قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات است که با هدف هم‌افزایی مالکین اراضی و سرمایه‌گذاران فنی مالی منعقد می‌شود؛ اما در کنار مزایای این قالب قراردادی، یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات، عدم انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین است که می‌تواند منجر به اختلافات عمیق، توقف پروژه و دعاوی پیچیده قضایی گردد. در این مقاله، به تحلیل حقوقی این موقعیت‌ها، مستندات قانونی مربوطه و راهکارهای عملی برای مواجهه با این وضعیت می‌پردازیم.
تعریف و مصادیق عدم انجام تعهدات
عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت، به معنای تخلّف هر یک از طرفین از اجرای دقیق مفاد قراردادی است. این تعهدات می‌توانند شامل تسلیم زمین، تأمین مالی، اخذ مجوزها، اجرای فنی پروژه، پرداخت‌های مالی، رعایت جدول زمان‌بندی یا تحویل واحدهای توافق‌شده باشند. مصادیق رایج این نقض عبارت‌اند از:
- عدم تحویل به‌موقع سند یا زمین از سوی مالک
- تأخیر یا عدم انجام عملیات ساخت توسط سازنده
- تخطی از متراژ، نقشه یا مصالح توافق‌شده
- امتناع از تقسیم یا انتقال اسناد
- عدم پرداخت وجه التزام یا خسارات تأخیر
مستندات قانونی مرتبط
بر اساس قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، اصل وفای به عهد در ماده ۲۱۹ تصریح شده: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است». در صورت عدم انجام تعهد، طرف مقابل می‌تواند با استناد به مواد ۲۲۶ تا ۲۳۰ قانون مدنی، اقدامات مقتضی را پیگیری کند:
- ماده ۲۲۹: در صورت امتناع یکی از طرفین، طرف دیگر می‌تواند برای الزام به انجام تعهد یا فسخ اقدام کند.
- ماده ۲۳۰: طرف متخلّف مسئول جبران خسارت وارده است، مگر اینکه ثابت شود خسارت ناشی از عللی خارج از اراده او بوده است.
- همچنین، در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت، شرط وجه التزام برای تأخیر یا نقض تعهد پیش‌بینی می‌شود که به موجب آن، طرف خاطی ملزم به پرداخت مبلغی مشخص به‌عنوان جریمه قراردادی خواهد بود.
پیامدهای حقوقی عدم انجام تعهد
عدم انجام تعهد در قرارداد مشارکت، آثار و تبعات سنگینی دارد که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- فسخ یا انفساخ قرارداد: در صورتی که عدم انجام تعهد اساسی باشد، طرف متضرر حق دارد با استناد به بندهای فسخ در قرارداد یا با استناد به ماده ۳۷۷ قانون مدنی، اقدام به فسخ کند.
- الزام به اجرای تعهد: در برخی موارد، طرف متضرر می‌تواند از طریق دادگاه، الزام طرف مقابل به انجام تعهد (مثلاً تکمیل ساختمان یا انتقال سند) را مطالبه کند.
- مطالبه خسارت: علاوه بر الزام، امکان مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام یا تأخیر در انجام تعهد وجود دارد.
- تعلیق پروژه و ضرر به ذی‌نفعان: به‌ویژه در پروژه‌های دارای خریدار ثالث (پیش‌فروش)، عدم انجام تعهد می‌تواند موجب ورود خسارات سنگین به خریداران و مسئولیت مضاعف برای طرفین اصلی قرارداد شود.
نمونه فرضی: سازنده متخلف در تحویل واحد
فرض کنید در قرارداد مشارکت، سازنده موظف به تحویل سه واحد مسکونی به مالک در موعد مقرر است. با گذشت زمان، او تنها دو واحد را تکمیل می‌کند و از اجرای کامل تعهد شانه خالی می‌کند. در این شرایط:
- مالک می‌تواند با استناد به ماده ۲۳۰ قانون مدنی، وجه التزام مقرر برای هر روز تأخیر را مطالبه نماید.
- در صورت درج شرط فسخ در قرارداد، می‌تواند از طریق اظهارنامه، تقاضای فسخ قانونی ارائه دهد.
- در صورت بروز ضرر مادی قابل اثبات، مالک می‌تواند علاوه بر وجه التزام، خسارات مازاد را نیز مطالبه کند.
چه زمانی می‌توان قرارداد مشارکت را یک‌طرفه فسخ کرد؟
قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله قراردادهای لازم محسوب می‌شود؛ یعنی به‌طور معمول هیچ‌یک از طرفین حق فسخ آن را به‌صورت یک‌جانبه ندارند مگر در شرایطی که قانون یا مفاد قرارداد چنین حقی را پیش‌بینی کرده باشد. بنابراین، فسخ یک‌طرفه قرارداد مشارکت باید مستند به شرط فسخ صریح در قرارداد یا مواد قانونی معتبر باشد. در غیر این صورت، فسخ بدون مجوز می‌تواند موجب مسئولیت حقوقی برای شخص فسخ‌کننده شود. شرایط فسخ یک‌طرفه در قرارداد عبارتند از:
پیش‌بینی شرط فسخ در قرارداد
رایج‌ترین شیوه برای فسخ یک‌جانبه، درج «شرط فسخ» در متن قرارداد است. مثلاً اگر در قرارداد آمده باشد که در صورت تأخیر بیش از ۶۰ روز در اجرای تعهدات، طرف مقابل حق فسخ دارد، این بند قابلیت استناد قانونی خواهد داشت. در چنین حالتی، فسخ نیازی به حکم دادگاه ندارد و صرف ارسال اظهارنامه کافی است.
فسخ بر مبنای قانون مدنی
مطابق ماده ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی، در صورتی که طرف مقابل از انجام تعهدات خود خودداری کند و امکان الزام او نیز نباشد، متعهدله می‌تواند برای فسخ به دادگاه مراجعه کند. همچنین، بر اساس ماده ۲۳۰، در صورتی که تخلف موجب ورود خسارت شده باشد، امکان مطالبه ضرر و فسخ قرارداد فراهم می‌شود.
نقض تعهدات اساسی و تخلف فاحش
اگر یکی از طرفین مرتکب تخلف اساسی شود (برای مثال: مالک از تحویل سند خودداری کند یا سازنده عمداً پروژه را متوقف سازد)، این رفتار می‌تواند نقض بنیادین قرارداد تلقی شود. در این صورت، طرف مقابل می‌تواند با استناد به اصل وفای به عهد (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و اصل منع سوء استفاده از حق، درخواست فسخ را مطرح کند.
امکان فسخ به دلیل تعذر اجرا (انفساخ)
در شرایطی که اجرای قرارداد به دلایلی خارج از اراده طرفین (مانند زلزله، قوانین جدید شهرداری، فوت یکی از شرکا و…) غیرممکن شود، قرارداد به‌صورت قهری منفسخ می‌گردد و نیازی به اعمال ارادی برای فسخ نیست.
تخلف از شروط ضمن عقد یا توافقات الحاقی
در صورت وجود توافقات کتبی و رسمی خارج از متن اصلی قرارداد (مانند صورت‌جلسات، توافق‌نامه‌های زمان‌بندی)، نقض آن‌ها نیز می‌تواند مستند فسخ باشد، به‌شرطی که در قرارداد اصلی به رسمیت شناخته شده باشند.
راهکارهای حقوقی و قراردادی برای پیشگیری از عدم انجام تعهدات
پیشگیری از بروز اختلافات و تخلفات قراردادی، همواره رویکردی هوشمندانه‌تر و اقتصادی‌تر از پیگیری‌های قضایی پس از وقوع مشکل است. در قراردادهای مشارکت در ساخت، به‌ویژه به دلیل ماهیت پیچیده و چندوجهی آن، رعایت اصول حقوقی و قراردادی از همان مرحله انعقاد می‌تواند ضامن موفقیت پروژه و حفظ منافع طرفین باشد. مهم‌ترین راهکارهای پیشگیرانه به شرح زیر است:
۱. تدوین قراردادی شفاف، جامع و دقیق
یکی از پایه‌های اصلی جلوگیری از اختلافات، تنظیم قراردادی حرفه‌ای و خالی از ابهام است. در این قرارداد باید کلیه تعهدات طرفین، زمان‌بندی اجرا، تقسیم‌کار، نحوه تخصیص سهم‌ها، مشخصات فنی پروژه، تعاریف حقوقی، و سازوکارهای جبران خسارت به‌روشنی قید شود. هرگونه سکوت یا کلی‌گویی در مفاد قرارداد، بستر سوءبرداشت و اختلاف را فراهم می‌سازد.
2. پیش‌بینی وجه التزام و خسارت قراردادی
تعیین مبالغ مشخصی به‌عنوان وجه التزام برای تأخیر در اجرای تعهدات یا نقض مفاد قرارداد، ابزاری مؤثر برای ایجاد ضمانت اجرا و بازدارندگی است. این مبالغ باید به‌گونه‌ای تعیین شوند که هم متناسب با اهمیت تعهد باشند و هم در صورت تخلف، جبران مناسبی برای طرف زیان‌دیده فراهم کنند.
۳. اخذ تضامین کافی و معتبر
یکی دیگر از روش‌های کاربردی در تضمین اجرای صحیح تعهدات، دریافت تضامین مناسب از جمله چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی یا اسناد ملکی است. این تضامین، به‌ویژه در زمان بروز تخلف، پشتوانه‌ای عملی برای احقاق حقوق طرف متضرر بدون اتکای کامل به فرآیند طولانی دادگاه خواهند بود.
۴. گنجاندن شرط داوری در قرارداد
استفاده از شرط داوری، به‌عنوان جایگزینی برای طرح دعوا در مراجع قضایی، باعث تسریع در حل اختلاف، کاهش هزینه‌ها و افزایش دقت در رسیدگی می‌شود. در صورت انتخاب داور متخصص در حوزه ساختمان یا قراردادهای عمرانی، احتمال دستیابی به راه‌حلی متوازن و واقع‌بینانه افزایش خواهد یافت.
۵. نظارت مستمر حقوقی و فنی بر اجرای پروژه
انعقاد قراردادهای نظارتی با مشاوران حقوقی و مهندسی از ابتدای پروژه، نقش مهمی در کنترل فرآیند ساخت و اجرای تعهدات دارد. مستندسازی مستمر اقدامات، صورت‌جلسات مرحله‌ای، و ثبت دقیق عملکرد هر طرف، زمینه اثبات تخلف و پیگیری حقوقی را در صورت لزوم تسهیل می‌کند.
چه مدارکی برای اثبات عدم انجام تعهدات لازم است؟
در پرونده‌های مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت، اثبات عدم انجام تعهدات از سوی یکی از طرفین، محور اصلی دعوا و عامل تعیین‌کننده در صدور رأی قضایی یا داوری است. از این رو، ارائه مدارک معتبر و مستندات قابل استناد نقش مهمی در احقاق حقوق طرف متضرر دارد. هرچه این مدارک دقیق‌تر، منسجم‌تر و مرتبط‌تر با مفاد قرارداد باشند، شانس موفقیت حقوقی نیز افزایش می‌یابد.
۱. قرارداد رسمی و نسخه‌های ممهور
پایه‌ی استناد، متن قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد باید شامل شرح دقیق تعهدات، جدول زمان‌بندی، شرایط تحویل، ضمانت اجراها و امضاهای طرفین باشد. نسخه‌ای دارای مهر و امضای معتبر، مرجع اولیه قضاوت در مورد وظایف هر طرف است.
۲. صورت‌جلسات اجرایی
صورت‌جلسات مربوط به تحویل زمین، آغاز عملیات ساختمانی، مراحل اجرا یا تقسیم واحدها، نشان‌دهنده پایبندی یا تخلف طرفین در هر مرحله هستند. این صورت‌جلسات اگر با حضور طرفین یا نمایندگان آن‌ها تنظیم شده باشند، دارای ارزش اثباتی بالا در مراجع رسمی خواهند بود.
۳. مکاتبات و پیام‌های رسمی
مکاتبات انجام‌شده از طریق نامه، ایمیل، یا حتی پیام‌رسان‌های رسمی در صورتی که قابل اثبات باشند، می‌توانند نشانه‌ای از اعلام، اخطار یا اعتراض به عدم انجام تعهد باشند. پاسخ ندادن به مکاتبات یا عدم حضور در جلسات نیز در صورت ثبت، به‌عنوان قرینه‌ای بر تعلل یا تخلف مطرح می‌شود.
۴. اظهارنامه قانونی
ارسال اظهارنامه رسمی از سوی وکیل یا یکی از طرفین، به‌عنوان ابلاغ قانونی عدم انجام تعهد شناخته می‌شود. این سند در دعاوی قضایی از جمله دلایل معتبر محسوب می‌گردد و نشان‌دهنده آگاهی طرف مقابل از اعتراضات رسمی است.
۵. گزارش مهندسی یا کارشناسی رسمی
در پروژه‌هایی که تخلف فنی یا تأخیر در اجرا وجود دارد، گزارش کارشناسان رسمی دادگستری (در رشته عمران، ساختمان یا حسابرسی) از جمله مدارک کلیدی محسوب می‌شود. این گزارش‌ها می‌توانند واقعیت‌های فنی پروژه و میزان قصور هر طرف را به زبان تخصصی و مستند بیان کنند.
۶. شواهد مالی و پرداختی
ارائه اسناد بانکی، رسیدهای پرداخت، فیش‌های واریزی یا قراردادهای الحاقی مالی نیز می‌تواند نقض یا تأخیر در پرداخت تعهدات مالی را اثبات کند.
نتیجه‌گیری
عدم انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت، مسئله‌ای پیچیده و پرریسک است که می‌تواند زمینه‌ساز توقف پروژه، ورود خسارت به طرفین و ورود به فرآیندهای پرهزینه دادرسی شود. شناخت دقیق حقوق و تعهدات قراردادی، بهره‌گیری از مشاوره حقوقی در تنظیم قرارداد و استفاده از سازوکارهای پیشگیرانه، ابزارهایی اساسی برای حفظ منافع طرفین و موفقیت پروژه‌های مشارکتی هستند. در نهایت، مسئولیت‌پذیری قراردادی و تنظیم دقیق ضمانت اجراها، بهترین سپر دفاعی در برابر بروز تعهدگریزی در ساخت‌وساز است.