در فرآیند مشارکت در ساخت، موفقیت نه تنها به انتخاب سازنده حرفه‌ای یا داشتن ملک با موقعیت مناسب بستگی دارد، بلکه وابسته به پاسخ صحیح به سوالات مشارکت در ساخت است.
این سوالات، همان دغدغه‌هایی هستند که پیش از امضای قرارداد در ذهن هر مالکی نقش می‌بندد: از نحوه تقسیم واحدها گرفته تا شرایط فسخ، داوری، ضمانت‌ها و حتی فوت یکی از طرفین.
اگر قصد دارید ملک کلنگی یا زمین خود را وارد فرآیند مشارکت ساخت کنید، اما هنوز نمی‌دانید قرارداد چگونه باید تنظیم شود، چه خطراتی در کمین است یا در صورت تخلف طرف مقابل چه می‌توان کرد، این مقاله برای شما نوشته شده است. در ادامه، با طرح پرسش‌های کلیدی و پاسخ‌های تخصصی، ذهن شما را برای تصمیم گیری آگاهانه آماده می‌کنیم.
سوالات متداول کاربران درباره مشارکت در ساخت
پیش از هر قرارداد مشارکتی، سوالات زیادی برای مالک و حتی سازنده به وجود می‌آید. هر کدام از این سوالات اگر بدون پاسخ بمانند، ممکن است زمینه ساز اختلافات جدی در مراحل بعدی پروژه شوند. در این بخش، به مهمترین سوالات مشارکت در ساخت پاسخ می‌دهیم.
1. قرارداد مشارکت در ساخت باید شامل چه مواردی باشد تا در صورت اختلاف نیازی به مراجعه به دادگاه نباشد؟
برای جلوگیری از ارجاع اختلاف به دادگاه، قرارداد مشارکت باید جامع، شفاف و دارای بندهای داوری و ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت دقیق باشد. درج مشخصات کامل طرفین، نحوه تقسیم واحدها، جدول زمان بندی، شرایط فسخ، ضوابط تأخیر، مکانیزم حل اختلاف، و معرفی داور مرضی‌الطرفین، نقش کلیدی دارد.
2. در صورت فسخ قرارداد اصلی، وضعیت حقوقی خریدار واحد پیش فروش شده چه خواهد بود؟
اگر قرارداد اصلی فسخ شود و خریدار شخص ثالثی باشد که پیش از فسخ قرارداد اقدام به خرید واحد کرده، وضعیت او تابع صحت معاملات قبلی و مقررات مربوط به پیش فروش است. در صورت عدم انتقال رسمی، خریدار می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند یا استرداد وجوه پرداختی را مطرح کند.
3. در صورت فوت یکی از طرفین قرارداد، چه بر سر تعهدات باقی مانده می‌آید؟
مطابق قانون مدنی، تعهدات مالی و قراردادی فرد متوفی به ورثه منتقل می‌شود؛ مگر آنکه در قرارداد تصریح شده باشد که قرارداد با فوت یکی از طرفین فسخ خواهد شد. در غیر این صورت، وراث جانشین حقوقی خواهند بود و ادامه پروژه با مشارکت آن‌ها ممکن است.
4. آیا امکان باز پس گیری سهم انتقال یافته به سازنده پس از فسخ قرارداد وجود دارد؟
در صورت فسخ قرارداد به علت تخلف سازنده و وجود بندهای فسخ یا ضمانت‌های مشخص، مالک می‌تواند از طریق دادگاه درخواست ابطال انتقال سند و بازگرداندن سهم سازنده را داشته باشد. این اقدام مشروط به اثبات نقض اساسی قرارداد و رجوع به مفاد آن است.
5. تقسیم واحدها بر اساس چه معیارهایی باید در قرارداد درج شود؟
نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت باید طبق توافق اولیه، متراژ مفید، موقعیت، ارزش روز منطقه، طبقات، و تعداد پارکینگ یا انباری صورت گیرد. استفاده از جدول «مقایسه ارزش نسبی واحدها» به شفاف سازی کمک می‌کند و از اختلافات آتی جلوگیری خواهد کرد.
جدول پیشنهادی برای نحوه تقسیم واحدها بر اساس ارزش:
| معیار | توضیحات |
| طبقه | طبقات بالاتر دارای ارزش افزوده هستند. |
| متراژ مفید | واحدهای با زیربنای بیشتر سهم بالاتری دارند. |
| نورگیر و نمای واحد | روی قیمت گذاری اثر می‌گذارد. |
| پارکینگ و انباری | سهمی از آورده محسوب می‌شود. |
6. در صورت تخلف یکی از سازندگان، آیا سازنده دیگر موظف به ادامه پروژه است؟
در قراردادهایی که بیش از یک سازنده مشارکت دارند، تعهدات باید تفکیک شده و تضامنی نباشد. در صورت عدم وجود چنین شرطی، تخلف یکی از سازندگان می‌تواند اجرای پروژه را با وقفه مواجه کند و تنها در صورت داشتن تعهد تضامنی، سازنده دیگر مسئول ادامه پروژه خواهد بود.
7. در محاسبه سهم الشرکه، چه متغیرهایی باید در نظر گرفته شود؟
ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک، تعداد واحدهای نهایی، بلاعوض، مدت ساخت، و سودآوری پروژه از مهمترین متغیرهای مؤثر هستند. تحلیل دقیق اقتصادی و مشاوره حقوقی پیش از امضای قرارداد، در تعیین سهم‌الشرکه نقش حیاتی دارد.
8. تعیین بلاعوض در مشارکت چگونه انجام می‌شود و تحت چه شرایطی حذف می‌شود؟
مبلغ بلاعوض بسته به درصد خواسته شده مالک از بنا و آورده سازنده تعیین می‌شود. اگر سهم مالک از سازه بیشتر از ارزش زمین باشد، بلاعوض الزامی خواهد بود. اما در شرایطی مانند تساوی سهم‌ها یا استفاده از روش مدیریت پیمان، ممکن است حذف شود.
9. برای حفظ منافع طرفین، چه روش‌هایی به جای انتقال سند به سازنده پیشنهاد می‌شود؟
روش وکالت بلاعزل همراه با تعهدات محضری، سپردن ضمانت نامه بانکی، و شرط انتقال تدریجی سند متناسب با پیشرفت پروژه، از جمله راهکارهای مطمئن‌تری هستند. این روش‌ها ریسک سوءاستفاده و فروش غیرمجاز ملک را کاهش می‌دهند.
10. چگونه می‌توان شرط فسخ قرارداد را به گونه‌ای تنظیم کرد که در صورت عدم تحقق مجوز خاص، قرارداد منحل شود؟
در قراردادهای حرفه‌ای مشارکت در ساخت، می‌توان شرط فسخ را مشروط به «تحقق مجوز خاص» مانند پروانه ساخت، تغییر کاربری یا تأییدیه شهرداری تنظیم کرد.
این شرط باید صریح، غیرقابل تفسیر دوگانه، همراه با مهلت مشخص و ذکر مرجع ذی صلاح برای تشخیص تحقق یا عدم تحقق مجوز باشد. درج این بند باعث کاهش ریسک برای مالک می‌شود.
11. چه عواملی باعث بروز اختلاف در اجرای تعهدات سازنده می‌شود و چگونه باید پیشگیری کرد؟
ابهام در بندهای قرارداد، تأخیر در صدور مجوزها، عدم شفافیت در هزینه‌ها، سوءتفاهم در نحوه تقسیم واحدها و نوسانات بازار ساخت از دلایل رایج اختلاف هستند. برای پیشگیری، قرارداد باید دقیق، همراه با جدول زمان بندی، شرط جریمه تأخیر، مکانیسم داوری و گزارش گیری منظم باشد.
12. آیا استفاده از ضمانت نامه بانکی در قرارداد مشارکت امکان پذیر و کاربردی است؟
بله، ضمانت نامه بانکی یکی از مؤثرترین ابزارها برای تضمین حسن اجرای تعهدات سازنده است. این ضمانت نامه می‌تواند به نفع مالک صادر شده و در صورت تخلف سازنده، قابلیت نقد شدن داشته باشد. استفاده از آن به ویژه در قراردادهایی با آورده بالا توصیه می‌شود.
13. اگر داور رای صادر نکند، روند رسیدگی چگونه باید ادامه یابد؟
در صورت امتناع داور از صدور رأی یا تأخیر ناموجه، طرفین می‌توانند با استناد به بند حل اختلاف، داور جایگزین معرفی کنند یا به دادگاه مراجعه کنند.
مهم است که در متن قرارداد، مهلت مشخصی برای داوری تعیین شده باشد و در صورت قصور، اختیار مراجعه مستقیم به مرجع قضایی درج شود.
14. در صورت تأخیر ناشی از شهرداری یا عوامل خارج از کنترل سازنده، آیا باید خسارت تأخیر پرداخت شود؟
خیر، تأخیر ناشی از فورس ماژور یا موانع اداری خارج از اراده طرفین، معمولاً موجب سلب مسئولیت پرداخت خسارت می‌شود؛ به شرط آنکه در قرارداد صریحاً به آن اشاره شده باشد. با این حال، لازم است دلایل تأخیر مستند و قابل اثبات باشد.
15. در صورت عدم تعیین ارزش دقیق ملک و هزینه ساخت در قرارداد، چه تبعاتی دارد؟
عدم تعیین دقیق ارزش زمین و برآورد هزینه ساخت، موجب اختلاف در محاسبه سهم الشرکه، بروز دعوا در تقسیم سود و نهایتاً مناقشات قضایی می‌شود.
درج برآورد کارشناسی و پیش بینی افزایش قیمت‌ها با روش تعدیل در متن قرارداد، راهکار مناسبی برای جلوگیری از این مشکل است.
16. آیا طرفین می‌توانند از قبل حق اعتراض به رأی داور را از خود ساقط کنند؟
بله، مطابق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر طرفین توافق کنند که رأی داور قطعی و غیرقابل اعتراض باشد، رأی صادره لازم‌الاجرا خواهد بود. اما توصیه می‌شود این شرط تنها در صورتی لحاظ شود که داور منتخب مورد اعتماد کامل طرفین باشد.
17. چه شرایطی برای انتخاب یک داور مناسب در قرارداد مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود؟
داور باید بی‌طرف، آشنا به حقوق ساخت و ساز، دارای سابقه داوری یا تخصص حقوقی باشد. بهتر است در قرارداد، مشخصات داور ذکر شود و شرط تغییر او تنها با توافق دو طرف امکان پذیر باشد. همچنین باید منع تضاد منافع در انتخاب داور رعایت گردد.
18. آیا با پایان مدت قرارداد، تعهدات طرفین به طور خودکار منتفی می‌شود؟
خیر. حتی با پایان مدت قرارداد، تعهدات باقی مانده طرفین مثل تفکیک سند، تحویل نهایی، تسویه حساب یا انتقال مالکیت پا برجا هستند. پایان زمان پروژه به معنای انقضای همه مسئولیت‌ها نیست و لازم است بند مستقلی برای تعهدات پس از اتمام مدت درج شود.
19. بهتر است داور از ابتدا مشخص شود یا انتخاب آن را به زمان بروز اختلاف موکول کنیم؟
مشخص کردن داور از همان ابتدا موجب جلوگیری از کشمکش در زمان اختلاف می‌شود. انتخاب داور در زمان امضای قرارداد، نوعی پیشگیری هوشمندانه است.
در صورتی که تعیین داور به زمان اختلاف موکول شود، ممکن است هر طرف گزینه‌ای را پیشنهاد دهد که مورد قبول طرف مقابل نباشد.
20. آیا می‌توان قرارداد مشارکت را به صورت رسمی و ثبتی در دفترخانه تنظیم کرد؟
بله. تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، اعتبار آن را افزایش داده و زمینه اجرای آن از طریق اداره ثبت و مراجع قانونی را فراهم می‌کند. ثبت رسمی قرارداد به ویژه برای املاک با چند مالک یا دارای سابقه ثبتی خاص توصیه می‌شود.
21. آیا تنظیم مبایعه نامه مشروط توسط داور به عنوان ابزار اطمینان مفید است؟
بله، در صورتی که داور صلاحیت و اجازه لازم را داشته باشد، می‌توان از مبایعه نامه مشروط به تحقق شرایط خاص استفاده کرد. این سند به عنوان ضمانت اجرای برخی تعهدات عمل می‌کند و امکان دارد به عنوان ابزار فشار برای انجام تعهدات به کار رود.
22. تفاوت حقوقی قرارداد مشارکت امضا شده در بنگاه با قرارداد تنظیم شده توسط طرفین چیست؟
قرارداد در بنگاه‌ها اغلب بر پایه الگوهای ساده و عمومی تنظیم می‌شود و فاقد جزئیات تخصصی حقوقی است. در مقابل، قرارداد تنظیم شده توسط وکیل یا مشاور حقوقی، جامع، دقیق و مطابق با شرایط پروژه و منافع طرفین تدوین می‌شود که همین موضوع باعث می‌شود دعاوی مشارکت در ساخت به حداقل برسد. قرارداد بنگاهی در دعاوی، معمولاً ضعیف‌تر است.
23. آیا شروط عمومی پیمان در قراردادهای مشارکت خصوصی الزام‌آور هستند؟
خیر، مگر آنکه صراحتاً در قرارداد به آن‌ها ارجاع داده شده باشد. شروط عمومی پیمان بیشتر برای قراردادهای دولتی کاربرد دارند. در مشارکت‌های خصوصی، طرفین می‌توانند تنها بخش‌هایی از آن را با توافق وارد متن قرارداد کنند.
24. قانون پیش فروش در پروژه‌های مشارکت در ساخت چه جایگاهی دارد؟
قانون پیش فروش برای حمایت از خریداران واحدهای در حال ساخت وضع شده و در مشارکت‌ها نیز در صورتی که سازنده اقدام به پیش فروش کند، مشمول خواهد بود. رعایت این قانون و دریافت شناسنامه فنی و پروانه ساخت الزامی است.
25. بر اساس قانون پیش فروش، آیا عقد قرارداد پیش فروش در آژانس املاک مجاز است؟
خیر. براساس قانون، قرارداد پیش فروش باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و آژانس املاک تنها می‌تواند در فرآیند معرفی، مشاوره و تنظیم ابتدایی نقش داشته باشد. قراردادهای غیررسمی در صورت بروز اختلاف قابل استناد نیستند.
26. آیا مشارکت با افراد تبعه خارجی قانونی است؟ چه محدودیت‌هایی دارد؟
مشارکت با افراد تبعه خارجی در ایران قانونی است، اما با محدودیت‌هایی همراه است. این افراد نمی‌توانند مالک عرصه شوند، اما می‌توانند در اعیانی سهیم باشند. همچنین، نیاز به مجوزهای امنیتی و اقتصادی خاص دارند.
27. آیا قراردادهای مشارکت بسته شده در سال جدید با توجه به تغییرات قانونی، تفاوتی دارند؟
بله. تغییرات در آیین نامه‌های شهرداری، مالیات بر ساخت، حق الثبت و قوانین پیش فروش باعث تفاوت در نحوه تنظیم قراردادهای سال جدید می‌شود. در نتیجه، نسخه‌های قدیمی قرارداد بدون به روزرسانی ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد کنند.
28. آیا امکان تعیین سهم مالک و سازنده صرفاً بر مبنای درصد کافی است؟
خیر. صرف درج درصد بدون ذکر معیارهای محاسبه، جزئیات ارزش ملک و هزینه ساخت، موجب ابهام و زمینه ساز اختلاف خواهد شد. لازم است درصدها به همراه جداول محاسبه، قیمت منطقه‌ای و برآورد هزینه‌ها تنظیم شوند.
29. آیا می‌توان به جای قرارداد مشارکت، از روش‌های دیگر برای ساخت ملک کلنگی استفاده کرد؟
بله. روش‌هایی مانند مدیریت پیمان، قرارداد بیع مشروط، ساخت با وکالت بلاعزل یا فروش عرصه و خرید اعیانی وجود دارد. هر روش مزایا و معایب خاص خود را دارد و بسته به شرایط مالی، فنی و حقوقی مالک قابل انتخاب است.
30. در صورت رها شدن پروژه توسط سازنده، مالک چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟
مالک می‌تواند با استناد به بندهای قراردادی مربوط به تعهدات سازنده و ضمانت اجرا، ابتدا از داور درخواست بررسی کند و در صورت عدم نتیجه، از طریق دادگاه خواهان فسخ قرارداد، مطالبه خسارت و تصرف ملک شود. در صورت وجود ضمانت نامه یا وکالت، اعمال حقوق قانونی ساده‌تر خواهد بود.