مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از روشهای رایج سرمایه‌گذاری روی ملک، به دلیل مزایایی همچون افزایش بازدهی سرمایه و دسترسی به واحدهای مسکونی مدرن، مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. با این حال، یکی از چالش‌های اصلی در این نوع قراردادها، نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده میان طرفین قرارداد است. تعیین دقیق سهم هر یک از شرکا و مشخص کردن محل واحدهای متعلق به آنها در قرارداد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
عدم توافق دراین‌خصوص می‌تواند منجر به بروز اختلافات و درگیری‌های جدی پس از اتمام پروژه شود. از همین رو، بررسی دقیق و جامع موضوع تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.
در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف موضوع تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداخته‌ایم. ضمن تبیین اهمیت این موضوع، به عوامل موثر بر نحوه تقسیم واحدها، روشهای مختلف تقسیم و همچنین راهکارهایی برای پیشگیری از بروز اختلافات در این زمینه اشاره کرده‌ایم.
عرف و نحوه اصولی تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چگونه است؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، تقسیم واحدها زمانی که سهم طرفین مساوی، تعداد واحدها زوج و مساحت آنها یکسان باشد، ساده‌تر است. برای مثال، در یک ساختمان ۱۰ واحدی با مشارکت ۵۰-۵۰، هر یک از طرفین ۵ واحد دریافت می‌کنند؛ اما باید توجه داشت که تعیین طبقه و جهت واحد (شمالی، جنوبی و …) بسیار مهم است و باید در قرارداد به طور دقیق مشخص شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
همچنین، یکی از نکات مهم و قابل توجه دیگر، تقسیم پارکینگ و انباری بین سازنده و مالک است. هرچند در بسیاری از موارد، توافق بر سر این موضوع به سادگی انجام می‌شود، اما در برخی موارد ممکن است اختلافاتی به وجود آید. برای جلوگیری از بروز چنین مسائلی، لازم است در قرارداد به وضوح مشخص شود که کدام پارکینگ و انباری متعلق به هر یک از طرفین است.
همچنین، برای محاسبه مشارکت در ساخت و تقسیم عادلانه واحدها، علاوه بر پارکینگ و انباری، باید مساحت و کیفیت هر واحد را نیز مدنظر قرارداد تا رضایت هر دو طرف جلب شود.
در برخی موارد نیز ممکن است یکی از واحدهای ساختمانی به دلایل فنی یا قانونی قابلیت تقسیم نداشته باشد. در چنین شرایطی، دو راهکار اصلی برای تخصیص این واحد به طرفین قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد:
- در روش اول، یکی از طرفین می‌تواند سهم خود در این واحد را به طرف مقابل واگذار کرده و به جای آن، مبلغ معادل ارزش سهم خود را دریافت نماید.
- روش دوم، مشاع در نظر گرفتن این واحد است؛ بدین معنی که پس از اتمام پروژه و فروش واحد، عواید حاصل از فروش به نسبت سهم هر یک از طرفین تقسیم خواهد شد.
تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم‌نامه، سندی است که مشخص می‌کند هر فرد چه سهمی از یک ملک مشترک را داراست. این سند به دو دسته عادی و محضری تقسیم می‌شود. تقسیم‌نامه عادی معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود و به عنوان یک توافق اولیه برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پس از اتمام پروژه عمل می‌کند.
با این حال، برای اطمینان از اعتبار قانونی و ثبت رسمی مالکیت، در بسیاری از مناطق، تنظیم سند رسمی (محضری) نیز الزامی است؛ بنابراین، پس از تکمیل پروژه و تحویل واحدها به مالکان، سازنده می‌تواند با استفاده از تقسیم‌نامه عادی به عنوان مبنایی برای تنظیم سند رسمی و قطعی کردن سهم هر یک از مالکان در واحدهای جدید اقدام نماید.
پس از اتمام ساخت و ساز و اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، سازنده موظف است برای تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی به اداره ثبت مراجعه کند. این سند که تفکیک واحدها و قسمت‌های مشترک ساختمان را مشخص می‌کند، پس از تأیید کارشناسان اداره ثبت در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. در مرحله بعد، سازنده و مالک با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه صورت‌مجلس تفکیکی، اقدام به تنظیم سند تقسیم‌نامه محضری می‌کنند.
توجه داشته باشید که کلیه مراحل تا دریافت صورت‌مجلس تفکیکی بر عهده سازنده است؛ اما برای تنظیم سند نهایی، حضور هر دو طرف الزامی است. همچنین مالکان محترم باید از واگذاری وکالت تنظیم سند به سازنده خودداری کنند تا از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری شود.
تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت
تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از نکات مهمی است که قبل از انعقاد قرارداد باید به آن توجه شود. برخلاف ادعای برخی سازندگان مبنی بر اینکه انتخاب پارکینگ و انباری تنها بر اساس تصمیم اداره ثبت انجام می‌شود، سهم هر یک از طرفین قرارداد از این فضاها در تقسیم‌نامه رسمی که جزئی جدایی‌ناپذیر از قرارداد مشارکت در ساخت است، به طور دقیق مشخص شده و مورد توافق طرفین قرار می‌گیرد. بنابراین، نحوه توزیع پارکینگ و انباری در این قرارداد، کاملاً قابل‌مذاکره و بر اساس توافق بین مالک و سازنده است.
برای تقسیم انباری، اگر طراحی نقشه ساختمان به گونه‌ای باشد که انباری‌های همه واحدها مساحت یکسانی داشته باشند، می‌تواند از بروز اختلافات در این زمینه جلوگیری کند. در خصوص پارکینگ، اگر تعداد پارکینگ‌ها برابر با تعداد واحدها باشد، تقسیم آن آسان خواهد بود؛ اما در صورتی که تعداد پارکینگ‌ها کمتر از تعداد واحدها باشد، برگزاری مزایده برای تعیین مالک پارکینگ‌های مشترک، یک راهکار مناسب و عادلانه است.
مزایده به این صورت است که هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند قیمتی را برای پارکینگ پیشنهاد دهند و کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کند، مالک پارکینگ خواهد شد. این روش، علاوه بر ایجاد رقابت، منجر به تقسیم عادلانه مشاعات می‌شود.
مطالعه بیشتر: لیست متریال در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه تقسیم واحدهای مشاع
در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، ممکن است واحدی وجود داشته باشد که به لحاظ ساختاری قابلیت تقسیم را نداشته باشد. در چنین شرایطی، دو طرف قرارداد می‌توانند از قبل یا در طول اجرای پروژه تصمیم بگیرند که این واحد به یکی از آنها منتقل شود. همچنین، می‌توانند توافق کنند که این واحد به صورت مشاع به هر دو طرف تعلق گیرد. در حالت مشاع، پس از اتمام ساخت و ساز، طرفین می‌توانند این واحد را به فروش برسانند و حاصل فروش را به نسبت سهمالشرکه خود تقسیم کنند.
یکی از مزایای مشخص کردن دقیق واحدهای هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، تسهیل در انتقال سهمالشرکه است. بدین معنی که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش‌فروش به هر یک از طرفین داده شده باشد، هر کدام می‌توانند بدون نگرانی از اتهام انتقال مال غیر، سهم خود را به هر شخص دیگری منتقل کنند.
همچنین، در صورت بروز اختلاف و مراجعه به دادگاه، مشخص بودن واحدهای هر طرف، روند رسیدگی را تسهیل کرده و قاضی می‌تواند به راحتی حکم به تحویل واحدهای مشخص شده به هر یک از طرفین بدهد. این در حالی است که اگر تنها سهمالشرکه به صورت درصدی تعیین شده باشد، امکان مشخص کردن واحدهای خاص برای هر طرف وجود ندارد. همچنین در صورت بروز اختلاف، تعیین تکلیف حقوقی پیچیده‌تر خواهد بود.
برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت، بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل مشورت کرده و قرارداد یا تقسیم‌نامه‌ای دقیق و قانونی تنظیم شود.
نمونه تقسیم‌نامه مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً تقسیم واحدها به صورت مساوی (۵۰-۵۰) یا با سهم بیشتر برای مالک (مثلاً ۶۰-۴۰) صورت می‌گیرد. به عنوان مثال، در یک ساختمان ۵ طبقه که هر طبقه یک واحد دارد و طرفین بر تقسیم ۶۰-۴۰ توافق کرده باشند، ۳ طبقه به مالک و ۲ طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد. از نظر جایگاه طبقات نیز عرفاً طبقات فرد (اول، سوم و پنجم) به مالک و طبقات زوج (دوم و چهارم) به سازنده اختصاص می‌یابد.
در قراردادهای با تقسیم سود ۵۰-۵۰، نحوه توزیع واحدها بسته به فرد یا زوج بودن تعداد طبقات، رویه‌های متفاوتی را در پیش می‌گیرد. در ساختمان‌هایی با تعداد طبقات فرد، یکی از روشهای معمول تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به این صورت است که طبقات زوج به سازنده و طبقات فرد به مالک اختصاص یابد. با این حال، طبقه اول معمولاً به صورت مساوی بین دو طرف تقسیم می‌شود.
همچنین، در ساختمان‌هایی با تعداد طبقات زوج، رویه رایج بر این است که طبقات فرد به مالک و طبقات زوج به سازنده تعلق گیرد. لازم به ذکر است که این تقسیم‌بندی‌ها تنها نمونه‌هایی از عرف موجود هستند و توافق نهایی بین طرفین قرارداد، می‌تواند هر نوع تقسیم‌بندی دیگری را نیز شامل شود.
مثال تقسیم مشارکت در ساخت:
فرض کنیم ساختمانی 5 طبقه و هر طبقه 6 واحد داشته باشیم. با توجه به توافق طرفین، می‌توانیم طبقات را به صورت زیگزاگ بین مالک و سازنده تقسیم کنیم. به عنوان مثال، طبقه پنجم و سوم به طور کامل به مالک و طبقات چهارم و دوم به سازنده تعلق گیرد. طبقه اول می‌تواند به صورت مشترک بین دو طرف تقسیم شود. این روش یکی از روشهای متداول تقسیم طبقات است و البته روشهای دیگری نیز وجود دارد که بسته به توافق طرفین و شرایط پروژه قابل تغییر است!
مراحل ثبت تقسیم‌نامه سازه‌های مشارکتی
ثبت تقسیم‌نامه، گامی ضروری برای اثبات مالکیت شما بر سازه جدید است. این فرایند قانونی و اصولی، به دو روش اصلی قابل انجام است:
- نخست، تقسیم‌نامه‌ای که به عنوان بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌شود.
- روش دوم، ثبت تقسیم‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی است که به منظور تأیید رسمی و قانونی مالکیت هر یک از طرفین انجام می‌شود.
در ادامه، به بررسی کامل هر یک از این روش‌ها و مزایای آنها خواهیم پرداخت.
ثبت تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت
تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی مکتوب بین مالک زمین و سازنده است که نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده را مشخص می‌کند. این تقسیم‌نامه که بخشی جدایی‌ناپذیر از قرارداد مشارکت محسوب می‌شود، به صورت دقیق تعداد، نوع و مشخصات هر واحد را تعیین می‌کند. لازم به ذکر است که در این شیوه، معمولاً واحدها بر اساس کیفیت، موقعیت و امکانات موجود، به صورت عادلانه بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شوند. بدین ترتیب، هر دو طرف با آگاهی کامل از سهم خود، به توافق نهایی می‌رسند.
ثبت تقسیم‌نامه دفترخانه اسناد رسمی برای مشخص کردن سهم طرفین
پس از دریافت پایان کار ساختمان و تأیید نقشه‌ها توسط نظام مهندسی، سازنده و مالک باید مدارک را به اداره ثبت ارائه دهند. اداره ثبت با بررسی مدارک، صورت‌جلسه تفکیکی صادر می‌کند. سپس، طرفین (مالک و سازنده) با در دست داشتن این صورت‌جلسه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند.
درنهایت، با تنظیم تقسیم‌نامه‌ای رسمی، سهم هر یک از آنها در واحدهای حاصل از مشارکت در ساخت مشخص می‌گردد. به این ترتیب، حقوق و تعهدات طرفین قرارداد به طور دقیق و قانونی تعیین خواهد شد.
روشهای متداول تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین مراحل این نوع همکاری و قرارداد است. روشهای مختلفی برای تقسیم واحدها وجود دارد که هر کدام مزایا و معایب خاص خود را دارند. سه روش اصلی تقسیم واحدها عبارت‌اند از:
تقسیم مشاعی (درصدی)
تقسیم مشاعی یکی از روشهای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت است که در آن، مالکیت واحدها به‌صورت کلی بین مالک زمین و سازنده مشخص می‌شود. به‌عنوان‌مثال، ممکن است توافق شود که 50 درصد واحدها متعلق به مالک زمین و 50 درصد دیگر متعلق به سازنده باشد. اما این روش معمولاً با چالش‌هایی همراه است. در تقسیم مشاعی، هرچند شما به‌عنوان مالک، می‌توانید واحد خود را بفروشید، اما حق دخل‌وتصرف کامل در آن را نخواهید داشت. این بدان معناست که شما صاحب یک سهم در ساختمان هستید، اما نمی‌توانید به‌تنهایی در مورد آن تصمیم‌گیری کنید. به همین دلیل، توصیه می‌شود از این روش تقسیم، به‌ویژه در مواردی که قصد دارید در آینده تغییراتی در واحد خود ایجاد کنید، اجتناب شود.
تقسیم باتوجهبه تعداد واحدها
یکی از روشهای رایج تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت، تقسیم بر اساس تعداد واحدها است. در این روش، به طور مشخص تعیین می‌شود که چه تعداد از واحدهای ساخته شده به مالک زمین و چه تعداد به سازنده تعلق می‌گیرد. برای مثال، در یک ساختمان چهار واحدی، ممکن است دو واحد به مالک و دو واحد به سازنده اختصاص یابد.
باوجود سادگی این روش، چندین دلیل وجود دارد که آن را به‌عنوان یک روش ایده‌آل برای تقسیم واحدها مطرح نمی‌کند. یکی از مهم‌ترین دلایل، تفاوت احتمالی در متراژ واحدها پس از ساخت است. ممکن است به دلایل مختلفی مانند تغییرات در طرح اولیه یا مسائل فنی، متراژ واحدها با آنچه در ابتدا پیش‌بینی شده است متفاوت باشد. در این صورت، تقسیم ساده بر اساس تعداد واحدها می‌تواند منجر به تضییع حقوق یکی از طرفین قرارداد شود.
اگرچه قانون مشخصی برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بر اساس تعداد وجود ندارد، اما در بسیاری از مناطق، عرف‌های رایجی برای این کار وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، در برخی مناطق تهران، تقسیم واحدها به‌صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک زمین انجام می‌شود. یعنی اگر ساختمانی ۵ طبقه باشد، ۳ طبقه به مالک و ۲ طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد. در مناطق دیگر، ممکن است تقسیم به‌صورت ۵۰-۵۰ باشد.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها با درنظرگرفتن اختلاف مساحت و کیفیت هر واحد
یکی از روشهای رایج و عادلانه برای تقسیم واحدها در مشارکت‌های ساختمانی، درنظرگرفتن تفاوت مساحت و کیفیت هر واحد است. در این روش، مالک و سازنده به‌جای تقسیم مساوی واحدها، تعداد دقیق واحدها و مالکیت هر واحد مشخص را در قرارداد تعیین می‌کنند. سپس، با استفاده از صورت‌جلسه تفکیکی، تفاوت‌های موجود در مساحت و کیفیت هر واحد (مانند طبقه، رو به قبله بودن، ویو و…) مشخص شده و با پرداخت ما به تفاوت، عدالت در تقسیم واحدها برقرار می‌شود. این روش نه‌تنها منصفانه است، بلکه از بروز اختلافات بعدی بین طرفین قرارداد نیز جلوگیری می‌کند.
در این روش، طرفین قرارداد می‌توانند باتوجهبه توافقات اولیه و بر اساس کارشناسی دقیق، ارزش ریالی تفاوت مساحت و کیفیت هر واحد را محاسبه کرده و مابه‌التفاوت را پرداخت یا دریافت کنند. این امر به شفافیت بیشتر قرارداد و اطمینان خاطر طرفین کمک شایانی می‌کند. همچنین، باتوجهبه اینکه در این روش، هر واحدی بر اساس ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود ارزش‌گذاری می‌شود، رضایت‌مندی طرفین افزایش یافته و احتمال بروز اختلافات کاهش می‌یابد. محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت نیز در این روش از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا تضمین‌کنندة عدالت و شفافیت در تقسیم واحدها می‌باشد.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
تعیین دقیق و شفاف نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین عوامل موفقیت این نوع قراردادهاست. با مشخص شدن سهم هر یک از طرفین، محل دقیق واحدها و ذکر صریح اجازه فروش یا پیش‌فروش، از بروز اختلافات و درگیری‌های احتمالی در آینده جلوگیری می‌شود.
همچنین، این شفافیت به هر یک از طرفین امکان می‌دهد تا حتی پیش از پایان پروژه، اقدام به فروش سهم خود نمایند. در نتیجه، انجام صحیح و اصولی تقسیم واحدها، منجر به سوددهی و رضایت‌مندی هر دو طرف قرارداد خواهد شد.
مشارکت در ساخت یکی از موضوعات مهم در حوزه ساختمانسازی است که برای اجرای موفق آن به دانش و تجربه کافی در این زمینه نیاز است. محسن زینلی، یکی از افراد باتجربه در این حوزه، تأکید دارد که تقسیم واحدها در پروژه‌های مشارکت در ساخت باید بر اساس اصولی منصفانه و با در نظر گرفتن تمامی جوانب صورت گیرد.
مجموعه محسن زینلی به عنوان شرکت ساختمانسازی غرب تهران و به طور خاص شرکت ساختمانی در منطقه گیشا، با بهره‌گیری از تخصص و تجربه، به طور دقیق و حرفه‌ای به این موضوع پرداخته است. همچنین، این مجموعه در اجرای پروژه‌های مختلف، از جمله ساختمانسازی مدرن و ساخت ساختمان لوکس و لاکچری، نقش بسزایی ایفا کرده است.
علاوه بر این، مجموعه محسن زینلی با درک صحیح تفاوت نوسازی و بازسازی، خدمات متنوعی در زمینه نوسازی ساختمان و بازسازی آن ارائه می‌دهد و پروژه‌های موفقی در این حوزه‌ها به انجام رسانده است.
چند نوع تقسیم‌نامه در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
همانطور که پیش از این هم اشاره کردیم، تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت بین طرفین قرارداد، معمولاً با دو نوع تقسیم‌نامه مشخص می‌شود:
- نوع اول، تقسیم‌نامه معمولی است که در ابتدای پروژه و قبل از شروع ساخت، بین مالک و سازنده تنظیم می‌شود و در آن سهم هر یک از طرفین از واحدهای ساختمان مشخص می‌گردد.
- نوع دوم، تقسیم‌نامه محضری است که پس از اتمام پروژه و دریافت پایان کار، برای ثبت رسمی اسناد مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و در واقع تأییدیه رسمی تقسیم‌نامه اولیه محسوب می‌شود.
چه عواملی در تعیین سهم هر طرف تأثیرگذارند؟
تعیین سهم هر یک از طرفین در تقسیم واحدهای مشارکت در ساخت، از اهمیت بالایی برخوردار است. عوامل متعددی در این امر دخیل هستند که از جمله آنها میتوان به ارزش زمین، موضوع دقیق قرارداد و مشخصات پروژه، کیفیت کار و مهارت‌های فنی سازنده و همچنین حسن شهرت و سابقه کاری وی اشاره کرد.
هر یک از عوامل ذکر شده، به نسبت اهمیت خود در قرارداد، می‌تواند بر میزان سهم طرفین تأثیرگذار باشد. برای مثال، زمینی که در موقعیت مکانی بسیار مناسب قرار گرفته و دارای ارزش‌افزوده بالایی باشد، می‌تواند سهم مالک زمین را افزایش دهد. همچنین، پیچیدگی پروژه و نوع کار مورد نظر، بر میزان سهم سازنده اثرگذار خواهد بود. در نهایت، حسن شهرت و تجربه سازنده در انجام پروژه‌های مشابه، می‌تواند به عنوان یک عامل مهم در تعیین سهم وی در نظر گرفته شود.
نکات حقوقی مهم در تنظیم قراردادهای تقسیم واحدها
همانطور که گفته شد، هنگام تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین تصمیماتی که باید گرفته شود، نحوة توزیع واحدها بین مالک و سازنده است. برای اطمینان از انجام یک تقسیم عادلانه و جلوگیری از بروز اختلافات بعدی، رعایت نکات حقوقی زیر ضروری است:
- قبل از انتخاب سازنده برای مشارکت‌درساخت، بررسی صلاحیت و توانایی‌های فنی و مالی وی از اهمیت بالایی برخوردار است. انتخاب یک سازنده حرفه‌ای و باتجربه، اطمینان‌بخش اجرای موفقیت‌آمیز پروژه، رعایت استانداردهای کیفی و تحویل به‌موقع ساختمان است.
- هنگام تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، نباید صرفاً به عرف بازار اکتفا کرد و تقسیم‌بندی بر اساس درصد مشخص شده‌ای انجام شود.
- برای تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین در پروژه مشارکت در ساخت، تنظیم یک قرارداد جامع و دقیق الزامی است. این قرارداد باید تمامی جزئیات مربوط به پروژه از جمله مشخصات زمین، مساحت، موقعیت، کیفیت ساخت، نوع مصالح، امکانات جانبی و همچنین سهم هر یک از طرفین در آورده‌های مالی و غیرمالی را به طور روشن و شفاف بیان کند.
- به‌جای اکتفا به تقسیم درصدی، در قرارداد مشارکت‌درساخت، مالکیت واحدها را به تفکیک و با ذکر مشخصات دقیق آنها تعیین کنید.
- در قرارداد باید به تفکیک مشخص شود که هر یک از طرفین (مالک و سازنده) مالکیت کدام واحدها را به دست خواهند آورد.
- درصورتی‌که واحدهای ساختمان از نظر متراژ و مساحت با هم متفاوت باشند، حتماً در نوشتن متن قرارداد مشارکت در ساخت دقت کرده و روش دقیق و شفافی برای تقسیم واحدها بر اساس این تفاوت‌ها مشخص نمایید.
- درک درست از تفاوت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت می‌تواند به طرفین در انتخاب روش مناسب همکاری کمک کند و از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری نماید.
نتیجه‌گیری
در این مقاله، به بررسی زوایا و روشهای مختلف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت پرداختیم. روش تقسیم ۵۰-۵۰، با ایجاد تعادل نسبی در تقسیمات، ریسک را بین دو طرف به طور مساوی تقسیم می‌کند؛ اما ممکن است در برخی موارد به پیچیدگی‌های قانونی و چالش‌های تصمیم‌گیری منجر شود. روش تقسیم ۶۰-۴۰ نیز با ایجاد مزیت بیشتر برای مالک، می‌تواند ریسک مالی وی را افزایش دهد و به عدم توازن در تقسیمات بینجامد.
با توجه به پیچیدگی‌ها و حساسیت‌های موجود در این نوع قراردادها، توصیه می‌شود که طرفین پیش از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت مشورت نمایند. وکیل می‌تواند با تنظیم قرارداد یا تقسیم‌نامه‌ای دقیق و جامع، حقوق و تعهدات طرفین را به روشنی مشخص کرده و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری نماید.
سوالات متداول
چه عواملی در تقسیم واحدها مؤثر هستند؟
عواملی مانند سهمالشرکه هر یک از طرفین، متراژ واحدها، کیفیت ساخت، موقعیت واحدها (طبقه، روبهقبله بودن و…)، امکانات جانبی و توافقات اولیه طرفین در تقسیم واحدها مؤثر هستند.
چه روشهایی برای تقسیم واحدها وجود دارد؟
روشهای مختلفی برای تقسیم واحدها وجود دارد که از جمله آنها میتوان به تقسیم مشاعی (درصدی)، تقسیم باتوجهبه تعداد واحدها، تقسیم بر اساس تعداد واحدها با درنظرگرفتن اختلاف مساحت و کیفیت هر واحد اشاره کرد.
مزایا و معایب تقسیم بر اساس تعداد واحدها و طبقات چیست؟
مزیت این روش سادگی آن است. اما ممکن است واحدهای طبقات مختلف از نظر نورگیری، ویو و سایر امکانات تفاوت داشته باشند که منجر به اختلاف بین طرفین شود.