املاک و بناها به تدریج و در گذر زمان، فرسوده و ناایمن شده و نیاز به بازسازی و یا نوسازی پیدا می‌کنند. این امر، به ویژه در کلان‌شهرها و مناطق با تراکم جمعیت بالا، به عنوان یکی از چالش‌های مهم مطرح می‌شود. از سوی دیگر، تمایل به نوسازی ساختمان و یا احداث بناهای جدید، همواره با نیاز به سرمایه و تخصص کافی همراه بوده است.
در این میان، مشارکت در ساخت به عنوان راهکاری خلاقانه و نوین، امکانی را فراهم می‌کند تا صاحبان املاک قدیمی، ضمن احیای ملک خود، از مزایای نوسازی و یا احداث بنای جدید بهره‌مند شوند. در این روش، مالک با انعقاد قرارداد با یک سازنده باتجربه، بدون نیاز به صرف سرمایه کلان، می‌تواند بنای خود را بازسازی کرده و در آخر، سود حاصل از این ساخت و ساز را با او تقسیم کند.
مشارکت در ساخت، فواید متعددی برای مالکان، سازندگان و در نهایت جامعه به ارمغان می‌آورد. در این مقاله، به بررسی ابعاد مختلف این فرایند، از جمله مزایا، چالش‌ها، قوانین و مقررات حاکم بر آن و همچنین الزامات و ملاحظات اجرایی آن خواهیم پرداخت.
با مطالعه این مقاله، ضمن آشنایی با ماهیت مشارکت در ساخت، می‌توانید اطلاعات لازم برای تصمیم‌گیری آگاهانه در خصوص مشارکت در این فرایند را به دست آورید.
مشارکت در ساخت چیست؟
با گذشت زمان، ساختمان‌ها به طور طبیعی فرسوده می‌شوند و این فرسودگی اجتناب‌ناپذیر است. توجه به امنیت سازه‌ای ساختمان‌ها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. این موضوع نه تنها زیبایی ظاهری بنا را تحت شعاع قرار می‌دهد، بلکه می‌تواند خطرات جدی برای امنیت ساکنین و رهگذران به همراه داشته باشد.
در این شرایط، تخریب و احداث بنای جدید راه حلی است که مدنظر مالکین قرار می‌گیرد؛ اما این امر نیازمند سرمایه و بودجه کافی است که در اختیار همه مالکان نیست.
در چنین موقعیتی، ساخت مشترک به عنوان راهکاری جایگزین مطرح می‌شود. در این روش، مالک و سازنده با انعقاد قراردادی، تعهدات خود را در قبال ساخت و ساز مشخص می‌کنند. سازنده با تأمین هزینه ساخت، اقدام به احداث بنا می‌کند و در نهایت، مالک و سازنده طبق توافق اولیه، در واحدهای آپارتمانی جدید سهیم می‌شوند.
مجموعه محسن زینلی، به عنوان یکی از پیش‌گامان در حوزه مشارکت در ساخت و ساز و با تجربه طولانی در زمینه ساختمان‌سازی، نقش مهمی در تحقق پروژه‌های موفق داشته است. این شرکت ساختمان سازی غرب تهران، با بهره‌گیری از تخصص مهندسان مجرب و تیم حرفه‌ای خود، در اجرای پروژه‌های ساخت مشترک و ساختمان‌سازی مدرن فعالیت دارد.
علاوه بر این، به عنوان بهترین شرکت ساختمانی گیشا شناخته شده و با داشتن تجربه و تخصص در این حوزه توانسته است بسیاری از پروژه‌های موفق را به انجام برساند.
انواع مشارکت در ساخت و ساز
قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز با وجود هدف مشترک ساخت بنا، از نظر مفاد و شرایط، تنوع قابل توجهی دارند. این تفاوت ناشی از دو عامل اصلی است:
- موضوع ساخت و ساز شامل نوع بنا (مسکونی، تجاری، اداری و …)، مقیاس پروژه، کاربری ساختمان و نوع مصالح می‌شود. هر یک از موارد ذکر شده بر تعهدات طرفین، نحوه اجرا و سهم نهایی آن‌ها از پروژه تاثیر می‌گذارد.
- عامل دیگر، متعاملین هستند. تعداد شرکا، نوع مشارکت (مدنی، حقوقی و …)، سابقه و تخصص آن‌ها و همچنین وضعیت مالی و سهم آورده هر یک، بر توازن قدرت، نحوه تصمیم‌گیری و تقسیم سود و زیان در پروژه اثرگذار است.
به طور کلی انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز بر اساس موضوع ساخت به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- قرارداد مشارکت در ساخت بنا: این قرارداد، رایج‌ترین نوع ساخت و ساز مشارکتی است و در آن، دو یا چند نفر با یکدیگر توافق می‌کنند تا با آورده‌های خود، اقدام به ساخت بنا در زمینی مشخص نمایند.
- قرارداد واگذاری زمین برای انبوه‌سازی: در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را به یک یا چند سازنده واگذار می‌کند تا آن‌ها با ساخت واحدهای مسکونی یا تجاری در آن، به نسبت آورده خود سهم ببرند.
- قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی: این نوع قرارداد زمانی کاربرد دارد که زمین مورد نظر نیاز به آماده‌سازی و اقداماتی مانند احداث خیابان، جدول‌کشی و فاضلاب‌کشی داشته باشد. در این حالت، مالک و سازنده با یکدیگر توافق می‌کنند تا با آورده‌های خود، اقدام به آماده‌سازی زمین و سپس ساخت بنا در آن نمایند.
- قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت: در این نوع قرارداد، مالک، اجرای پروژه ساختمانی را به یک شرکت پیمانکار به صورت مدیریت پیمان واگذار می‌کند. در این روش، پیمانکار وظیفه دارد با نظارت و مدیریت خود، از طریق عقد قرارداد با پیمانکاران فرعی، نسبت به احداث بنا طبق نقشه و مشخصات فنی توافق شده اقدام نماید.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز بر اساس متعاملین به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند:
- اشخاص حقیقی: در چند سال اخیر، با افزایش جمعیت و بالا رفتن ارزش زمین، مالکین زمین به دلیل کمبود سرمایه، تصمیم به بستن قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز با افراد دارای سرمایه و تخصص گرفته‌اند. این شرکا نیز می‌توانند افراد حقیقی باشند.
- اشخاص حقوقی حقوق خصوصی: شامل شرکت‌های خصوصی، موقوفات و بانک‌ها می‌شوند.
- اشخاص حقوقی حقوق عمومی: شامل سازمان دولتی مسکن و شهرسازی، شهرداری و … می‌شوند.
شرایط مشارکت در ساخت
ساخت و ساز مشارکتی، به عنوان راهکاری مناسب برای نوسازی و یا احداث بنا، نیازمند توجه به نکات و ظرافت‌های خاص خود است. در این مسیر، در نظر گرفتن موارد زیر از اهمیت بسزایی برخوردار است:
- محاسبه مشارکت در ساخت و میزان سهم و سود هر یک از طرفین قرارداد، اعم از مالک و سازنده، باید با لحاظ نرخ تورم و نوسانات قیمت مسکن در بازار انجام شود. این امر، تضمین‌کننده حقوق هر دو طرف و حفظ تعادل در سود و زیان خواهد بود.
- هزینه‌های پروژه، متناسب با عوامل مختلفی از جمله موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری، متفاوت خواهد بود.
- پیش از آغاز هرگونه اقدامی در پروژه‌های مشارکتی، محاسبه دقیق ارزش فعلی ملک و ارزش نهایی آن پس از اتمام ساخت و ساز، امری ضروری است. تعیین میزان سود و همچنین ارزش نهایی ملک، فرایندی تخصصی است که با استفاده از فرمول‌های خاص و با در نظر گرفتن عوامل متعددی از جمله موقعیت جغرافیایی، متراژ، کاربری، مصالح و امکانات انجام می‌شود.
- مشارکت در ساخت، همان‌طور که اشاره شد، بر پایه انعقاد قرارداد بین مالک و سازنده صورت می‌گیرد. مفاد این قرارداد، با توجه به توافق و نظر طرفین تنظیم می‌شود. درعین‌حال، توافقات انجام شده در قرارداد، نباید مغایر با قوانین و مقررات حاکم و یا عرف رایج در این زمینه باشد.
- برای پیشگیری از مشکلات احتمالی در پروژه‌های مشارکت در ساخت، توصیه اکید وکلا و حقوقدانان تعیین یک داور مرضی‌الطرفین در همان ابتدای تنظیم قرارداد است. داور، فردی متخصص و بی‌طرف است که در صورت بروز اختلاف میان طرفین (مالک و سازنده) به بررسی منصفانه مسئله پرداخته و رأی نهایی را صادر می‌کند.
- در معاملات مشارکت ساخت و ساز، استفاده از چک‌های معتبر بانکی به جای سفته مزایای قابل توجهی برای طرفین (مالک و سازنده) به همراه دارد و می‌تواند از بروز مشکلات و چالش‌های احتمالی در آینده جلوگیری کند.
- در قراردادهای پیمانکاری، ممکن است مالک برای نظارت و رسیدگی به امور مربوط به پروژه، یک یا چند نفر را به عنوان نماینده خود معرفی کند. حضور نماینده در این قراردادها از اهمیت بالایی برخوردار است و ذکر نام و مشخصات او در متن قرارداد الزامی است.
- در قراردادهای مشارکت در ساخت، احتمال فوت مالک یکی از مواردی است که باید مورد توجه طرفین قرارداد قرار بگیرد. طبق قانون مدنی و مقررات مربوط به ارث، در صورت فوت مالک، اموال و دارایی‌های او از جمله زمین یا ساختمان موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، به وراث او منتقل می‌شود.
- در قراردادهای پیمانکاری، اطلاع‌رسانی مستمر به عنوان یکی از وظایف اصلی پیمانکار محسوب می‌شود. این موضوع به معنای ارائه گزارش‌های منظم و دوره‌ای به مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد در مورد پیشرفت کار و مراحل انجام پروژه است.
مزایای مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، زمانی که با آگاهی و رعایت قوانین مربوطه انجام شود، می‌تواند مزایای قابل توجهی برای هر دو طرف قرارداد به همراه داشته باشد. در اینجا به برخی از این مزایا اشاره می‌کنیم:
- ساختمان جدید، با استفاده از مصالح و تکنولوژی‌های نوین، از مقاومت و ایمنی به مراتب بالاتری در مقایسه با بنای قدیمی برخوردار می‌شود.
- در ساخت بنای جدید، از اصول و استانداردهای روز دنیا در زمینه معماری و مهندسی عمران استفاده می‌شود. این موضوع، به افزایش طول عمر بنا، افزایش ارزش ملک، کاهش مصرف انرژی و ارتقای کیفیت زندگی ساکنین کمک می‌کند.
- در ساختمان جدید، می‌توان واحدهای مسکونی بیشتری نسبت به بنای قدیمی احداث کرد.
- مالک می‌تواند با مشارکت در طراحی و انتخاب مصالح، بنای جدید را مطابق با سلیقه و نیازهای خود احداث کند.
- در ساخت و ساز جدید، امکان استفاده از روش‌های نوین، مصالح باکیفیت و ماشین‌آلات مدرن فراهم است.
یکی از جذاب‌ترین مزایای مشارکت در ساخت، کسب سود در کوتاه مدت برای هر دو طرف قرارداد است. همین امر سبب می‌شود آشنایی با مفاد عرفی و حقوقی این نوع قرارداد، از اهمیتی حیاتی برخوردار باشد. با کسب آگاهی‌های لازم در این زمینه، می‌توانید با دید بازتر و اطمینان خاطر بیشتر نسبت به امضای قرارداد اقدام نمایید.
معایب شراکت ساختمانی
مشکلاتی که در جریان مشارکت در ساخت پدید می‌آیند، به دو دسته کلی داخلی و خارجی تقسیم می‌شوند. دسته اول شامل مشکلاتی است که از جانب خود سازنده، مالک یا ملک موضوع قرارداد نشأت می‌گیرند. در مقابل، مشکلات خارجی عواملی هستند که خارج از کنترل طرفین قرارداد بوده و پیش‌بینی دقیق آن‌ها دشوار است. با این حال، تدابیر پیشگیرانه‌ای وجود دارد که می‌توان برای به حداقل رساندن احتمال بروز این مشکلات به کار برد.
چالش‌های داخلی
- عدم صلاحیت و تعهد سازنده
- تأخیر در تحویل
- افت کیفیت
- عیوب فنی و عدم رعایت اصول مهندسی
- عدم استفاده از مصالح مرغوب
- اختلاف در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
- حوادث حین اجرا
- تغییر نقشه بدون توافق
- معارض ملکی
- سوءتفاهم در تعهدات
- مشکلات انتقال سند
- مناقشات داوری
- واگذاری تعهدات به غیر
چالش‌های خارجی
- نوسانات اقتصادی
- شرایط یا حادثه غیرقابل‌پیش‌بینی و فرس‌ماژور
از خطرات مشارکت در ساخت نیز می‌توان به کلاهبرداری در این پروسه اشاره کرد. یکی از متداول‌ترین زمینه‌های کلاهبرداری در پروژه‌های ساخت و ساز مشارکتی، سوءاستفاده از مجوز فروش واحدها است. عدم تنظیم اصولی قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند زمینه‌ساز کلاهبرداری در این حوزه شود.
از این رو، تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت دقیق، جامع و استاندارد که ضمن پیش‌بینی مشکلات و اختلافات احتمالی، راهکارهای مناسب برای حل آن‌ها را نیز ارائه دهد، گامی مؤثر در جهت پیشگیری از بروز بسیاری از چالش‌های متداول در این نوع مشارکت‌ها خواهد بود.
قوانين مشاركت در ساخت ساختمان
ساخت و ساز مشارکتی، قراردادی بین مالک زمین و سازنده است که در آن، مالک زمین خود را برای ساخت و ساز به سازنده واگذار می‌کند. سازنده نیز در مقابل متعهد می‌شود با سرمایه و تخصص خود، بنای جدیدی را در زمین احداث کند.
در این نوع قرارداد، مالک معمولاً زمین و پروانه ساخت را به سازنده می‌دهد و سازنده هزینه‌های ساخت و ساز، نوسازی و تخریب بنای قدیمی را بر عهده می‌گیرد. پس از اتمام عملیات ساخت و ساز، مالک و سازنده با توجه به ارزش زمین و هزینه‌های انجام شده (هزینه‌های مربوط به نوسازی، تخریب و ساخت)، نسبت به تقسیم واحدهای احداثی توافق می‌کنند.
روش عرف بلاعوض و نحوه محاسبه آن
در روش متداول برای تعیین پول بلاعوض در مشارکت در ساخت، قیمتی به ازای هر مترمربع از مساحت بنای کلنگی تعیین می‌شود. این قیمت‌گذاری بر اساس ارزش ریالی مسکن در هر منطقه انجام می‌گیرد.
طبیعتاً، به دلیل تفاوت قیمت مسکن در مناطق مختلف، نرخ بلاعوض نیز در این روش از منطقه‌ای به منطقه دیگر متغیر خواهد بود. به طور کلی، در مناطق با ارزش بالاتر مسکن (مانند شمال تهران) نرخ بلاعوض نیز به مراتب بیشتر از مناطق دیگر (مانند مرکز تهران) است. همچنین، در برخی مناطق، عرف تعیین بلاعوض بسیار پایین بوده و ممکن است اصلاً بلاعوض در نظر گرفته نشود.
فرمول محاسبه بلاعوض عبارت است از:
(هزینه ساخت + ارزش زمین) x سهم مالک از سازه جدید به درصد – ارزش زمین = مبلغ بلاعوض
نحوه محاسبه مشارکت در ساخت
همان‌طور که گفته شد، در ساخت و ساز مشارکتی، سهم نهایی هر یک از طرفین (مالک و سازنده) از طریق فرمولی مبتنی بر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه محاسبه می‌شود. در این فرمول، سهم مالک به طور معمول بیشتر از سهم سازنده است.
نحوه محاسبه مشارکت در ساخت و تعیین دقیق سهم نهایی هر طرف در قرارداد، از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند. همچنین، توجه به قوانین و مقررات مربوطه در این زمینه، برای هر دو طرف حائز اهمیت است.
تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز
همان‌طور که می‌دانید، سهم هر یک از طرفین در قرارداد احداث مشارکتی ساختمان، به طور مستقیم به نوسانات بازار مسکن در سال موردنظر بستگی دارد. با توجه به قیمت‌های کنونی مسکن، در قراردادهای مشارکت ساخت، سهم مالک و پیمانکار به طور معمول به صورت 55% برای مالک و 45% برای پیمانکار تقسیم می‌شود.
این نسبت، رایج‌ترین توافق در این زمینه است؛ اما طرفین می‌توانند با توافق دوطرفه، سهم خود را به 60% برای مالک و 40% برای پیمانکار یا نسبت‌های دلخواه دیگر تغییر دهند. به این معنا که سهم مالک از واحدهای ساخته شده 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد خواهد بود.
علاوه بر این سهم‌بندی، مبلغی نیز به‌عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می‌شود. بلاعوض در واقع مبلغی است که سازنده به منظور جبران عدم سکونت مالک در ملک کلنگی به وی پرداخت می‌کند.
این مبلغ در ابتدای انعقاد قرارداد احداث مشارکتی بنا، به مالک پرداخت می‌شود تا ایشان بتوانند در زمان دوره ساخت و آماده شدن ساختمان جدید، در محل دیگری ساکن شوند. همچنین، درصد مشارکت در ساخت می‌تواند با توجه به دو عامل کلیدی ارزش زمین و مصالح تعیین شود.
راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت
انعقاد یک قرارداد دقیق و جامع برای ساخت و ساز با مشارکت، از ارکان اصلی موفقیت در این نوع ساخت و ساز محسوب می‌شود. این قرارداد، وظایف و حقوق هر دو طرف (مالک و سازنده) را مشخص می‌کند و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌کند.
برای داشتن یک قرارداد مشارکت در ساخت مستحکم و بدون ابهام، تنظیم دقیق و کامل آن ضروری است. در این قرارداد باید به نکات کلیدی از قبیل مشخصات دقیق طرفین، جزئیات و ارزش ملک، نوع و میزان آورده هر طرف، تعهدات و وظایف سازنده و مالک، مدت قرارداد، نحوه نظارت بر ساخت، تقسیم سهم نهایی، روش حل اختلافات احتمالی، شرایط فسخ و تکلیف طرفین در صورت آن، تعهدات پس از اتمام ساخت و سایر توافقات مجاز طرفین توجه ویژه شود.
فراموش نکنید که تنظیم این قرارداد حتماً باید توسط افراد متخصص حقوقی انجام شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری گردد.
تعهدات طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت
یکی از مهم‌ترین مسائلی که در عقد قرارداد ساخت و ساز با مشارکت باید به آن توجه کرد، تعهداتی است که طرفین (سازنده و مالک) نسبت به یکدیگر دارند. آگاهی کامل از این تعهدات برای تنظیم یک قرارداد عادلانه و بدون نقص، ضروری است. به طور کلی، تعهدات سازنده در این نوع قرارداد سنگین‌تر از تعهدات مالک است.
برای اطمینان از اجرای صحیح تعهدات در مشارکت در ساخت و پیشگیری از بروز اختلاف، در نظر گرفتن ضمانت‌های اجرایی الزامی است. این ضمانت‌ها با توجه به پیچیدگی‌ها و ویژگی‌های هر پروژه می‌توانند متفاوت باشند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، تعهدات سازنده در قرارداد ساخت و ساز مشارکتی، سنگین‌تر از تعهدات مالک است. در اغلب این قراردادها، وظایف و هزینه‌های مربوط به اخذ مجوز ساخت، پرداخت عوارض شهرداری، انجام آزمایش‌های خاک و بتن، تأمین مصالح مورد نیاز و اجرای عملیات ساختمانی بر عهده سازنده است.
علاوه بر این، سازنده موظف است که ساخت و ساز را مطابق با نقشه‌ها و با استفاده از مصالح تعیین شده در قرارداد انجام دهد.
در صورتی که به دلیل شرایطی مانند تحریم، تغییر آیین‌نامه‌ها یا موارد دیگر، امکان تهیه یا استفاده از مصالح تعیین شده در قرارداد وجود نداشته باشد، سازنده و مالک باید با یکدیگر توافق جدیدی در خصوص نوع مصالح جایگزین و همچنین نحوه محاسبه تفاوت قیمت آن به عمل برسانند.
این قرارداد علاوه بر تعهدات کلی، مسئولیت‌های دیگری نیز بر دوش سازنده قرار می‌دهد. رعایت کامل نکات ایمنی در حین ساخت و ساز، مطابق با آیین‌نامه‌ها، برای سازنده الزامی است. هرگونه خسارت مالی یا جانی ناشی از عدم رعایت ایمنی، بر عهده سازنده بوده و وی ملزم به جبران آن است.
همچنین، سازنده حق واگذاری تعهدات خود به فرد دیگری بدون اطلاع و توافق مالک را ندارد. دریافت صورت‌مجلس تفکیکی پس از اتمام پروژه و حضور در مراحل اداری مانند اخذ تقسیم‌نامه محضری، از دیگر تعهدات سازنده است که برای موفقیت پروژه و رعایت حقوق طرفین، اهمیت ویژه‌ای دارد.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از تعهدات مهم مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، ارائه سند ملکی آزاد و بدون رهن و وثیقه به سازنده است. این موضوع به این دلیل اهمیت دارد که در صورت وجود هرگونه تعهد یا محدودیت بر روی سند ملک، مانند وام بانکی، امکان انتقال مالکیت کامل واحدهای احداثی به خریداران نهایی با مشکل مواجه خواهد شد.
بنابراین، مالک موظف است قبل از انعقاد قرارداد، نسبت به استعلام وضعیت سند از نظر رسمی بودن و آزاد بودن از هرگونه تعهد یا بازداشت، از طریق مراجع قانونی اقدام نماید و در صورت وجود هرگونه مشکل، نسبت به رفع آن اقدام کند. همچنین، سند ملک باید به طور کامل تحت مالکیت مالک یا مالکان باشد و هیچ شخص ثالثی در آن سهیم نباشد.
سازنده نیز در این زمینه موظف است با بررسی دقیق مدارک و استعلام از مراجع ذی‌ربط، از سلامت و صحت سند ملک اطمینان حاصل کند.
یکی دیگر از تعهدات اصلی مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، تحویل به موقع ملک به سازنده است. این موضوع برای آغاز عملیات ساختمانی و اجرای تعهدات سازنده (شامل احداث بنا در موعد مقرر) از اهمیت بالایی برخوردار است. به منظور نظم‌دهی به فرایند تحویل، در قرارداد باید برنامه زمان‌بندی دقیقی برای تخلیه و تحویل ملک به سازنده ارائه شود.
در این برنامه، تاریخی مشخص به عنوان تاریخ تحویل ملک تعیین می‌شود و مالک موظف است پس از اخذ جواز ساخت توسط سازنده، در همان تاریخ، ملک را با شرایط مندرج در قرارداد به سازنده تحویل دهد.
علاوه بر این، مالک پیش از تحویل ملک به سازنده، موظف است تمامی هزینه‌های مرتبط با آن، از قبیل بدهی‌های آب، برق، گاز و عوارض سالانه شهرداری را به طور کامل پرداخت نماید.
در آخر، از تعهدات بسیار مهم مالک، انتقال سهم سازنده بر اساس توافق اولیه است. نحوه و زمان انتقال سهم، چه در ابتدای پروژه، انتهای آن یا به صورت مرحله‌ای، باید به طور شفاف در قرارداد ذکر شود. مالک موظف است با رعایت این تعهدات و انتقال قانونی سهم سازنده، زمینهای برای اجرای موفق پروژه و حفظ حقوق طرفین فراهم آورد.
مفاد مشارکت در ساخت
مفاد مشارکت در ساخت شامل اطلاعات دقیقی درباره مشخصات طرفین قرارداد و سهم هر یک از آن‌ها در پروژه است. این مفاد همچنین باید جزئیات تأمین و تخصیص منابع مالی را مشخص کند، زمان‌بندی و مراحل اجرای پروژه را به وضوح بیان نماید، تعهدات و مسئولیت‌های هر طرف را به دقت توضیح دهد و شرایط فسخ قرارداد را نیز مشخص کند. همچنین، نحوه حل اختلافات احتمالی نیز در این مفاد باید پیش‌بینی شده و تضمین‌های لازم برای اجرای تعهدات ذکر شود.
تمامی این موارد باید به طور کامل و با جزئیات در قرارداد ثبت شوند تا از هر گونه ابهام و اختلاف جلوگیری شود.
تأخیر در انجام تعهدات ساخت و ساز مشارکتی
در قرارداد مشارکت در ساخت، برای انجام هر یک از تعهدات طرفین (مالک و سازنده) مدت زمان مشخصی تعیین می‌شود. هریک از طرفین موظف هستند در چارچوب زمانی تعیین شده به تعهدات خود عمل کنند.
چنانچه سازنده در حین اجرای پروژه با توقف غیرمعمولی مواجه شود که منجر به تعطیلی موقت یا کامل کار گردد، مسئول پاسخگویی در قبال این امر خواهد بود. در صورتی که این توقف ناشی از اراده سازنده باشد و به تأخیر در انجام تعهدات او منجر شود، سازنده موظف به پرداخت خسارت تأخیر طبق شرایطی خواهد بود که در قرارداد برای آن مرحله از پروژه تعیین شده است.
علاوه بر این، در چنین شرایطی، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و می‌تواند بدون نیاز به صبر تا پایان مدت قرارداد، نسبت به مطالبه ضرر و زیان ناشی از تأخیر اقدام نماید. این موضوع به نفع مالک است؛ زیرا او را از انتظار طولانی برای اتمام پروژه و سپس پیگیری مطالبات خود از طریق مراجع قانونی بی‌نیاز می‌کند.
تعیین مدت زمان مشخص برای انجام تعهدات و پیش‌بینی جریمه در صورت تأخیر، نظم و انضباط را در اجرای پروژه افزایش می‌دهد و از بروز اختلافات احتمالی بین طرفین جلوگیری می‌کند.
چند نکته مهم
توجه به این نکات تکمیلی در خصوص مشارکت در ساخت حائز اهمیت است:
- فرمول مشارکت در ساخت، به ظاهر روشی دقیق و کارآمد برای ساخت و ساز مشارکتی املاک است. با این حال، این فرمول تحت‌تأثیر عوامل خارجی زیادی قرار می‌گیرد که لزوم تعدیل آن را ضروری می‌کند. عواملی مانند متراژ زمین کلنگی، تراکم مجاز ملک، قیمت منطقه‌ای زمین و کیفیت ساخت پروژه همگی می‌توانند بر دقت فرمول تأثیر بگذارند.
- در ابتدا باید توجه داشته باشید که قدرالسهم مالک با توجه به مبلغ بلاعوض می‌تواند تغییر کند؛ ممکن است کمتر یا بیشتر شود. نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مدنظر داشته باشید، این است که سازندگان خوشنام و شناخته شده به دلیل اطمینانی که از کیفیت کار و تعهدات خود ایجاد می‌کنند، معمولاً مبلغ بلاعوض کمتری نسبت به سازندگان کم‌سابقه پرداخت می‌کنند.
- در آخر، توجه به شرایط تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. با توجه به نوسانات بازار مسکن، توافقات اولیه بین طرفین ممکن است در طول اجرای پروژه نیاز به بازنگری و اصلاح داشته باشند. به همین دلیل، قبل از امضای نهایی قرارداد، مطالعه دقیق تمامی بندها و مفاد آن و اطمینان از عادلانه بودن شرایط برای هر دو طرف ضروری است.
سازنده جهت مشارکت
همان‌طور که گفته شد، مشارکت در ساخت یکی از راه‌های مؤثر برای بهره‌برداری بهینه از زمینهای بلااستفاده و تبدیل آن‌ها به ساختمان لاکچری و ارزشمند است. در این فرایند، سازندگان باتجربه و معتبر نقش بسیار مهمی ایفا می‌کنند. مجموعه محسن زینلی، با سال‌ها تجربه در حوزه ساخت و ساز و اجرای پروژه‌های موفق، به عنوان یکی از برترین سازندگان در این زمینه شناخته می‌شود.
این مجموعه با بهره‌گیری از تخصص و دانش فنی روز، تضمین می‌کند که پروژه‌های ساخت و ساز مشارکتی با بالاترین کیفیت و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به اتمام برسند. اگر به دنبال سازنده‌ای قابل اعتماد برای مشارکت در ساخت هستید، مجموعه محسن زینلی می‌تواند بهترین انتخاب برای شما باشد، زیرا علاوه بر داشتن سابقه‌ای درخشان، به شفافیت و رضایت مشتریان خود اهمیت ویژه‌ای می‌دهد.