امروزه پیشنهاد مشارکت در ساخت به امری رایج تبدیل شده است. با توجه به پیچیدگی‌های این نوع قراردادها و اهمیت تصمیم‌گیری صحیح، آشنایی با مفاهیم و نکات کلیدی این قرارداد امری ضروری است.
در این مقاله، به بررسی جامع 0 تا 100 نوشتن و تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته و شما را برای تصمیم‌گیری بهتر آماده خواهیم کرد.
کامل‌ترین قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل، توافقنامه‌ای جامع و دقیق بین مالک زمین و سازنده است که تمامی جوانب یک پروژه ساختمانی را پوشش می‌دهد. این قرارداد، جزئیات دقیقی از جمله مشخصات زمین، برآورد هزینه‌ها، جدول زمان‌بندی، استانداردهای کیفی ساخت، نحوه تقسیم سود و زیان، مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین، روش‌های حل اختلافات و شرایط فسخ قرارداد را مشخص می‌کند.
به طور کلی، قرارداد مشارکت در ساخت باید به گونه‌ای تنظیم شود که از بروز هرگونه اختلاف و سوءتفاهم در آینده جلوگیری کرده و حقوق و منافع هر دو طرف را به طور کامل تضمین کند. برای تهیه یک قرارداد کامل و جامع، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.
تعهدات طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت
اصلی‌ترین تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک ملک موظف است تعهدات زیر را در طول مدت اجرای پروژه ساختمانی انجام دهد:
- ارائه مدارک لازم: تمامی مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوزهای ساخت از جمله سند مالکیت، پایان کار ساختمان‌های قبلی (در صورت وجود) و سایر مدارک قانونی را در اختیار سازنده قرار دهد.
- پرداخت بدهی‌ها: کلیه عوارض، مالیات‌ها و بدهی‌های مرتبط با ملک را پرداخت نماید.
- تحویل به موقع ملک: ملک را در زمان تعیین شده در قرارداد به سازنده تحویل دهد تا عملیات ساختمان سازی آغاز شود.
- انتقال قدرالسهم: در صورتی که در قرارداد شرط انتقال قدرالسهم وجود داشته باشد، مالک موظف است قدرالسهم خود را به سازنده منتقل نماید.
- بررسی نقشه‌ها: نقشه‌های اجرایی پروژه را بررسی کرده و ایرادات احتمالی را به سازنده اعلام نماید یا صحت آن‌ها را تأیید کند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده ملک موظف است تعهدات زیر را در طول مدت اجرای پروژه ساختمانی انجام دهد:
- تأمین مالی پروژه: سازنده متعهد می‌شود که کلیه هزینه‌های ساخت و ساز، از جمله خرید مصالح، پرداخت دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های اجرایی را تأمین نماید.
- پیگیری و اخذ مجوزهای لازم: سازنده موظف است کلیه مجوزهای قانونی مورد نیاز برای ساخت و ساز، از جمله پروانه ساخت و گواهی پایان کار را از مراجع ذی‌صلاح اخذ نماید.
- اجرای کامل طرح: سازنده متعهد به اجرای کامل طرح ساختمانی مطابق با نقشه‌های مصوب و استانداردهای فنی است.
- تأمین نیروی انسانی و تجهیزات: سازنده موظف است نیروی انسانی ماهر و تجهیزات لازم برای اجرای پروژه را تأمین کرده و مدیریت اجرایی پروژه را به عهده گیرد.
- کنترل کیفیت و رفع نواقص: سازنده موظف است کیفیت کار را تضمین کرده و در صورت بروز هرگونه نقص، نسبت به رفع آن اقدام نماید.
- انجام امور اداری: سازنده موظف است کلیه امور اداری پروژه، از جمله پرداخت عوارض و اخذ تأییدیه‌های لازم را انجام دهد.
- تکمیل فرایند انتقال سند: سازنده موظف است پس از اتمام پروژه، نسبت به تفکیک واحدها و صدور سند مالکیت برای هر واحد اقدام نماید.
این موارد تنها بخشی از تعهدات مالک و سازنده در قرارداد ساخت و ساز است و ممکن است بسته به شرایط قرارداد و توافق طرفین، تعهدات دیگری نیز به آن اضافه شود. همچنین، برای اطمینان از اجرای دقیق و به موقع تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که تمامی مفاد قرارداد به صورت دقیق و با ذکر جزئیات زمانی و شرایط در قرارداد قید شود. علاوه بر این، پیش‌بینی ضمانت اجرای قانونی برای هر یک از تعهدات، در صورت عدم انجام یا تأخیر در انجام آن‌ها، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
تجربه نشان داده است که درج ضمانت‌های اجرایی مناسب در قرارداد علاوه بر پیشگیری از اختلافات، در صورت بروز آن نیز به عنوان ابزاری قدرتمند برای احقاق حقوق طرفین عمل می‌کند؛ بنابراین توصیه می‌شود که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را به وکیل متخصص در این حوزه واگذار کنید تا با پیش‌بینی دقیق تمامی جوانب حقوقی، از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت را می‌توان به شیوه‌های گوناگونی تنظیم نمود که در ادامه به بررسی هر یک می‌پردازیم:
بنگاه‌های معاملات ملکی
یکی از روش‌های نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی است. با این حال، به دلیل محدودیت‌های دانش حقوقی بنگاه‌ها، معمولاً از قراردادهای از پیش آماده شده یا فرم‌های پیشنهادی اتحادیه استفاده می‌شود. این قراردادها اغلب انعطاف‌پذیری لازم را برای شرایط خاص هر پروژه ندارند و اعمال تغییرات در آن‌ها با موانعی روبه‌رو است.
قراردادهای پیشنهاد شده توسط سازندگان
سازندگان، با تکیه بر تجربه و آشنایی با روند ساخت‌وساز، قراردادهایی را تدوین می‌کنند که اغلب به نفع خود و به ضرر مالکین است. این قراردادها که معمولاً به دلیل عدم آگاهی مالکین مورد اعتراض قرار نمی‌گیرند، منجر به سوءاستفاده از موقعیت و تضییع حقوق مالکین می‌شود. در اکثر این قراردادها، سازندگان با سکوت و توجیه‌گری از انجام تعهدات خود شانه خالی کرده و منافع مالکین را به خطر می‌اندازند.
تنظیم قرارداد تحت نظارت وکیل مدافع مالک
برای حفاظت از حقوق خود در این قراردادها، مراجعه به وکیل متخصص امری ضروری است. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این قراردادها و تجربه سوءاستفاده سازندگان سودجو از موقعیت و اضافه کردن بندهایی به ضرر مالک به قرارداد، حضور یک وکیل متخصص می‌تواند از بروز این مشکلات جلوگیری کند. وکیل با بررسی دقیق قرارداد، اطمینان حاصل می‌کند که تمام جوانب حقوقی مورد توجه قرار گرفته و منافع مالک به طور کامل تضمین شده است. با این کار، خطرات مشارکت در ساخت به حداقل رسیده و روند پروژه با شفافیت کامل ادامه پیدا خواهد کرد.
همچنین وکیل می‌تواند با پیش‌بینی و درج ضمانت اجراهای مناسب، از بروز تخلفات احتمالی از سوی سازنده جلوگیری کرده و در صورت بروز اختلاف، از حقوق موکل خود دفاع کند. بدیهی است که یک سازنده معتبر و امانت‌دار نه تنها از مراجعه مالک به وکیل هراسی ندارد، بلکه به آن به عنوان فرصتی برای شفاف‌سازی و ایجاد اطمینان خاطر در مالک نگاه می‌کند. در مقابل، سازندگانی که قصد سوءاستفاده یا تخلف دارند، از حضور وکیل واهمه داشته و ممکن است از ادامه همکاری خودداری کنند.
نکات مهم در متن قرارداد مشارکت در ساخت
گرچه بسیاری از موارد کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت در بالا ذکر شد، بهتر است برای اطمینان از جامعیت قرارداد، موارد زیر با صراحت در آن قید گردند:
تعیین زمان‌بندی برای هر مرحله
زمان‌بندی دقیق اجرای پروژه از اهمیت بالایی برخوردار است و باید در قرارداد به طور کامل مشخص شود؛ بنابراین، برای هر مرحله از کار، از جمله اخذ مجوزهای لازم، تخریب ساختمان قبلی، احداث فونداسیون و مراحل پایانی پروژه، باید مهلت زمانی مشخصی تعیین گردد. همچنین برای جلوگیری از تأخیر در اجرای پروژه، بهتر است در قرارداد برای هر مرحله جریمه تأخیر نیز پیش‌بینی شود.
از این رو بستن یک قرارداد دقیق و کامل فروش یا مشارکت در ساخت، از جمله مسائل مهمی است که مالکان ساختمان‌های قدیمی برای بهره‌برداری بهتر از دارایی خود، باید به آن توجه ویژه کنند.
تعیین مشخصات فنی مصالح و مواد اولیه
برای جلوگیری از سوءاستفاده و اطمینان از اجرای دقیق تعهدات، لازم است نوع، کیفیت و برند مصالح و متریال مورد استفاده به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. همچنین درج درجه کیفی مصالح در قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. این جزئیات باید به گونه‌ای روشن و دقیق بیان شوند که هیچ ابهام یا جای تفسیر متفاوتی برای طرفین قرارداد باقی نماند.
ضمانت اجرا، تضمینی برای اجرای تعهدات
در بسیاری از قراردادها، به ویژه قراردادهای تجاری، برای تضمین اجرای تعهدات طرفین و کاهش ریسک عدم ایفای تعهد، مبلغی به عنوان وجه التزام یا خسارت قراردادی در نظر گرفته می‌شود. این مبلغ که معمولاً به صورت روزانه یا ماهانه محاسبه می‌شود، در صورت عدم اجرای تعهد توسط یکی از طرفین در موعد مقرر به طرف مقابل پرداخت می‌گردد. به عنوان مثال می‌توان در قرارداد شرط کرد که در صورت تأخیر در تحویل پروژه، سازنده موظف به پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان خسارت به کارفرما باشد. این مکانیزم، ضمن تشویق طرفین به اجرای کامل تعهدات، تحت عنوان یک ابزار بازدارنده نیز عمل می‌کند.
تعیین کلیه هزینه‌ها و مسئولیت پرداخت آن‌ها
برای جلوگیری از اختلافات احتمالی و تضمین شفافیت در اجرای پروژه، ضروری است که هزینه‌های مشخص شده در قرارداد مانند هزینه مصالح به طور دقیق قید شود. همچنین پیش‌بینی و ذکر تمامی هزینه‌های احتمالی پروژه در قرارداد به اطمینان از یک روند شفاف کمک می‌کند. محاسبه مشارکت در ساخت نیز بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت تعیین می‌شود و باید به طور دقیق انجام گردد تا خطر اختلافات بالقوه کاهش یابد.
علاوه بر این، این کار از بروز هرگونه اختلاف نظر در خصوص پرداخت هزینه‌هایی مانند جرایم و تخلفات جلوگیری کرده و از تحمیل هزینه‌های اضافی به مالک توسط سازنده ممانعت می‌کند.
روش‌های حل اختلاف طرفین قرارداد
یکی از مهم‌ترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی بین مالک و سازنده است. به طور معمول برای جلوگیری از طولانی شدن روند رسیدگی به اختلافات، طرفین قرارداد از ابتدا یک یا چند داور توافقی انتخاب می‌کنند. در صورت بروز هرگونه اختلاف در طول اجرای پروژه، داوری که مورد توافق هر دو طرف است به موضوع رسیدگی کرده و رأی نهایی را صادر می‌کند. این روش، یکی از سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه‌ها برای حل اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. لازم به ذکر است که بهتر است از انتخاب بنگاه‌های معاملات املاک به عنوان داور خودداری شود.
تحلیل احتمال فسخ قرارداد مشارکت
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند در هر مرحله از اجرای پروژه، به اراده هر یک از طرفین قرارداد صورت پذیرد. این امر به طور خاص به قوانین و مقررات ویژه‌ای محدود نمی‌شود و عموماً به شرایط توافق شده در خود قرارداد بستگی دارد. معمولاً در یکی از بندهای قرارداد، شرایط و دلایل فسخ مشخص می‌شوند و طرفین با توجه به آن می‌توانند نسبت به فسخ اقدام کنند.
به عنوان مثال، اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند یا مرتکب تخلفی شود، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت، موضوع دریافت یا عدم دریافت خسارت توسط طرف زیان‌دیده، به توافقات قبلی طرفین در قرارداد بستگی دارد.
محسن زینلی، یکی از متخصصان حوزه ساختمان، معتقد است که این قراردادها به ویژه در شهرهای بزرگی همچون تهران که بافت‌های قدیمی نیاز به نوسازی ساختمان دارند، بسیار مؤثر است. لازم به ذکر است، یکی از مواردی که باید قبل از بستن این قراردادها به آن توجه شود، تفاوت نوسازی و بازسازی است.
یکی دیگر از پرسش‌های اصلی در این حوزه، تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت است. در پیش‌فروش، واحدها از قبل فروخته می‌شوند و مالک در روند ساخت دخالتی ندارد؛ اما در مشارکت در ساخت، مالک زمین و سازنده به صورت مشترک در پروژه مشارکت می‌کنند. تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نیز بر اساس توافق اولیه و محاسبات دقیق صورت می‌گیرد. این روش، امکان شخصی‌سازی واحدها را برای مالکان فراهم کرده و رضایت‌مندی بیشتری را به همراه دارد.
شرکت‌های ساختمانی حرفه‌ای مانند شرکت ساختمان سازی غرب تهران و شرکت ساختمانی گیشا با بهره‌گیری از دانش و تجربه خود در زمینه ساخت ساختمان لوکس و لاکچری، می‌توانند به مالکان در تحقق رؤیاهایشان کمک کنند. این شرکت‌ها با بهره‌گیری از فناوری‌های ساختمان سازی مدرن و انواع ساختمان لاکچری، پروژه‌های منحصربه‌فردی ارائه می‌دهند که توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران و خریداران را به خود جلب کرده است.
قرارداد مشارکت در ساخت محضری
اسناد رسمی، اسنادی هستند که توسط مقامات رسمی دارای صلاحیت و در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت تنظیم می‌شوند و از اعتبار قانونی بالاتری نسبت به اسناد عادی برخوردارند. سایر اسناد که فاقد این ویژگی‌ها باشند، در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرند. مهم‌ترین تفاوت این دو نوع سند در قابلیت استناد آن‌ها است. مفاد یک سند رسمی نه تنها برای طرفین قرارداد بلکه برای همه افراد (اشخاص ثالث) نیز قابل‌استناد است؛ در حالی که سند عادی تنها بین طرفین قرارداد اعتبار دارد.
با ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در محضر یا دفترخانه، این قرارداد از حالت عادی خارج شده و به سند رسمی تبدیل می‌شود و مزایای قانونی متعددی را به همراه دارد. با رسمی شدن این قرارداد، اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث افزایش می‌یابد و تنها ادعای جعل درباره آن قابل‌پذیرش است. علاوه بر این، دارندگان چنین قراردادی می‌توانند در صورت بروز اختلاف، علاوه بر دادگستری، به واحد اجرای احکام ثبت نیز مراجعه کنند تا به سرعت به خواسته خود برسند. به عبارت دیگر، ثبت قرارداد در دفترخانه، تضمین‌کننده اجرای تعهدات طرفین و ایجاد امنیت حقوقی برای آنان است.
قانون، برخی قراردادها را ملزم به تنظیم رسمی در دفاتر اسناد رسمی کرده است. اگرچه قرارداد مشارکت در ساخت جزو این دسته نیست، اما به دلیل پیچیدگی‌ها و اهمیت بالای آن، توصیه می‌شود که در یک مکان معتبر مانند دفتر اسناد رسمی یا با حضور وکیل تنظیم شود. این کار از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
یکی از دلایل اصلی اهمیت تنظیم رسمی قرارداد مشارکت در ساخت، تفاوت در دانش و تجربه طرفین قرارداد است. معمولاً سازنده به عنوان طرف مقابل مالک، آشنایی بیشتری با جزئیات و نکات حقوقی این نوع قراردادها دارد. به همین دلیل، ممکن است شرایط قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم شود که به نفع سازنده باشد. در چنین شرایطی، مشاوره با افراد متخصص مانند وکلا یا مشاوران املاک بسیار ضروری است تا از حقوق مالک به طور کامل محافظت شود.
سخن آخر
قرارداد مشارکت در ساخت با وجود شباهت ظاهری به دیگر قراردادها، پیچیدگی‌های حقوقی بسیاری دارد که ممکن است برای طرفین قرارداد به ویژه مالکین، ناشناخته باشد. عدم آگاهی از این پیچیدگی‌ها و تنظیم قرارداد بدون مشاوره حقوقی، می‌تواند به مشکلات عدیده و خسارات جبران‌ناپذیری منجر شود. تجربه نشان داده است که بسیاری از اختلافات و دعاوی در این زمینه، ناشی از عدم رعایت دقیق نکات حقوقی در قراردادهای مشارکت است؛ بنابراین توصیه می‌شود قبل از انعقاد هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت، حتماً از مشاوره حقوقی متخصص بهره‌مند شوید.
جهت بازدید از پروژه و هماهنگی‌های بیشتر، با ما تماس بگیرید.