازنده، خودداری کنند، سازنده این حق را خواهد داشت که قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کند. به‌طورکلی، کوتاهی مالکان در انجام تعهداتشان، به سازنده این امکان را می‌دهد که قرارداد را خاتمه دهد.
در چنین شرایطی، پیامدهای مالی و حقوقی فسخ قرارداد باید به‌دقت بررسی شود. یکی از جنبه‌های مهم این بررسی، محاسبه مشارکت در ساخت است که تعیین می‌کند هر یک از طرفین چه میزان از سود یا زیان را متحمل خواهند شد. این محاسبه بر اساس عوامل مختلفی مانند میزان پیشرفت پروژه، هزینه‌های انجام‌شده و ارزش روز ملک صورت می‌گیرد تا حقوق هر دو طرف به‌درستی رعایت شود.
مطالعه بشتر: کمیسیون مشارکت در ساخت
انواع خیارات فسخ قرارداد
در حقوق، “خیار” به معنای حق قانونی فسخ یک‌طرفه قرارداد است. به بیان ساده‌تر، خیار، اختیاری است که قانون به یک یا هر دو طرف قرارداد می‌دهد تا در صورت وجود شرایط خاص، بتوانند قرارداد را بر هم بزنند.
این حق فسخ، معمولاً در قراردادهای لازم وجود دارد. قرارداد لازم به قراردادی گفته می‌شود که هیچ‌یک از طرفین به‌تنهایی حق فسخ آن را ندارند. در مقابل، قراردادهای جایز هستند که هر یک از طرفین می‌توانند در هر زمان آن را فسخ کنند و نیازی به داشتن خیار جداگانه نیست.
قانون مدنی ایران، انواع مختلفی از خیارات را پیش‌بینی کرده است. مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
- خیار مجلس: حق فسخ معامله تا زمانی که طرفین در محل انعقاد قرارداد حضور دارند.
- خیار حیوان: حق فسخ معامله حیوان تا سه روز پس از عقد قرارداد.
- خیار تأخیر ثمن: حق فسخ معامله برای فروشنده در صورت عدم پرداخت بهای معامله توسط خریدار در مهلت مقرر.
- خیار شرط: حق فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا شخص ثالث در صورت تحقق شرط خاصی که در قرارداد ذکر شده است.
- خیار تدلیس: حق فسخ معامله در صورت فریب خوردن یکی از طرفین توسط طرف دیگر.
- خیار عیب: حق فسخ معامله در صورت وجود عیب‌ونقص در کالای مورد معامله.
- خیار غبن: حق فسخ معامله درصورتی‌که یکی از طرفین به طور غیرمنصفانه‌ای متضرر شده باشد.
- خیار رؤیت و تخلف از وصف: حق فسخ معامله در شرایطی که کالای مورد معامله با ویژگی‌ها و مشخصاتی که قبلاً بیان شده، مطابقت نداشته باشد.
- خیار تخلف از شرط: حق فسخ معامله در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد توسط یکی از طرفین.
- خیار تبعض صفقه: حق فسخ معامله درصورتی‌که بخشی از مورد معامله به هر دلیلی باطل باشد.
از میان این خیارات، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن، تنها در معاملات بیع (خریدوفروش) قابل‌اعمال هستند و در سایر قراردادها کاربرد ندارند. سایر خیارات مانند خیار تدلیس، خیار غبن و خیار تخلف از شرط، در صورت وجود شرایط لازم، در انواع مختلف قراردادها قابل‌استفاده خواهند بود و به فرد زیان‌دیده این امکان را می‌دهند که قرارداد را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برخی از مالکین که در زمینه ساخت و ساز تجربه کافی ندارند، این تصور را دارند که صرفاً با تخلف سازنده از مفاد قرارداد، می‌توانند به طور یک‌طرفه نسبت به فسخ آن اقدام کنند. این تصور دقیق نیست. برهم زدن قرارداد مشارکت در ساخت، تابع ضوابط و مقررات خاصی است. تنها در صورتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد که قانون اجازه آن را داده باشد یا اینکه شرایط مشخصی برای فسخ در مفاد خود قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، فسخ یک‌جانبه قرارداد امکان‌پذیر نخواهد بود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین (مالک و سازنده) معمولاً شروطی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی می‌کنند تا در صورت لزوم، امکان خاتمه دادن به همکاری برای هر دو طرف وجود داشته باشد. بااین‌وجود، ممکن است در برخی موارد، یکی از طرفین در زمان انعقاد قرارداد، شرط فسخی برای خود در نظر نگرفته باشد. در چنین وضعیتی، قانون اختیاراتی (اصطلاحاً خیارات) را برای وی تعیین کرده است که از طریق آن می‌تواند با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح قانونی، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند.
عوامل متعددی می‌توانند بر امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اثرگذار باشند:
- در تعیین سرنوشت یک قرارداد و امکان فسخ آن، اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، این است که کدام یک از طرفین قرارداد تمایل به خاتمه دادن به آن دارد. در واقع، اینکه چه کسی خواهان فسخ قرارداد است، نقش تعیین‌کننده‌ای در بررسی شرایط و الزامات قانونی آن ایفا می‌کند.
- دومین نکته مهم در امکان فسخ قرارداد ساخت و ساز، میزان پیشرفت پروژه است. به‌عنوان‌مثال، اگر اختلاف بین سازنده و مالک در مراحل ابتدایی و قبل از انجام عملیات ساختمانی جدی شود، احتمال فسخ قرارداد با توافق طرفین وجود دارد. اما، اگر ساخت‌وساز به مراحل میانی رسیده باشد، فسخ یک‌طرفه قرارداد دشوار شده و معمولاً برای خاتمه قانونی آن، حکم دادگاه لازم است.
- علاوه بر موارد قانونی، توافقات اولیه در قرارداد نیز تعیین‌کننده امکان فسخ هستند. برای مثال، اگر در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد که استفاده از مصالح ساختمانی خاص حق فسخ را برای مالک ایجاد می‌کند، در صورت عدم رعایت این موضوع، مالک مجاز به فسخ خواهد بود. اما در غیر این صورت، یعنی اگر چنین شرطی در قرارداد ذکر نشده باشد، مالک نمی‌تواند به این دلیل قرارداد را فسخ نماید. به بیان ساده، مفاد و شرایط ذکر شده در قرارداد، چارچوب حقوقی فسخ را مشخص می‌کنند.
- چهارمین شرط لازم برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اثبات تخلف است. در واقع، مالک برای فسخ قرارداد به دلیل نقض تعهدات از سوی سازنده، باید بتواند مدارک و مستنداتی ارائه دهد که نشان دهد سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کرده و مفاد قرارداد را رعایت ننموده است. اثبات این تخلف، کلیدی برای اعمال حق فسخ از سوی مالک خواهد بود.
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت، همانند سایر قراردادها، قابل فسخ هستند. به‌طورکلی، فسخ این قراردادها به دو صورت امکان‌پذیر است:
فسخ قراردادی:
درصورتی‌که در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، امکانی برای طرفین معامله (مالک و سازنده) جهت لغو آن در نظر گرفته شده باشد، هر یک از طرفین می‌تواند با استناد به همان شرایط و از طریق مراجعه به مراجع قانونی نظیر داور مرضی‌الطرفین یا دادگاه ذی‌صلاح، درخواست اعلام فسخ قرارداد را بنماید. این نوع فسخ که بر اساس حق مندرج در قرارداد ایجاد می‌شود، به‌عنوان “حق فسخ قراردادی” شناخته می‌شود.
فسخ قانونی:
در قراردادهای مشارکت در ساخت، اگر طرفین در مورد حق فسخ توافقی نکرده باشند، تعیین امکان فسخ و شرایط آن بر عهده دادگاه خواهد بود. دادگاه با بررسی شرایط و اوضاع‌واحوال پرونده، و با استناد به قوانین و مقررات مربوطه، در مورد حق فسخ تصمیم‌گیری خواهد کرد.
اگر در قرارداد، حق فسخ برای هر یک از طرفین (مالک یا سازنده) در نظر گرفته شده باشد، اعلام تصمیم به فسخ قرارداد بهتر است به‌صورت رسمی و از طریق ارسال اظهارنامه صورت گیرد تا مستند و قابل‌پیگیری باشد. اظهارنامه به‌عنوان یک سند رسمی، اثبات می‌کند که طرف مقابل از تصمیم به فسخ مطلع شده است و تاریخ اطلاع‌رسانی را نیز مشخص می‌نماید.
دلایل رایج فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی مربوط به فسخ قرارداد معمولاً به دلایل زیر در دادگاه مطرح می‌شوند تا مرجع قضایی در مورد امکان یا عدم امکان فسخ تصمیم‌گیری نماید:
وجود شرط فسخ در قرارداد
طرفین در زمان انعقاد قرارداد، شرایطی را پیش‌بینی می‌کنند که در صورت تحقق آن‌ها، هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را داشته باشند.
تخلف از شروط قرارداد
اگر یکی از طرفین به تعهدات خود مندرج در قرارداد عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند به استناد این تخلف، خواستار فسخ قرارداد شود.
فوت سازنده
در صورت فوت سازنده (پیمانکار)، ادامه مشارکت ممکن است با مشکل مواجه شود و ذی‌نفعان می‌توانند برای فسخ قرارداد اقدام کنند.
ورشکستگی سازنده
اعلام ورشکستگی سازنده، ناتوانی او را در انجام تعهدات مالی و اجرایی ثابت می‌کند و می‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد باشد.
مطالعه بیشتر: سود ساخت و ساز چقدر است؟
توقیف یا مصادره ملک
اگر ملک مورد مشارکت توسط مراجع قانونی توقیف یا مصادره شود، ادامه اجرای قرارداد غیرممکن خواهد بود.
وقوع حوادث غیرمترقبه (فورس ماژور)
بروز حوادثی خارج از اراده طرفین، مانند زلزله یا سیل که انجام تعهدات قراردادی را غیرممکن سازد.
عدم امکان اجرای قرارداد
شرایطی به وجود آید که انجام پروژه مشارکت در ساخت عملاً غیرممکن شود. به‌عنوان‌مثال، قوانین جدیدی وضع شود که ساخت‌وساز در آن منطقه را ممنوع کند.
خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین حداکثر میزان خسارت قابل‌پرداخت در صورت فسخ قرارداد، یک نکته کلیدی و ضروری است که باید به آن توجه ویژه داشت. گنجاندن این بند، به طرفین قرارداد کمک می‌کند تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کرده و تعهدات مالی خود را در صورت فسخ، به طور مشخص و از پیش تعیین شده بدانند.
به‌عنوان نمونه، در یک قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است قید شود که عملیات نازک‌کاری ساختمان باید ظرف مدت 6 ماه، از تاریخ 26 اردیبهشت 1402 تا 26 آبان 1402، به اتمام برسد. درصورتی‌که این مهلت به پایان برسد و عملیات به طور کامل انجام نشده باشد، سازنده موظف به پرداخت روزانه یک میلیون تومان به‌عنوان خسارت تأخیر به مالک خواهد بود. بااین‌حال، در قرارداد باید تصریح شود که حداکثر میزان این خسارت، برای مثال، شصت میلیون تومان است. این بدان معناست که سازنده حداکثر مجاز به 60 روز تأخیر در اتمام پروژه خواهد بود و پس از آن، خسارتی بیش از شصت میلیون تومان به وی تعلق نخواهد گرفت.
علاوه بر این، در قراردادهای پیمانکاری، لازم است پیش‌بینی شود که اگر پروژه از برنامه زمانی عقب بماند، کارفرما حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را خواهد داشت. در چنین شرایطی، باید تکلیف هزینه‌های انجام شده پیمانکار مشخص شود. ارائه فاکتور و مستندات معتبر به داور پروژه برای محاسبه هزینه‌ها الزامی است و ادعاهای شفاهی قابل‌قبول نیست. وضعیت اسناد مالکیتی که به نام پیمانکار منتقل شده نیز باید تعیین تکلیف گردد. همچنین، روش پرداخت هزینه‌ها (نقدی یا اقساطی) باید در قرارداد قید شود. علاوه بر خسارات روزانه تأخیر، پیمانکار متعهد به پرداخت خسارت ناشی از عدم اتمام پروژه نیز خواهد بود که جداگانه محاسبه می‌شود. با تعیین دقیق این موارد، می‌توان از بروز اختلافات جلوگیری و حقوق طرفین را حفظ کرد.
نمونه متن فسخ قرارداد مشارکت
بنا به ضرورت خاتمه دادن به قرارداد مشارکت، یک توافق‌نامه فسخ قرارداد باید تنظیم گردد. در این توافق‌نامه لازم است اطلاعات شناسایی کامل هر دو طرف قرارداد، تاریخ دقیق امضای قرارداد اصلی، و همچنین شرح دلایل موجّه برای فسخ، به‌روشنی قید شود.
برای لغو قرارداد شراکت، یک نمونه متن پیشنهادی به شرح زیر قابل‌استفاده است؛ لطفاً جزئیات خاص قرارداد خود را جایگزین کنید و برای اطمینان از صحت قانونی، با وکیل مشورت کنید.
باتوجه‌به مفاد قرارداد شمارة ……………. مورخ ………………… که بین اینجانب ………………… و آقا/خانم …………………… منعقد گردیده، ایشان متعهد به انجام …………………… (توضیح دقیق تعهد) بوده‌اند. متأسفانه، تاکنون تعهد مزبور به انجام نرسیده است.
ازاین‌رو، با استناد به حق فسخ ناشی از خیار …… (نام خیار) مندرج در قانون مدنی، اینجانب قرارداد مذکور را فسخ می‌نمایم.
نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای لغو قانونی قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است درخواست رسمی خود را در قالب یک دادخواست به دادگاه ارائه دهید. جدول زیر نمونه‌ای از این دادخواست را نشان می‌دهد که به شما در تنظیم درخواستتان کمک می‌کند:
| دادگستری کل استان تهران | شماره قرارداد: __ | |||||
| قرارداد فسخ مشارکت در ساخت | تاریخ تنظیم: ___ | |||||
| مشخصات طرفین | نام و نام خانوادگی | کد ملی | آدرس | شماره تماس | ||
| خواهان | ||||||
| خوانده | ||||||
| وکیل (درصورت وجود) | ||||||
موضوع فسخ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت شماره ___ مورخ ___ مربوط به ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] به شماره پلاک [شماره پلاک] | ||||||
دلایل فسخ [دلیل فسخ] (به‌عنوان‌مثال: عدم انجام تعهدات توسط سازنده، تأخیر در تحویل پروژه، توافق طرفین، قوه قهریه و غیره) | ||||||
توافقات طرفین در خصوص فسخ [توافقات مربوط به نحوه تسویه‌حساب، خسارات احتمالی، تعیین تکلیف وضعیت بنای ساخته شده تا زمان فسخ، و سایر موارد مرتبط با فسخ] | ||||||
آثار فسخ [آثار فسخ بر قرارداد اصلی و تعهدات طرفین، نحوه بازگشت وضعیت ملک به حالت قبل از قرارداد، و سایر موارد مرتبط] | ||||||
امضا، تأیید و اثر انگشت امضای مالک: ___ تاریخ: ___ | امضا، تأیید و اثر انگشت امضای سازنده: ___ تاریخ: ___ | |||||
| امضای شاهد ۱: ___ | امضای شاهد 2: ___ | |||||
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، اگر طرفین قرارداد توافق کرده باشند که هر یک از آن‌ها حق فسخ قرارداد را داشته باشند، این حق به‌صورت خودکار اعمال نمی‌شود. بلکه هر کدام از طرفین که مایل به فسخ قرارداد باشد، باید به طور رسمی و کتبی اراده خود را برای فسخ اعلام کند.
علاوه بر این، لازم است در زمان تنظیم قرارداد، یک بازه زمانی مشخص برای اعمال حق فسخ تعیین گردد. در غیر این صورت، شرط فسخ قرارداد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود و قابل‌استناد نخواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، اگر در قرارداد مشخص نشود که طرفین تا چه زمانی فرصت دارند قرارداد را فسخ کنند، این شرط از نظر قانونی معتبر تلقی نمی‌شود.
توصیه می‌شود پیش از امضای قرارداد مشارکت، حتماً با یک وکیل مشورت نمایید. یک قرارداد دقیق، شفاف و کامل، احتمال بروز اختلاف و طرح دعوی در آینده را به حداقل می‌رساند. همچنین، اطمینان حاصل کنید که در قرارداد، مکانیزم جبران خسارت به طور واضح و متناسب با شرایط قید شده است تا ابهامی در خصوص تعهدات طرفین وجود نداشته باشد.
سخن آخر
اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به‌منزلة پایان دائمی آن است. این انحلال، صرفاً بر مبنای شرایطی که در متن قرارداد میان طرفین قید شده، توافقات انجام‌شده بین آن‌ها، و حقوق قانونی فسخ صورت می‌گیرد. هر دلیلی نمی‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود؛ بلکه این دلیل باید از نظر قانونی معتبر و مجاز تلقی گردد. در غیر این صورت، درخواست فسخ قرارداد فاقد وجاهت قانونی خواهد بود و مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت.