تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اخذ مجوزهای لازم از مراجع قانونی

یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده، دریافت مجوزهای قانونی برای شروع پروژه است. این مجوزها شامل:

• پروانه تخریب ساختمان و نوسازی
• مجوز گودبرداری و مقاوم‌سازی خاک
• تأییدیه نقشه‌های سازه، معماری و تاسیسات از شهرداری
• دریافت تأییدیه از آتش‌نشانی، نظام مهندسی و سایر نهادهای ذی‌ربط

در قرارداد باید بازه زمانی مشخصی برای انجام این مراحل تعیین شود. عدم دریافت مجوز در زمان مقرر ممکن است باعث تأخیر در پروژه یا حتی ابطال مجوز فعلی شود. مسئولیت کامل این مرحله بر عهده سازنده است و باید پاسخگوی تمامی مسائل حقوقی و اداری مربوطه باشد.

تهیه نقشه‌های معماری و اجرایی مطابق با اصول فنی

یکی از پایه‌های موفقیت پروژه، طراحی نقشه‌هایی دقیق، کاربردی و مورد تأیید شهرداری است. این نقشه‌ها باید شامل موارد زیر باشند:

• پلان معماری تفصیلی هر طبقه
• نقشه سازه (فونداسیون، اسکلت، دیوارها)
• تأسیسات مکانیکی (لوله‌کشی، فاضلاب، تهویه)
• تأسیسات الکتریکی (برق‌کشی، تابلو برق، سیستم روشنایی)

سازنده موظف است این نقشه‌ها را توسط مهندسان ذی‌صلاح تهیه کرده و آن‌ها را برای تأیید به مراجع ذی‌ربط ارسال نماید. در قرارداد بهتر است قید شود که هرگونه تغییر عمده در نقشه‌ها باید با رضایت کتبی مالک انجام شود.

شروع و تکمیل پروژه در زمان‌بندی مقرر

تعهد به زمان‌بندی از مهم‌ترین اصول در قرارداد مشارکت در ساخت است و تأخیر در انجام مراحل مختلف ساخت، هم هزینه‌زا و هم تنش‌زا است. سازنده باید با رویکرد حرفه‌ای، برنامه‌ریزی دقیق و شناخت کامل از فرآیندهای اجرایی، زمان‌بندی مشخص‌شده در قرارداد را رعایت کند. این زمان‌بندی معمولاً در قالب یک جدول پیوست قرارداد تعیین می‌شود و مسئولیت اجرای صحیح آن بر عهده سازنده است.

تاریخ شروع عملیات

در قرارداد باید زمان دقیق آغاز عملیات ساختمانی مانند تخریب، تجهیز کارگاه و آغاز گودبرداری مشخص شود. شروع به‌موقع پروژه، نشان‌دهنده تعهد و نظم سازنده است.

زمان‌بندی مراحل مختلف ساخت

مراحل اصلی نظیر گودبرداری، اجرای فونداسیون، اسکلت، سفت‌کاری و نازک‌کاری باید با زمان‌بندی مشخص و قابل اندازه‌گیری اجرا شوند. هر مرحله باید در بازه‌ی زمانی معقول و با کیفیت استاندارد انجام شود.

تاریخ نهایی تحویل پروژه

تحویل واحدها در موعد مقرر، یکی از معیارهای کلیدی ارزیابی عملکرد سازنده است. در صورت تأخیر، معمولاً در قرارداد بندی تحت عنوان «جریمه تأخیر» وجود دارد که سازنده موظف به پرداخت آن خواهد بود.

در صورت تأخیر سازنده در هر یک از مراحل فوق، معمولاً در قرارداد جریمه دیرکرد (مثلاً به ازای هر روز تأخیر، مبلغ مشخصی) پیش‌بینی می‌شود. همچنین در برخی قراردادها، برای تضمین اجرای به‌موقع پروژه، حق فسخ قرارداد نیز برای مالک در نظر گرفته می‌شود تا بتواند در صورت نقض جدی تعهدات زمانی از سوی سازنده، پروژه را به‌طور قانونی متوقف یا به شخص دیگری واگذار کند. این بخش از تعهدات، عامل اصلی رضایت یا نارضایتی مالک در فرآیند مشارکت است.

مطالعه بیشتر: عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت

تامین مصالح و نیروی انسانی متخصص

یکی از بخش‌های مهم و تأثیرگذار در تعهدات سازنده، تهیه مصالح ساختمانی باکیفیت و استفاده از نیروی کار متخصص است. کیفیت نهایی پروژه به‌طور مستقیم با کیفیت مصالح و مهارت مجریان آن مرتبط است. به همین دلیل، در قرارداد باید جزئیات مربوط به نوع، برند و استانداردهای مصالح مورد استفاده به‌روشنی ذکر شود. همچنین ذکر نام تأمین‌کنندگان معتبر یا الزامات فنی مصالح، اطمینان خاطر بیشتری برای مالک ایجاد می‌کند.

انتخاب مصالح استاندارد

سازنده باید مصالحی نظیر میلگرد، سیمان، آجر، بلوک، کاشی، سرامیک، شیرآلات، رنگ و پوشش‌ها را از برندهای معتبر و دارای گواهی استاندارد تهیه کند. در غیر این صورت، مالک می‌تواند درخواست تعویض یا اصلاح داشته باشد. یعنی مالک می‌تواند از او بخواهد که آن مصالح را کاملاً خارج کرده و با مصالح استاندارد و توافق‌شده جایگزین کند یا اگر مصالح استفاده‌شده قابل اصلاح یا تکمیل باشند (مثلاً اجرای ناصحیح یا نقص در نصب وجود داشته باشد)، مالک می‌تواند از سازنده بخواهد آن بخش از کار را بازسازی یا بازبینی فنی کند تا به کیفیت مطلوب برسد، بدون آن‌که نیاز به تعویض کامل مصالح باشد.

تأمین تجهیزات تخصصی تأسیسات

لوله‌های آب، فاضلاب، کابل‌های برق، کلید و پریزها، هواکش، پکیج یا سیستم سرمایشی ـ گرمایشی از جمله تجهیزات تأسیساتی‌اند که باید با رعایت استانداردهای روز و از برندهای قابل قبول تأمین شوند.

استفاده از نیروی انسانی مجرب

از جوشکاری اسکلت فلزی تا نصب کابینت، کیفیت اجرا به مهارت نیروهای پروژه بستگی دارد. سازنده موظف است از افراد فنی، دارای سابقه کاری و گواهی‌نامه مهارتی استفاده کند.

در همین راستا، مطالعه مقاله لیست متریال در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند دید دقیق‌تری درباره اقلامی که باید در قرارداد ذکر شود به شما بدهد. پیشنهاد می‌کنیم قبل از امضای قرارداد، حتماً این لیست را مرور کنید.

تضمین کیفیت و تحویل بدون نقص

در پایان پروژه، واحدها باید با کیفیت قابل قبول و بدون ایراد به مالک تحویل داده شوند. تعهدات سازنده در این مرحله شامل:

• تحویل تمیز و بدون نقص ظاهری و ساختاری
• نصب کامل شیرآلات، کلید و پریز، کابینت و تجهیزات سرویس بهداشتی
• تست کامل تأسیسات آب، برق، گاز و اطمینان از عملکرد صحیح آن‌ها

در برخی قراردادها، دوره گارانتی ۶ تا ۱۲ ماهه برای رفع مشکلات احتمالی در نظر گرفته می‌شود که سازنده موظف به اجرای آن است.

تأمین بیمه مسئولیت

پیش از آغاز عملیات ساختمانی، یکی از مهم‌ترین وظایف سازنده، تهیه و ارائه بیمه‌های مورد نیاز پروژه است. این بیمه‌ها نقش مهمی در تأمین امنیت مالی، جانی و حقوقی پروژه دارند. بدون آن‌ها، خطرات احتمالی مانند حوادث کارگاهی، آتش‌سوزی، خسارت به املاک مجاور یا حتی فوت کارگران می‌تواند پیامدهای سنگینی برای سازنده و مالک داشته باشد. انواع بیمه‌های ضروری در این بخش عبارت‌اند از:

• بیمه مسئولیت مدنی در برابر اشخاص ثالث: پوشش خسارات وارده به افراد غیر از کارگران یا مالک، مانند همسایگان یا عابران.
• بیمه کارگران در برابر حوادث ناشی از کار: پوشش درمان و دیه حوادث شغلی برای کارگران پروژه.
• بیمه ساختمان نیمه‌کاره در برابر بلایای طبیعی: حفاظت از پروژه در حال ساخت در برابر خطراتی چون زلزله، آتش‌سوزی یا سیل.
• بیمه تکمیل سازه تا پایان ساخت: در برخی قراردادها لازم است پروژه تا پایان عملیات ساخت نیز تحت پوشش بیمه باقی بماند.

در صورت عدم تهیه این بیمه‌ها توسط سازنده، مالک می‌تواند از حق فسخ قرارداد استفاده کرده یا مطالبه خسارت نماید. شفاف‌سازی نوع بیمه، نام شرکت بیمه‌گر و مدت اعتبار آن‌ها در متن قرارداد، اقدامی مهم برای حفظ حقوق هر دو طرف محسوب می‌شود.

شفاف‌سازی سهم‌بندی و نحوه تحویل واحدها

یکی از اساسی‌ترین ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین دقیق و شفاف سهم هر یک از طرفین از پروژه نهایی است. این موضوع فقط به تعداد واحدها محدود نمی‌شود و باید شامل تمامی مشخصات فنی و موقعیتی هر واحد باشد. مشخصات کلیدی عبارت‌اند از:

• متراژ و طبقه: باید مشخص شود هر طرف چه متراژی در کدام طبقه از ساختمان در اختیار خواهد داشت.
• موقعیت مکانی و نورگیر: برخی واحدها به دلیل نور، چشم‌انداز یا جهت شمالی و جنوبی بودن ارزش بالاتری دارند.
• پارکینگ و انباری: تعداد، موقعیت و ابعاد پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید تعیین شود.
• امکانات جانبی: از جمله تراس، بالکن، پشت‌بام اختصاصی یا دسترسی به فضای مشاع.

روش تخصیص این واحدها نیز باید دقیقاً مشخص گردد؛ به‌طور مثال ممکن است طرفین به‌صورت توافقی از ابتدا تقسیم‌بندی انجام دهند یا از روش قرعه‌کشی استفاده کنند. برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است صورت‌جلسه رسمی برای فرآیند انتخاب واحدها تهیه شود.

نمونه جدول سهم‌بندی واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت