آیا قصد دارید ملک خود را با یک سازنده مشارکت در ساخت کنید؟ مطمئناً یکی از دغدغه‌های اصلی شما، تعیین دقیق میزان بلاعوضی است که باید دریافت کنید. محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت نه تنها منافع شما را تضمین می‌کند، بلکه به ایجاد یک رابطه شفاف و پایدار با سازنده کمک خواهد کرد.
در این مقاله قصد داریم به صورت جامع و دقیق به بررسی روش‌های محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت بپردازیم. با ما همراه باشید تا با عوامل مؤثر بر میزان بلاعوض، فرمول‌های محاسباتی و نکات مهم در این زمینه آشنا شوید.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مشارکت در ساخت، مبلغی است که برای ایجاد توازن بین سهم مالک زمین و سازنده در پروژه ساختمان سازی پرداخت می‌شود. این مبلغ که می‌تواند به صورت نقدی یا غیرنقدی باشد، به عنوان یک مکانیزم تنظیم‌کننده عمل می‌کند تا در شرایطی که سهم هر طرف از نظر ارزش برابر نباشد، تقسیم مالکیت واحدهای نوساز به طور عادلانه انجام شود.
فرض کنید پس از انجام محاسبات دقیق مشخص شود که سهم شما به عنوان مالک زمین، 43 درصد از ارزش کل ساختمان نوساز 5 طبقه است و سهم سازنده نیز 57 درصد می‌باشد. در چنین شرایطی، ممکن است تقسیم فیزیکی واحدها به نسبت دقیق سهام، عملی نباشد. در این حالت، سازنده می‌تواند با پرداخت مبلغی به عنوان بلاعوض به شما، سهم خود را افزایش داده و به عنوان مثال، 60 درصد از کل ساختمان را به خود اختصاص دهد و در مقابل، شما 40 درصد را به عنوان مالک زمین دریافت کنید.
این امکان برای شما نیز وجود دارد تا با پرداخت مبلغی به سازنده، سهم خود را افزایش دهید. باید توجه داشت که نحوه محاسبه دقیق سهم هر یک از طرفین و نحوه توزیع واحدها، باید به طور کامل در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شده و مورد توافق طرفین قرار گیرد.
در این قرارداد معمولاً تصور می‌شود که بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود؛ اما این الزاماً همیشه صادق نیست. در برخی موارد، ممکن است مالک نیز موظف به پرداخت بلاعوض به سازنده باشد. البته اگر توانایی مالی برای پرداخت بلاعوض را ندارید، می‌توانید با سازنده به توافق برسید تا درصد مشارکت تغییر کند و بر این اساس، مبلغ بلاعوض مجدداً محاسبه شود.
لازم به ذکر است که مشارکت در ساخت می‌تواند از نظر مالی برای هر دو طرف بسیار سودمند باشد؛ اما خطرات مشارکت در ساخت نیز نباید نادیده گرفته شود. عدم شفافیت در قرارداد، مشکلات مالی یا تغییرات در بازار مسکن ممکن است به چالش‌هایی در اجرای پروژه منجر شود. نکته مهم در این زمینه، دقیق بودن محاسبه مشارکت در ساخت است تا تعهدات هر دو طرف به وضوح مشخص شود. به‌علاوه، تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت نیز از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا در مشارکت، مالک زمین و سازنده با تقسیم منصفانه واحدها، مسئولیت‌ها را به صورت شفاف بر عهده خواهند گرفت.
شرکت‌های مختلفی مانند شرکت ساختمان سازی غرب تهران و شرکت ساختمانی گیشا، با تخصص در ساختمان سازی مدرن، برای اجرای چنین پروژه‌هایی خدمات حرفه‌ای ارائه می‌دهند.
هزینه قرض الحسنه اسکان در مشارکت ساخت
در برخی پروژه‌های مشارکت در ساخت، علاوه بر سهم مشخصی که به عنوان بلاعوض به مالک تعلق می‌گیرد، مبلغ دیگری نیز تحت عنوان قرض‌الحسنه به وی پرداخت می‌شود. هدف از پرداخت قرض الحسنه، تأمین هزینه‌های اسکان مالک در طول مدت ساخت و ساز است.
به عبارت دیگر، اگر مالک به دلیل ساخت و ساز بر روی ملک خود، نیاز به اجاره یا رهن یک واحد مسکونی دیگر داشته باشد، سازنده موظف است مبلغی را به عنوان قرض‌الحسنه به وی پرداخت کند. البته، این مبلغ در پایان پروژه و پس از بهره‌برداری از ساختمان جدید، به سازنده بازگردانده می‌شود.
تفاوت قرض‌الحسنه با بلاعوض مشارکت در ساخت
همان‌طور که گفته شد، مشارکت در ساخت فرصتی برای افزایش ارزش ملک شما است؛ اما در طول مدت ساخت، نیاز به مکانی برای سکونت خواهید داشت. به همین دلیل، سازنده موظف است مبلغی را به عنوان قرض‌الحسنه اسکان به شما پرداخت کند تا بتوانید مسکنی موقت با متراژی مشابه ملک خود در همان منطقه اجاره کنید.
این مبلغ پس از اتمام پروژه و تحویل واحد جدید به شما، باید به سازنده بازگردانده شود. در برخی موارد نیز سازنده ممکن است به جای پرداخت وجه نقد، ملکی با مشخصات مشابه در اختیار شما قرار دهد تا در مدت ساخت در آن سکونت کنید.
نکته مهم این است که مبلغ قرض‌الحسنه اسکان باید متناسب با هزینه اجاره یک ملک مشابه در منطقه شما باشد. این مبلغ نه تنها به شما کمک می‌کند تا در طول مدت ساخت جایگزین مناسبی برای سکونت خود پیدا کنید، بلکه نشان‌دهنده حسن نیت سازنده و تعهد او به اجرای تعهدات قراردادی است.
در نتیجه قرض‌الحسنه اسکان و بلاعوض مشارکت در ساخت، هر دو مبالغی هستند که سازنده به مالک پرداخت می‌کند؛ اما تفاوت اصلی آن‌ها در این است که قرض‌الحسنه باید بازگردانده شود، درحالی‌که بلاعوض مبلغی است که برای ایجاد تعادل در سهم، به مالک تعلق می‌گیرد.
لازم به ذکر است، سازنده اختیار دارد که مبلغ قرض‌الحسنه را در قالب بلاعوض مشارکت در ساخت به مالک پرداخت نماید. همچنین، به طور معمول دریافت بلاعوض از سوی مالک، باعث می‌شود تا دیگر نیازی به پرداخت قرض الحسنه نباشد.
روش عرف برای محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت
یکی دیگر از روش‌های تعیین بلاعوض، استناد به عرف رایج در منطقه است. در این روش، مبلغ بلاعوض به صورت متری و بر اساس عرف هر محله محاسبه می‌شود. به عنوان مثال، در منطقه‌ای مانند زعفرانیه، ممکن است عرف بر این باشد که سازنده به ازای هر متر مربع زمین، مبلغ مشخصی را به عنوان بلاعوض مشارکت در ساخت پرداخت کند.
فرضاً اگر عرف بر این باشد که برای هر متر مربع زمین در زعفرانیه، سازنده ۴۰ میلیون تومان بلاعوض پرداخت کند، برای زمینی به متراژ ۱۰۰ متر مربع، مبلغ بلاعوض ۴ میلیارد تومان خواهد بود. البته توجه داشته باشید که عرف بازار به مرور زمان تغییر می‌کند و بهتر است برای اطمینان از دقیق بودن این ارقام، با چندین کارشناس و مشاور املاک مشورت کنید.
با وجود اینکه روش‌های محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت بر اساس عرف و محاسبات ریاضی نتایج تقریباً مشابهی ارائه می‌دهند، اما استفاده از فرمول‌های دقیق محاسباتی برای تعیین مبلغ بلاعوض، روشی دقیق‌تر و منصفانه‌تر بوده و به شما این امکان را می‌دهد تا با اطمینان بیشتری در خصوص مشارکت در ساخت تصمیم‌گیری کنید.
به دست آوردن بلاعوض مشارکت در ساخت از طریق محاسبات
همان‌طور که پیش‌تر به آن اشاره شد، میزان بلاعوضی که مالک در مشارکت ساخت دریافت می‌کند، تحت تأثیر سهم هر یک از طرفین یعنی مالک و سازنده از آوردة کلی پروژه قرار دارد. از این رو تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین، یکی از مهم‌ترین مراحل عقد قرارداد مشارکت در ساخت است.
فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
بلاعوض = (هزینه ساخت + ارزش زمین) × سهم مالک از ملک جدید به درصد – ارزش زمین
فرض کنیم زمینی 300 متری در غرب تهران با ارزش هر متر مربع 150 میلیون تومان داریم. اگر هزینه ساخت ساختمان روی این زمین 15 میلیارد تومان برآورد شود و مالک قرار باشد 60 درصد از ساختمان نهایی را به خود اختصاص دهد، می‌توانیم محاسبه کنیم که آورده اولیه مالک (ارزش زمین) برابر با 45 میلیارد تومان خواهد بود. از طرف دیگر، آورده سازنده صرف نظر از هزینه‌های تخصصی او، معادل هزینه ساخت یعنی 15 میلیارد تومان خواهد بود.
در توافق صورت گرفته برای ساخت این ساختمان، مجموع سرمایه‌گذاری اولیه (ارزش زمین به همراه هزینه ساخت) 60 میلیارد تومان برآورد شده است. با توجه به اینکه مالک 60 درصد و سازنده 40 درصد از مالکیت ساختمان لاکچری و جدید را به خود اختصاص خواهند داد، انتظار می‌رود آورده مالی هر یک از طرفین متناسب با سهمشان باشد.
با این حال، با توجه به اینکه ارزش زمین مالک 45 میلیارد تومان برآورد شده، سازنده موظف است مبلغ 9 میلیارد تومان به مالک پرداخت کند تا تعادل مالی بین دو طرف برقرار شود و نسبت آورده هر یک از طرفین با سهمشان در مالکیت ساختمان همخوانی داشته باشد.
زمان و نحوه پرداخت بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت
پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت به مالک، عملاً سهم سازنده را در ملک مشخص می‌کند و از این رو، زمان‌بندی این پرداخت از اهمیت بالایی برخوردار است. دریافت بخشی از بلاعوض در ابتدای کار و به ویژه قبل از اخذ جواز ساخت، می‌تواند ریسک‌های حقوقی را افزایش دهد؛ چرا که در صورت فسخ قرارداد، بازگرداندن این مبلغ به همراه جبران خسارات احتمالی می‌تواند به اختلافات پیچیده‌ای منجر شود.
توصیه می‌گردد پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت به صورت مرحله‌ای و متناسب با پیشرفت پروژه انجام شود. برای مثال، اگر قرار است 40 درصد از ساختمان به نام سازنده شود، می‌توان این سهم را به تدریج و در مراحل مختلف ساخت به وی انتقال داد. این روش، هم به سازنده اطمینان خاطر می‌دهد و هم از حقوق مالک به نحو احسن محافظت خواهد کرد.
برای اطمینان از اجرای صحیح و شفاف قرارداد مشارکت در ساخت، توصیه می‌شود از مشاوره افراد متخصص در این زمینه استفاده شود. محسن زینلی به عنوان یک کارشناس برجسته در حوزه ساختمان سازی و نوسازی ساختمان می‌تواند مشاوره‌های ارزشمندی در این زمینه ارائه دهد.
با توجه به تفاوت نوسازی و بازسازی، انتخاب روش مناسب برای تغییر ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار است. در پروژه‌های نوسازی ساختمان، هدف ایجاد یک ساختمان لوکس و لاکچری با استفاده از جدیدترین تکنولوژی‌ها و مصالح ساختمانی است.
در تصمیم‌گیری بین فروش یا مشارکت در ساخت، عوامل مختلفی مانند ارزش زمین، هزینه ساخت، شرایط بازار و اهداف مالک نقش دارند. تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نیز یکی از موضوعات مهمی است که باید در قرارداد به دقت مشخص شود.
مشارکت در ساخت بدون بلاعوض
به طور کلی مبنای پرداخت بلاعوض به مالک در مشارکت ساخت، جبران تفاوت زمانی در سرمایه‌گذاری طرفین است. در واقع، مالک با واگذاری کامل ملک در ابتدای پروژه، تمام دارایی خود را به صورت یکجا وارد ساخت و ساز می‌کند؛ در حالی که پیمانکار هزینه‌های ساخت را به تدریج پرداخت خواهد کرد. به همین دلیل، معمولاً پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت برای ایجاد تعادل در سود و زیان طرفین و جبران این تفاوت زمانی در سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود.
افزایش چشمگیر نرخ اجاره در سال‌های اخیر موجب شده تا بسیاری از سازندگان از پذیرش تعهد پرداخت بلاعوض به مالکان املاک کلنگی خودداری کنند. این مسئله که به یک چالش جدی در قراردادهای مشارکت در ساخت تبدیل شده، ارتباط مستقیمی با بهای ملک دارد. عموماً در مناطقی با ارزش زمین پایین‌تر، سازندگان تمایلی به پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت نشان نمی‌دهند یا مبلغ بسیار ناچیزی را برای این منظور در نظر می‌گیرند.
سخن آخر
یکی از مهم‌ترین تصمیماتی که در پروژه‌های مشارکت در ساخت باید بگیرید، تعیین دقیق میزان بلاعوض است. با محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، علاوه بر حفظ حقوق خود به بهترین شکل، به ایجاد یک همکاری موفق و سودآور با سازنده نیز کمک خواهید کرد.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، بلاعوض به عنوان ابزاری برای ایجاد تعادل بین سهم مالک و سازنده از پروژه مورد استفاده قرار می‌گیرد. محاسبه دقیق این مبلغ که معمولاً با روش‌های عرف و محاسبات ریاضی انجام می‌شود، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.