پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، دو روش پرطرفدار در میان سرمایه‌گذاران حوزه مسکن هستند که هر دو فرصت‌های سودآوری را در این بازار ارائه می‌دهند. با این حال، این دو روش علی‌رغم شباهت‌هایی که دارند، تفاوت‌های اساسی و مهمی نیز با یکدیگر دارند. انتخاب بین پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، به شرایط خاص هر سرمایه‌گذار و راهبرد سرمایه‌گذاری او بستگی دارد؛ بنابراین، شناخت دقیق تفاوت‌ها، مزایا و چالش‌های هر یک از این روش‌ها، برای اتخاذ تصمیم درست بسیار مهم است.
در ادامه این مقاله، با بررسی تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و معرفی جامع این دو روش، به شما در انتخاب بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری کمک خواهیم کرد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی است که در آن مالک زمینی که قصد ساخت‌وساز بر روی آن را دارد، با سازنده‌ای که سرمایه و تخصص لازم برای ساخت را دارد، شریک می‌شود. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را به عنوان سهم آورده و سازنده نیز هزینه‌های ساخت، از جمله مصالح، نیروی کار و مجوزهای لازم را تأمین می‌کند.
به عبارت ساده‌تر، مشارکت در ساخت، یک سرمایه‌گذاری مشترک است که در آن دو طرف با تکمیل کردن نیازهای یکدیگر، به هدفی مشترک یعنی ساخت یک ساختمان می‌رسند. این نوع قرارداد، راهکاری مناسب برای مالکانی است که زمین دارند؛ اما سرمایه کافی برای ساخت‌وساز ندارند و همچنین برای سازندگانی که به دنبال زمین مناسب برای اجرای پروژه‌های ساختمانی خود هستند.
در محاسبه مشارکت در ساخت، معمولاً سهم هر یک از طرفین در ساختمان نهایی و سود حاصل از فروش آن، از پیش تعیین می‌شود. این قرارداد، مزایای متعددی برای هر دو طرف دارد؛ از جمله امکان ساخت‌وساز بدون نیاز به تأمین تمام هزینه‌ها برای مالک و دسترسی سازنده به زمین مناسب برای اجرای پروژه.
با این حال، همانند هر قرارداد دیگری، قرارداد مشارکت در ساخت نیز دارای پیچیدگی‌هایی است. از این رو، با توجه به خطرات مشارکت در ساخت در صورت همکاری با افراد کلاهبردار، بهتر است قبل از امضای قرارداد، از طریق مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی، تمامی جوانب آن را بررسی کنید.
عوامل مؤثر بر تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت
وقتی دو نفر تصمیم می‌گیرند در ساخت یک ساختمان مشارکت کنند، سهم هر کدام از آن‌ها در پروژه به عوامل مختلفی بستگی دارد. این عوامل به طور مستقیم بر هزینه‌های پروژه و در نتیجه سهم نهایی هر طرف تأثیر می‌گذارند. این عوامل عبارتند از:
- ارزش زمین: هرچه ارزش زمینی که مالک در پروژه مشارکت می‌دهد بیشتر باشد، سهم او در پروژه نیز بیشتر خواهد بود.
- هزینه‌های ساخت: هزینه‌هایی مانند مصالح ساختمانی، طراحی، تعداد طبقات و متراژ ساختمان، بر هزینه کل پروژه و در نتیجه بر سهم سازنده تأثیر می‌گذارند.
- پروانه ساخت: هزینه اخذ پروانه ساخت، بر عهده کسی خواهد بود که آن را دریافت می‌کند (مالک یا سازنده) و بر سهم طرفین در پروژه تأثیرگذار است.
- هزینه‌های پایان کار و خلافی: معمولاً هزینه‌های پایان کار و جریمه‌های ساختمانی بر عهده سازنده است؛ اما این مورد قابل توافق بین طرفین است و بر درصد مشارکت تأثیر می‌گذارد.
قرارداد پیش‌فروش چیست؟
قرارداد پیش‌فروش توافقی است که در آن فروشنده متعهد می‌شود در آینده‌ای مشخص، کالا، محصول، ملک یا خدماتی را که هنوز تولید نشده یا در دسترس نیست، به خریدار تحویل دهد. در این نوع قرارداد، جزئیات فروش از جمله قیمت، مقدار، زمان تحویل و شرایط پرداخت به طور دقیق مشخص شده و معمولاً به صورت کتبی و با امضای طرفین نهایی می‌شود تا حقوق و تعهدات هر یک از طرفین به وضوح مشخص گردد.
در قراردادهای پیش‌فروش، معمولاً فروشنده مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت از خریدار دریافت می‌کند. این مبلغ می‌تواند در قبال تضمینی برای انجام تعهدات فروشنده و یا جریمه‌ای در صورت عدم انجام تعهدات در نظر گرفته شود.
این قرارداد به هر دو طرف، یعنی خریدار و فروشنده، این امکان را می‌دهد تا از قیمت و شرایط مشخصی که از قبل توافق شده، بهره‌مند شوند. در واقع، با این قرارداد، ریسک ناشی از تغییرات قیمت و شرایط بازار تا حد زیادی کاهش می‌یابد. به همین دلیل، قراردادهای پیش‌فروش در صنایع مختلفی مانند کشاورزی، نفت و گاز، معدن و بسیاری صنایع دیگر کاربرد گسترده‌ای دارد.
یکی از مهم‌ترین مزایای قرارداد پیش‌فروش، مدیریت ریسک‌های اقتصادی و مالی است. این قرارداد به هر دو طرف کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری به برنامه‌ریزی برای آینده بپردازند و از نوسانات بازار در امان بمانند. همچنین، این نوع توافقات حقوقی به افزایش اعتماد و همکاری بین طرفین کمک می‌کند و به آن‌ها اجازه می‌دهد تا به بهره‌وری بیشتر و کاهش هزینه‌های عملیاتی دست یابند.
تفاوت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان و مشارکت در ساخت
قرارداد پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، دو نوع قرارداد رایج در حوزه املاک و ساختمان سازی هستند که با وجود شباهت‌های بسیار، تفاوت‌های اساسی نیز با یکدیگر دارند. درک تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت برای انتخاب بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری یا خرید ملک بسیار مهم است. مهم‌ترین این تفاوت‌ها عبارتند از:
شرایط قرارداد
در قرارداد پیش‌فروش، تمرکز بر مشخص کردن مواردی چون زمان دقیق تحویل واحد، روش‌های پرداخت و سایر جزئیات مربوط به خرید آپارتمان است. اما در قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر این موارد، به جزئیات فنی‌تر مانند مدت زمان اجرای پروژه، نوع مصالح ساختمانی، نحوه محاسبه خسارات احتمالی و سایر شرایط اجرایی پروژه نیز پرداخته می‌شود.
به عبارت دیگر، قرارداد پیش‌فروش بیشتر به جنبه‌های مالی و تحویل واحد مربوط می‌شود؛ در حالی که قرارداد مشارکت در ساخت به جزئیات فنی و اجرایی پروژه نیز می‌پردازد.
قیمت
در روش پیش‌فروش، قیمت ملک از همان ابتدای قرارداد مشخص می‌شود و تا پایان پروژه ثابت می‌ماند. به عبارت دیگر، خریداران از نوسانات احتمالی قیمت مصون می‌مانند؛ اما در روش مشارکت در ساخت، به دلیل اینکه قیمت نهایی ملک با توجه به هزینه‌های تمام شده پروژه تعیین می‌شود، امکان افزایش قیمت وجود دارد. این یعنی در این روش، سرمایه‌گذاران ریسک نوسانات قیمتی را به دوش می‌کشند.
روش پرداخت هزینه
در روش پیش‌فروش، خریدار مبلغ کل را در چند قسط پرداخت می‌کند؛ اما در مشارکت در ساخت، روش پرداخت متفاوت بوده و به این صورت است که هر طرف سهم خود را در پروژه تأمین مالی می‌کند و در نهایت، سهم خود را از ساختمان تحویل می‌گیرد.
محل عقد قرارداد
بر خلاف قرارداد پیش‌فروش که الزاماً باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، قرارداد مشارکت در ساخت لزوماً نیازی به ثبت در دفاتر اسناد رسمی ندارد و ممکن است در بنگاه‌های معاملات املاک نیز منعقد شود.
علاوه بر این، تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت در صنعت ساختمان‌سازی به ویژه در پروژه‌های نوسازی ساختمان و ساخت پروژه‌های بزرگ مانند ساختمان لوکس و لاکچری نیز، بسیار مهم است.
از سوی دیگر، تفاوت نوسازی و بازسازی مورد مهم دیگری است که باید به خوبی شناخته شود تا هیچ نقطه ابهامی برای طرفین قرارداد وجود نداشته باشد.
تفاوت بهای تمام شده
همان‌طور که گفته شد، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت دو روش معمول برای خرید یا ساخت مسکن هستند که هر یک مزایا و معایب خاص خود را دارند. در روش پیش‌فروش، خریدار از همان ابتدا قیمت نهایی ملک را می‌داند و با امضای قرارداد، این قیمت ثابت می‌ماند. این ویژگی به ویژه در شرایطی که بازار مسکن نوسانات قیمتی زیادی دارد، بسیار جذاب است؛ چرا که با پیش‌خرید، خریدار از افزایش قیمت‌های آتی در امان می‌ماند و می‌تواند با خیالی آسوده به آینده نگاه کند.
در مقابل، در روش مشارکت در ساخت، قیمت نهایی ملک به عوامل مختلفی از جمله افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های اجرای پروژه بستگی دارد. به عبارت دیگر، در این روش، خریدار بخشی از هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند و در سود و زیان پروژه شریک می‌شود؛ بنابراین، اگر هزینه‌های ساخت افزایش یابد، قیمت نهایی ملک نیز افزایش خواهد یافت.
به طور کلی، پیش‌فروش برای افرادی مناسب است که به دنبال اطمینان از قیمت نهایی ملک هستند و تمایل به ریسک‌پذیری کمتری دارند. درحالی‌که مشارکت در ساخت برای افرادی مناسب است که به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت هستند و حاضرند در سود و زیان پروژه شریک شوند.
پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت؟ کدام قرارداد برای کدام فرد مناسب‌تر است؟
انتخاب بین پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت، به‌عنوان دو روش رایج سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، به عوامل متعددی بستگی دارد. هدف شما از سرمایه‌گذاری، بودجه قابل تأمین و شرایط خاص فردی از مهم‌ترین این عوامل هستند. اگر هدف شما کسب سود از طریق ساخت‌وساز و فروش واحدهای مسکونی است و زمینی در اختیار دارید، مشارکت در ساخت گزینه مناسبی خواهد بود. در این روش، شما با مشارکت یک سازنده، ساختمان مورد نظر را ساخته و با تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، هر دو طرف از فروش واحدها بهره‌مند می‌شوید.
اما اگر به دنبال خرید یک واحد مسکونی با مشخصات دلخواه هستید و زمین یا منابع مالی کافی برای ساخت‌وساز ندارید، پیش‌فروش بهترین گزینه است. در پیش‌فروش، شما واحد مورد نظر را از قبل خریداری می‌کنید و پس از اتمام ساخت، آن را تحویل می‌گیرید؛ بنابراین، انتخاب بین این دو روش به شرایط مالی، منابع و اهداف سرمایه‌گذاری شما بستگی دارد.
به طور خلاصه، مشارکت در ساخت برای افرادی مناسب است که به دنبال مشارکت در یک پروژه ساختمانی و کسب سود از آن هستند و پیش‌فروش برای افرادی مناسب است که می‌خواهند مالک یک واحد مسکونی آماده شوند. قبل از اتخاذ تصمیم نهایی، بهتر است ابتدا تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت را به طور کامل درک کرده و سپس با یک مشاور املاک یا متخصص مالی مشورت کنید تا با توجه به شرایط خاص خود، بهترین گزینه را انتخاب نمایید.
چالش‌های قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و راهکارهای رفع آن‌ها
با وجود تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و علی‌رغم مزایای زیاد، این نوع قراردادها با چالش‌های مشابهی نیز همراه هستند. از جمله این چالش‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تخلف از تعهدات زمانی: عدم پایبندی سازنده به زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد، یکی از شایع‌ترین تخلفات است.
- عدم اجرای کامل تعهدات قراردادی: عدم انجام کامل تعهدات مقرر در قرارداد، از جمله تحویل پروژه با کیفیت پایین یا عدم تحویل برخی از بخش‌های پروژه، از دیگر چالش‌های این نوع قراردادهاست.
- اختلاف در تفسیر قرارداد: اختلاف در تفسیر مفاد قرارداد، به ویژه در خصوص تعهدات طرفین و نحوه محاسبه هزینه‌ها، می‌تواند منجر به بروز اختلاف و حتی شکایت شود.
برای پیشگیری و حل چالش‌هایی که در قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت ممکن است رخ دهد، می‌توان راهکارهای مختلفی را در نظر گرفت. یکی از این راهکارها، تعیین دقیق شرایط و زمان تحویل پروژه است. این امر به هر دو طرف قرارداد اطمینان می‌دهد که پروژه در زمان مشخص و با کیفیت مورد انتظار به پایان می‌رسد. همچنین، ارائه توضیحات کامل در مورد حقوق و تعهدات هر یک از طرفین، از جمله سازنده و خریدار، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری کند.
علاوه بر این، تعیین دقیق مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت‌ها و شرح جزئیات مربوط به مصالح، تجهیزات و استانداردهای ساخت، از دیگر مواردی هستند که باید در قرارداد به طور واضح بیان شوند. با رعایت این نکات و تدوین دقیق قرارداد و در نظر گرفتن تمام جوانب، می‌توان قراردادهایی منعقد کرد که از نظر حقوقی محکم بوده و احتمال بروز اختلافات در آن به حداقل برسد.
نتیجه‌گیری
تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت به دو روش اصلی در صنعت ساخت‌وساز برمی‌گردد که هر یک دارای مزایا و معایب خاص خود هستند. در پیش‌فروش، خریدار قبل از تکمیل پروژه، ملک را خریداری می‌کند و این معامله معمولاً بر اساس یک قرارداد دقیق و مشخص انجام می‌شود. در مقابل، مشارکت در ساخت به توافق میان مالک زمین و سازنده اطلاق می‌شود که در آن طرفین برای بهره‌مندی از سود و تقسیم مسئولیت‌ها با یکدیگر همکاری می‌کنند.
به طور کلی، انتخاب هر یک از این روش‌ها به شرایط مالی، میزان ریسک‌پذیری و اهداف فرد یا شرکت بستگی دارد. آگاهی از تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری در حوزه املاک و مستغلات بگیرند.
مجموعه محسن زینلی به عنوان یک شرکت ساختمان سازی غرب تهران و شرکت ساختمانی گیشا در پروژه‌های ساختمان سازی مدرن و ساختمان لاکچری از هر دو روش بهره می‌برد. اگر شما هم به دنبال همکاری با سازنده‌ای باتجربه و شناخته‌شده در این زمینه هستید، کافی است با ما تماس بگیرید.