دعاوی مشارکت در ساخت زمانی شکل می‌گیرند که توافق بین مالک و سازنده، به جای پیشرفت پروژه، به اختلافات حقوقی تبدیل شود.
این اختلافات که عمدتاً به دلیل نبود شفافیت در تعهدات، تقسیم ناعادلانه سود یا تخلفات اجرایی ایجاد می‌شوند، می‌توانند خسارت‌های جدی به هر دو طرف وارد کنند.
اگر شما هم در آستانه بازسازی ملک یا عقد قرارداد ساخت مشارکتی هستید، آگاهی از این دعاوی و راه‌های جلوگیری از آن‌ها، گامی حیاتی برای محافظت از سرمایه‌تان خواهد بود.
در این مقاله، با نگاهی دقیق به چیستی دعاوی مشارکت در ساخت، انواع رایج آن، تعهدات حقوقی طرفین، شیوه‌های طرح شکایت و روش‌های حل اختلاف، به شما کمک می‌کنیم تا قبل از ورود به یک قرارداد مشارکتی، تصمیمی مطمئن و حرفه‌ای بگیرید.
دعاوی مشارکت در ساخت چیست؟
دعاوی مشارکت در ساخت به مجموعه‌ای از اختلافات حقوقی گفته می‌شود که در نتیجه عدم اجرای تعهدات، تفسیر متفاوت مفاد قرارداد، یا بروز تخلفات در پروژه‌های ساخت و ساز بین مالک و سازنده ایجاد می‌شود.
این دعاوی می‌توانند در هر مرحله از همکاری مشترک طرفین به وجود آیند؛ از زمان امضای قرارداد تا تقسیم نهایی واحدها و انتقال سند.
از نظر حقوقی، مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه با ویژگی‌های خاص است که تعهدات مالی، فنی و قانونی سنگینی برای طرفین ایجاد می‌کند. در نتیجه، هرگونه ابهام در متن قرارداد یا کوتاهی در اجرای مسئولیت‌ها، می‌تواند به طرح دعوی در مراجع قضایی یا داوری بینجامد.
اصلی‌ترین دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت اگرچه به ظاهر توافقی شفاف و سودمند میان مالک و سازنده به شمار می‌آیند، اما در عمل به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی، فنی و حقوقی، بستر بروز اختلافات جدی هستند.
این اختلافات، در صورتی که به درستی پیش بینی و مدیریت نشوند، ممکن است پروژه را متوقف کرده و ضررهای مالی جبران ناپذیری ایجاد کنند. در ادامه، مهم‌ترین انواع دعاوی مرتبط با این نوع قراردادها را بررسی می‌کنیم.
اختلاف در تقسیم واحدها و متراژ
یکی از شایع‌ترین موضوعات دعاوی، مربوط به اختلاف در نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده یا متراژ نهایی آن‌هاست. گاهی سازنده ادعا می‌کند متراژ توافق شده تأمین نشده یا مالک سهم بیشتری طلب می‌کند.
اگر قرارداد فاقد پیوست‌های دقیق نقشه برداری یا جدول تخصیص واحد باشد، حتی چند متر اختلاف می‌تواند منشأ یک دعوای جدی و طولانی شود. چنین اختلافاتی معمولاً با کارشناس رسمی دادگستری و استناد به عرف منطقه بررسی می‌شوند.
تأخیر در اجرای پروژه
تاخیر در پیشرفت عملیات ساختمانی، به ویژه در پروژه‌هایی که زمان تحویل برای مالک اهمیت بالایی دارد، به یکی از مهم‌ترین دعاوی تبدیل شده است.
سازنده ممکن است به دلایل مختلفی مانند مشکلات مالی، اخذ دیر هنگام مجوزها یا ناکارآمدی تیم اجرایی، از برنامه زمان بندی عقب بماند.
در این شرایط، مالک می‌تواند با استناد به بندهای زمان بندی و جرائم تأخیر مندرج در قرارداد، مطالبه خسارت کرده یا حتی درخواست فسخ قرارداد دهد.
تخلف در اجرای تعهدات فنی
عدم اجرای پروژه مطابق با نقشه‌های مصوب یا استفاده از مصالح نامناسب، می‌تواند مصداق تخلف فنی باشد. این نوع دعوی معمولاً توسط مالک علیه سازنده مطرح می‌شود، به ویژه در مواردی که سازه نهایی از نظر ایمنی، استاندارد یا کیفیت دچار نقصان شده باشد.
دادگاه در این موارد از کارشناسان رسمی برای بررسی تخلفات و میزان خسارت بهره می‌گیرد و سازنده موظف به جبران نقص فنی خواهد بود.
کاربر گرامی: برای دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با ضمانت ها اجرایی قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز و آگاهی بیشتر می‌توانید مقاله ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه نمایید.
فروش غیرقانونی واحدها
در برخی پروژه‌ها، سازنده بدون مجوز کتبی از مالک، اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی یا واگذاری حقوق خود به شخص ثالث می‌کند.
این عمل نه تنها تخلف قراردادی، بلکه در مواردی جرم تلقی می‌شود و مالک می‌تواند از طریق مراجع کیفری نیز اقدام کند. این دعاوی اغلب با تقاضای ابطال معامله، توقیف عملیات فروش و مطالبه خسارت از سوی مالک پیگیری می‌شوند.
تعهدات طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، صرف توافق نامه‌ای ساده نمی‌تواند ضامن موفقیت پروژه باشد. آنچه تعیین کننده مسیر اجرایی این همکاری است، تعهداتی است که طرفین – یعنی مالک و سازنده – نسبت به یکدیگر دارند.
این تعهدات، نه تنها پایه‌های حقوقی قرارداد را شکل می‌دهند، بلکه نقش اساسی در جلوگیری از بروز اختلاف و دعاوی آتی ایفا می‌کنند. در ادامه، مهم‌ترین مسئولیت‌ها و الزامات قانونی هر یک از طرفین را مرور می‌کنیم.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
مالک، به عنوان دارنده‌ی اصلی ملک، موظف است پیش از شروع پروژه، سند رسمی و بدون معارض را در اختیار سازنده قرار دهد.
همچنین ارائه ملک در زمان مقرر، تسویه بدهی‌های قبلی اعم از عوارض شهرداری یا انشعابات، و همکاری در فرآیندهای اداری مرتبط با مجوز ساخت از الزامات جدی وی محسوب می‌شود.
مالک باید شرایطی فراهم کند که مانعی برای شروع به موقع پروژه ایجاد نشود و تعهدات خود را طبق برنامه زمان بندی و توافقات رسمی به انجام برساند.
یکی از مهم‌ترین این تعهدات، انتقال سهم توافق شده به سازنده در مرحله تعیین شده است که تأخیر در انجام آن، ممکن است پروژه را با ریسک حقوقی مواجه کند.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده با پذیرش پروژه، موظف به اجرای کامل عملیات ساختمانی مطابق با نقشه‌ها و استانداردهای فنی است. این شامل تأمین هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها، اجرای دقیق مقررات ایمنی و استفاده از مصالح تعیین شده در قرارداد می‌شود.
سازنده باید مراحل اجرایی را طبق جدول زمان بندی پیش ببرد و در صورت تأخیر، مسئولیت پاسخگویی و پرداخت خسارات تعیین شده را بپذیرد.
همچنین، او موظف است در پایان پروژه، واحدهای احداث شده را طبق سهم بندی قرارداد تحویل دهد. تحویل نهایی باید با اسناد تفکیکی رسمی همراه باشد و واگذاری سهم مالک به صورت قانونی انجام شود.
شکایت در دعاوی مشارکت در ساخت
وقتی مشارکت در ساخت به نقطه‌ای از اختلاف و بی‌اعتمادی می‌رسد، طرح دعوی تنها ابزار رسمی برای احقاق حق خواهد بود. بسته به نوع تخلف و مرحله‌ی بروز آن، روش‌های شکایت نیز متفاوت هستند.
از مطالبه خسارت بابت تأخیر و فسخ قرارداد گرفته تا الزام به تنظیم سند یا حتی توقف عملیات اجرایی، همگی جزو مسیرهای قانونی هستند که باید با استناد به مفاد قرارداد، مدارک رسمی و مشاوره تخصصی پیگیری شوند.
جدول زیر، متداول‌ترین انواع شکایت‌های حقوقی در دعاوی مشارکت در ساخت را به صورت خلاصه نمایش می‌دهد:
| نوع شکایت | مرجع رسیدگی | توضیحات |
| فسخ قرارداد | دادگاه حقوقی | در صورت عدم اجرای تعهدات اساسی |
| مطالبه خسارت تأخیر | دادگاه حقوقی | برای جبران خسارات ناشی از زمان بر شدن پروژه |
| توقیف عملیات ساخت | شورای تأمین یا دادگاه | در صورت وجود خطر جدی برای ملک یا تخلف آشکار |
| مطالبه بلاعوض | دادگاه حقوقی یا داوری | اگر سهم توافق شده پرداخت نشده باشد یا تفاوتی در اجرا وجود داشته باشد |
| الزام به تنظیم سند | دادگاه | در صورت خودداری یکی از طرفین از انتقال رسمی ملک |
حل اختلافات در دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود؟
در پروژه‌های مشارکتی، حتی با وجود دقیق‌ترین قراردادها، امکان بروز اختلاف به طور کامل از بین نمی‌رود. آنچه اهمیت دارد، پیش بینی سازوکارهایی برای حل سریع، منصفانه و کم هزینه این اختلافات است.
روش‌های مرسوم حل اختلاف در این حوزه را می‌توان به سه دسته اصلی تقسیم کرد که در ادامه به صورت خلاصه با آن‌ها آشنا می‌شویم:
- داوری: انتخاب داور مرضی الطرفین در قرارداد، راهکاری مؤثر برای حل اختلافات بدون مراجعه به دادگاه است. رأی داور معمولاً الزام‌آور بوده و سرعت حل اختلاف را افزایش می‌دهد.
- میانجی گری: در این روش، فردی بی‌طرف (معمولاً با دانش حقوقی و فنی) سعی می‌کند با گفت و گو و ایجاد توافق، اختلاف را به صورت غیر رسمی و با مصالحه خاتمه دهد.
- مراجعه به دادگاه: در صورت بی‌نتیجه ماندن روش‌های توافقی، طرفین می‌توانند به دادگاه حقوقی مراجعه کنند. اگر چه روند قضایی زمان‌بر و پرهزینه است، اما تنها راه رسمی و قانونی برای مطالبه حقوق در موارد پیچیده و حاد محسوب می‌شود.
تنظیم قرارداد و دعاوی مشارکت در ساخت با مهندس محسن زینلی
تنظیم دقیق و اصولی قرارداد مشارکت، پیش نیاز جلوگیری از بسیاری از دعاوی است. مجموعه ساختمانی محسن زینلی با تجربه بیش از دو دهه در پروژه‌های ساخت و ساز غرب تهران، نه تنها در اجرای پروژه‌ها بلکه در تنظیم حقوقی قراردادها نیز از مشاوره وکلای متخصص بهره می‌برد.
حضور یک تیم حرفه‌ای در کنار مالکین، مانند تیم مهندس محسن زینلی، می‌تواند از همان ابتدا، راه را برای شکل گیری پروژه‌ای بی‌دردسر هموار کند.
اگر تصمیم دارید ملک قدیمی‌تان را نوسازی کنید یا در پروژه‌ای مشارکت داشته باشید، بهره گیری از تجربه، تخصص و دقت حقوقی این مجموعه، از مهم‌ترین اقدامات پیشگیرانه شما در برابر دعاوی احتمالی خواهد بود.