مشارکت در ساخت یکی از مطمئن ترین و مقرون به صرفه ترین روشها برای نوسازی املاک کلنگی و توسعه پروژههای ساختمانی است؛ روشی که در آن مالک و سازنده با ترکیب سرمایه، تخصص و منابع خود یک مسیر مشترک را آغاز میکنند و در پایان، نتیجه کار میان طرفین تقسیم میشود. تصمیمگیری برای ورود به چنین همکاری تنها زمانی موفق خواهد بود که مالک بداند از کجا باید شروع کند، چه معیارهایی را برای انتخاب سازنده در نظر بگیرد و چه نکاتی را پیش از امضای قرارداد بررسی کند.
در ادامه این مطلب، مهم ترین نکاتی را که هر مالک باید پیش از ورود به مشارکت در ساخت بداند، بررسی میکنیم؛ از بررسی اولیه ملک و انتخاب سازنده معتبر گرفته تا نکات حساس قرارداد و مراحل شروع پروژه.
تعریف مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت نوعی همکاری میان مالک و سازنده است که در آن هر طرف بخشی از نیازهای پروژه را تأمین میکند؛ مالک زمین یا ملک کلنگی را در اختیار میگذارد و سازنده هزینهها، مدیریت اجرایی و عملیات ساخت را بر عهده میگیرد. نتیجه این همکاری پس از اتمام پروژه به صورت توافق شده میان طرفین تقسیم میشود. هدف اصلی این مدل، نوسازی ملک بدون سرمایهگذاری مستقیم مالک و ایجاد یک ساخت و ساز سودآور برای هر دو طرف است.
شرایط لازم برای شروع مشارکت در ساخت
برای اینکه یک قرارداد مشارکت در ساخت به نتیجه برسد، قبل از هر اقدامی باید مجموعهای از شرایط فنی، حقوقی، مالی و اجرایی بررسی و تأیید شود. این شرایط درواقع فیلترهای اولیه هستند که نشان میدهند آیا ملک امکان مشارکت دارد، آیا سازنده قابل اعتماد است و آیا پروژه از نظر اقتصادی و زمانی ارزش شروع دارد یا خیر. رعایت این پیشنیازها پایهی یک همکاری موفق و بدون اختلاف است.
1.سلامت حقوقی ملک و سند بدون مشکل
اولین شرط ورود به مشارکت در ساخت، بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک است. سند باید:
- رسمی، آزاد و فاقد رهن یا بازداشت باشد
- مالکیت افراد بهدرستی احراز شود
- در املاک مشاع، رضایت همه مالکین وجود داشته باشد
- معارض ملکی یا دعوای حقوقی جاری نداشته باشد
هرگونه ابهام در وضعیت سند میتواند پروژه را برای ماهها یا سالها متوقف کند و یکی از مهمترین دلایل شکست قراردادهای مشارکت است.
2.امکان ساخت و ساز طبق ضوابط شهرداری
صرف داشتن یک ملک کلنگی به معنای امکان مشارکت نیست. ملک باید از نظر فنی و شهرسازی قابلیت ساخت داشته باشد. مهمترین موارد قابل بررسی:
- پهنه طرح تفصیلی و نوع کاربری
- عرض گذر و تراکم قابل دریافت
- تعداد طبقات مجاز و میزان سطح اشغال
- امکان پارکینگ و انباری طبق ضوابط
- نیاز یا عدم نیاز به اصلاحات شهری
3.توجیه اقتصادی پروژه (برای مالک و سازنده)
حتی اگر ملک امکان ساخت داشته باشد، باید مشخص شود آیا پروژه از نظر مالی مقرونبهصرفه است یا خیر.
این بررسی شامل:
- ارزش روز زمین
- متراژ مفید پس از ساخت
- قیمت فروش منطقه
- هزینه ساخت براساس کیفیت انتخابشده
- زمان بازگشت سرمایه
4.توان مالی و فنی سازنده
شرط ضروری شروع مشارکت در ساخت، انتخاب سازندهای است که:
- سرمایه کافی برای کل دوره ساخت داشته باشد
- سابقه پروژههای مشابه را اثبات کند
- تیم اجرایی و مهندسی معتبر داشته باشد
- خوشقولی و تعهد در تحویل پروژه داشته باشد
- ضمانتنامه مالی معتبر ارائه کند
عدم صلاحیت سازنده، رایجترین علت توقف پروژههاست.
5.توافق اولیه بر سر سهم، کیفیت ساخت و برنامه زمانی
پیش از تنظیم قرارداد رسمی باید اصول همکاری کاملاً روشن شود:
- درصد سهم مالک و سازنده
- مبلغ بلاعوض (در صورت وجود)
- استاندارد و کیفیت ساخت
- نقشههای اولیه و سبک معماری
- زمان تخلیه ملک و زمان تقریبی ساخت
تا زمانی که این موارد روشن نشوند، ورود به مرحله قرارداد اشتباه است.
6.آمادگی مالک برای تحویل ملک و رفع تعهدات
یکی از شرایط کلیدی شروع مشارکت در ساخت:
- امکان تخلیه به موقع ملک
- پرداخت بدهیهای آب، برق، گاز و عوارض
- رفع رهن یا وثیقه احتمالی
- هماهنگی تمام مالکین در املاک چند نفره
ملکی که قابل تحویل نباشد، قابل مشارکت هم نیست.
7.تنظیم قرارداد شفاف و قابل استناد با داور مرضی الطرفین
شروع مشارکت در ساخت بدون قرارداد استاندارد، بزرگترین ریسک پروژه است.
یک قرارداد اصولی باید شامل:
- تعریف دقیق تعهدات هر طرف
- ضمانت اجرای تعهدات سازنده
- جریمه تأخیر
- شیوه حل اختلاف با داور بیطرف
- نحوه انتقال سند (وکالتی یا رسمی)
- مرحلهبندی تحویل واحدها
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت بسته به نوع همکاری، آورده طرفین و ساختار مالی پروژه در چند قالب اصلی تنظیم میشوند. هر مدل قرارداد روش متفاوتی برای تأمین هزینهها، مدیریت ساخت و تقسیم نتیجه دارد. شناخت دقیق این مدلها باعث میشود مالک و سازنده بتوانند مناسبترین روش را برای ملک و شرایط خود انتخاب کنند. در ادامه، مهمترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و کاربرد هرکدام را یک پارچه و بهصورت کامل بررسی میکنیم.
- قرارداد مشارکت درصدی
در این مدل، سهم مالک و سازنده براساس درصدی از نتیجه نهایی پروژه تعیین میشود. مالک زمین یا ملک قدیمی را ارائه میدهد و سازنده هزینههای ساخت، جواز، تخریب و اجرا را برعهده میگیرد. تقسیم سهمها کاملاً درصدی و از همان ابتدا مشخص است. این ساختار ساده، قابلفهم و شفاف، باعث شده قرارداد درصدی رایجترین نوع مشارکت در پروژههای مسکونی باشد و در بسیاری از موارد انتخاب اصلی طرفین محسوب شود.
- قرارداد مشارکت همراه با بلاعوض
در کنار سهم درصدی، سازنده مبلغی نقدی نیز به مالک پرداخت میکند. این مبلغ با هدف جبران هزینههای اسکان موقت، تشویق مالک برای توافق یا ایجاد تعادل میان ارزش زمین و هزینه ساخت پرداخت میشود. این مدل معمولاً برای املاکی که زمین ارزش زیادی دارد یا پروژه در منطقهای پرتقاضا قرار گرفته مناسب است. ساختار قرارداد همچنان درصدی است، اما وجود پرداخت نقدی اولیه آن را به گزینهای جذاب برای بسیاری از مالکان تبدیل میکند.
- قرارداد مدیریت پیمان
در این روش مالک هزینه ساخت را تأمین میکند و سازنده تنها مدیریت و اجرای پروژه را برعهده دارد. سازنده بر اساس درصد یا مبلغ مشخصی دستمزد دریافت میکند و مالک در پایان مالک کل ملک نوساز خواهد بود. این مدل گزینهای مناسب برای مالکانی است که قصد واگذاری سهم ملک را ندارند و میخواهند کنترل مستقیم روی هزینهها و کیفیت داشته باشند.
- قرارداد تهاتری یا معاوضهای
در این مدل بخشی از آورده طرفین بهصورت غیرنقدی و از طریق تهاتر جبران میشود. ممکن است مالک بخشی از زمین را واگذار کند و سازنده بخشی از هزینه ساخت یا چند واحد نهایی را در مقابل آن ارائه دهد. این روش زمانی کاربرد دارد که یکی از طرفین امکان پرداخت نقدی ندارد اما ارزش ملک قابلیت پوشش بخشی از هزینههای ساخت را دارد.
- قرارداد مشارکت برای پروژههای بزرگ (انبوهسازی)
برای زمینهای وسیع یا ساختوسازهای چندطبقه، معمولاً یک شرکت انبوهساز وارد پروژه میشود. در این نوع قرارداد، سازنده علاوه بر اجرای پروژه، بخشی از سرمایه موردنیاز را نیز تأمین میکند و سهمبندی براساس میزان آورده طرفین انجام میشود. این مدل ساختاری رسمیتر و چندمرحلهای دارد و برای پروژههای بزرگ مقیاس مناسب است.
بهترین نوع قرارداد مشارکت در ساخت
با وجود تنوع قراردادهای مشارکت در ساخت، تجربه بازار نشان میدهد سه نوع قرارداد بیشترین موفقیت، شفافیت و قابلیت اجرا را دارند. این مدلها سازگارترین روشها برای پروژههای شهری هستند و معمولاً بهترین انتخاب برای بیشتر مالکان و سازندگان بهشمار میآیند.
- قرارداد مشارکت در ساخت درصدی
- قرارداد مشارکت در ساخت همراه با بلاعوض
- قرارداد مدیریت پیمان
پروژه های اجرا شده مشارکت در ساخت محسن زینلی
مراحل مشارکت در ساخت
فرآیند مشارکت در ساخت از یک بررسی اولیه ساده شروع نمیشود؛ بلکه مجموعهای از اقدامات پیوسته است که از شناسایی ملک و انتخاب سازنده آغاز و تا تحویل واحدهای نهایی ادامه پیدا میکند. درک این مسیر کمک میکند مالک و سازنده بدانند در هر مرحله چه تصمیمهایی باید گرفته شود و چه خروجیای باید ایجاد شود. مراحل مشارکت در ساخت معمولاً به صورت زیر انجام میشود:
1.بررسی امکان مشارکت و تعیین ظرفیت ساخت
اولین قدم، بررسی پتانسیل ملک از نظر تراکم، تعداد طبقات، امکان پارکینگ، سطح اشغال، ارزش زمین و مقررات شهرداری است. در این مرحله مشخص میشود ملک چه مقدار قابلیت ساخت دارد و آیا از نظر اقتصادی و فنی ارزش شروع پروژه وجود دارد یا نه. خروجی این مرحله: تصویر اولیه از میزان متراژ قابل ساخت و چیدمان کلی پروژه.
2.انتخاب سازنده و ارزیابی توان مالی و اجرایی
مالک وارد مذاکره با چند سازنده میشود تا توانایی مالی، سابقه اجرایی، نحوه تأمین هزینهها، تیم مهندسی و کیفیت ساخت آنها را بررسی کند. هدف این مرحله، انتخاب سازندهای است که بتواند پروژه را بدون توقف از مرحله اخذ جواز تا تحویل واحدها مدیریت کند. خروجی این مرحله: انتخاب سازنده قابل اعتماد.
3.مذاکره و توافق اولیه بر سر چارچوب همکاری
قبل از امضای قرارداد رسمی، اصول همکاری بین مالک و سازنده مشخص میشود؛ مثل:
- درصد سهم یا مبلغ بلاعوض
- کیفیت ساخت مورد انتظار
- برنامه زمانی تقریبی
- نحوه پیشبرد پروژه
- مسئولیتهای کلی هر طرف
4.تنظیم قرارداد رسمی مشارکت در ساخت
در این مرحله یک قرارداد حقوقی دقیق تنظیم میشود که شامل موارد زیر است:
- سهم نهایی مالک و سازنده
- نوع ساخت و مشخصات فنی (متریال، نقشه، کیفیت)
- جریمه تأخیر
- ضمانتهای مالی سازنده
- زمانبندی اجرای پروژه
- نحوه انتقال سند و وکالتها
- شیوه حل اختلاف و داور
5.تخلیه ملک و تحویل رسمی به سازنده
پس از امضای قرارداد، مالک باید ملک را تخلیه کرده و بهصورت رسمی (با صورتجلسه) تحویل سازنده دهد. این مرحله شامل:
- قطع انشعابات
- تسویه بدهیها و عوارض
- رفع موانع مالکیتی
- تحویل کلید و زمین
6.اخذ جواز ساخت و شروع فرآیند اداری
سازنده مدارک لازم را تهیه کرده و پرونده تشکیل میدهد تا جواز ساخت دریافت شود. این روند شامل:
- تهیه نقشههای اولیه
- ثبت پرونده در شهرداری
- پرداخت عوارض
- تایید نقشهها
- صدور پروانه ساخت
7.تخریب، گودبرداری و اجرای سازه
با صدور جواز، عملیات اجرایی آغاز میشود. ترتیب معمول:
- تخریب بنای قدیمی
- گودبرداری و پایدارسازی
- اجرای فونداسیون
- اسکلت، دیوارچینی و سفتکاری
- اجرای تاسیسات و نازککاری
8.تکمیل پروژه، اخذ پایان کار و تقسیم واحدها
- پایانکار از شهرداری دریافت میشود
- صورت مجلس تفکیکی صادر میشود
- واحدها براساس قرارداد تحویل مالک و سازنده میشود
- پروژه بهطور رسمی بسته میشود
محاسبات مالی در مشارکت در ساخت
محاسبات مالی در مشارکت در ساخت نقش تعیینکنندهای در موفقیت یا شکست پروژه دارد. مالک و سازنده باید از همان ابتدا درباره سهم نهایی، بلاعوض و نحوه پرداختها به توافق شفاف برسند تا در طول مسیر اختلافی ایجاد نشود. در ادامه به روشهای رایج محاسبه بلاعوض و درصد مشارکت در ساخت میپردازیم.
روش عرف بلاعوض و نحوه محاسبه آن
در قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان، یکی از مهمترین موضوعات مالی، تعیین حق مشارکت در ساخت و مبلغ بلاعوض است. بلاعوض در واقع مبلغی است که سازنده برای جبران عدم استفاده مالک از ملک کلنگی و در ازای سهم بیشتر در پروژه به مالک پرداخت میکند.
در روش متداول، برای نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت، مبلغی ثابت به ازای هر مترمربع از بنای موجود تعیین میشود. این مبلغ بر اساس ارزش روز ملک، موقعیت جغرافیایی، تراکم منطقه و نرخ مسکن در زمان عقد قرارداد محاسبه میشود.
طبیعتاً، به دلیل تفاوت قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران، نرخ بلاعوض نیز در این روش از منطقهای به منطقه دیگر متفاوت است. در مناطق با ارزش بالاتر (مانند شمال یا غرب تهران)، بلاعوض بیشتر است و در مناطقی با قیمت متوسط یا پایینتر ممکن است بلاعوض کمتر یا حتی حذف شود.
بهطور خلاصه، میزان بلاعوض تابعی از ارزش زمین و درصد توافقشده بین مالک و سازنده است و نقش مهمی در تعیین توازن مالی قرارداد مشارکت دارد.
نحوه محاسبه مشارکت در ساخت
همانطور که گفته شد، در ساخت و ساز مشارکتی، سهم نهایی هر یک از طرفین (مالک و سازنده) از طریق فرمولی مبتنی بر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه محاسبه میشود. در این فرمول، سهم مالک به طور معمول بیشتر از سهم سازنده است.
نحوه محاسبه مشارکت در ساخت و تعیین دقیق سهم نهایی هر طرف در قرارداد، از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری میکند. همچنین، توجه به قوانین و مقررات مربوطه در این زمینه، برای هر دو طرف حائز اهمیت است.
تعیین درصد مشارکت در ساخت و ساز
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین درصد سهم مالک و سازنده است. این درصدها معمولاً بر اساس شرایط بازار مسکن و ارزش ملک مشخص میشوند. در بیشتر قراردادها، نسبت رایج بهصورت ۵۵ درصد برای مالک و ۴۵ درصد برای سازنده در نظر گرفته میشود.
با این حال، این ارقام قطعی نیستند و طرفین میتوانند با توافق، نسبت دیگری تعیین کنند. برای مثال، اگر مالک سهم بیشتری از واحدهای ساختهشده بخواهد، میتوان قرارداد را به ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده تغییر داد.
علاوه بر درصد مشارکت، موضوع بلاعوض نیز مطرح است. بلاعوض مبلغی است که سازنده در ابتدای قرارداد به مالک پرداخت میکند تا مالک بتواند در مدت زمان ساخت و نوسازی، در محل دیگری ساکن شود. این مبلغ معمولاً بر اساس ارزش زمین و شرایط قرارداد مشخص میشود.
در نهایت، تعیین درصد مشارکت در ساخت علاوه بر ارزش زمین، به کیفیت مصالح و متریال قرارداد مشارکت در ساخت نیز بستگی دارد. هرچه کیفیت متریال بالاتر باشد، هزینههای ساخت افزایش مییابد و در نتیجه ممکن است نسبت سهم طرفین تغییر کند.
پروژه های در حال اجرای مشارکت در ساخت محسن زینلی
عرف مشارکت در ساخت
عرف مشارکت در ساخت یعنی الگوی رایج و نانوشتهای که بازار برای تعیین «سهم مالک و سازنده» میشناسد و معمولاً مبنای مذاکره اولیه قرار میگیرد. در عمل، درصد عرفی مشارکت در ساخت بسته به ارزش زمین، هزینه ساخت، ریسک پروژه و شرایط شهر/محله تغییر میکند؛ بهطور معمول در کلانشهرها سهم مالک کمی بالاتر از سازنده است (مثلاً ۵۵–۶۰ به ۴۵–۴۰)، اما در مناطق کمارزشتر یا پروژههای پرریسک، کفه به نفع سازنده سنگینتر میشود. عرف الزام قانونی ندارد و جایگزین قرارداد دقیق نیست، اما اگر هوشمندانه به کار گرفته شود همراه با شفافسازی مفاد، زمانبندی، کیفیت اجرا و نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت میتواند اختلافات را کاهش دهد و سرعت توافق را بالا ببرد.
قوانين و مفاد قرارداد مشاركت در ساخت
قوانین و مفاد مشارکت در ساخت، مجموعهای از ضوابط حقوقی و قراردادی هستند که چارچوب همکاری میان مالک و سازنده را مشخص میکنند. در این بخش باید تمامی اطلاعات مربوط به طرفین، سهمبندی، منابع مالی، زمانبندی اجرا، تعهدات متقابل، شرایط فسخ و نحوه حل اختلاف بهصورت دقیق و شفاف ذکر شود. رعایت این موارد، از بروز ابهام و اختلاف در طول پروژه جلوگیری خواهد کرد. جدول زیر مهمترین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را بهصورت خلاصه نشان میدهد تا تمامی الزامات و جزئیات این نوع قرارداد در یک نگاه مشخص باشند
| عنوان مفاد | توضیحات |
| مشخصات طرفین قرارداد | درج کامل نام، مشخصات هویتی، نشانی و اطلاعات تماس مالک و سازنده |
| سهم و آورده هر طرف | تعیین دقیق سهم مالک و سازنده بر اساس زمین، سرمایه نقدی یا خدمات اجرایی |
| تأمین و تخصیص منابع مالی | مشخص کردن نحوه تأمین هزینهها، زمان پرداختها و مسئولیت تأمین بودجه |
| زمانبندی و مراحل اجرا | برنامه زمانی دقیق برای شروع، مراحل پیشرفت و تکمیل پروژه |
| تعهدات و مسئولیتها | شرح وظایف هر طرف؛ از اخذ مجوزها و پرداخت عوارض تا تحویل نهایی ساختمان |
| شرایط فسخ قرارداد | تعیین موارد فسخ و پیامدهای آن برای هر یک از طرفین |
| نحوه حل اختلافات | پیشبینی روشهای حل اختلاف از طریق داور، میانجی یا مراجع قضایی |
| ضمانتهای اجرایی |
تعیین چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی برای اطمینان از اجرای تعهدات |
تعهدات طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت
در هر قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مالک و سازنده باید بهطور شفاف مشخص شود تا پروژه با موفقیت به پایان برسد. آگاهی کامل از این مسئولیتها شرط اصلی ایجاد یک قرارداد عادلانه است. معمولاً تعهدات سازنده سنگینتر از مالک است، اما مالک نیز وظایف مهمی دارد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
- اخذ مجوزها و پرداخت عوارض: تمامی مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع باید توسط سازنده دریافت و هزینههای آن پرداخت شود.
- تأمین مصالح و اجرای عملیات ساخت: از آزمایش خاک و بتن تا پایان پروژه بر عهده سازنده است و باید مطابق نقشهها و شرایط فنی قرارداد انجام شود.
- رعایت اصول ایمنی و استانداردها: سازنده موظف به رعایت کامل آییننامههای ایمنی است و در صورت خسارت مالی یا جانی مسئولیت آن را میپذیرد.
- توافق در تغییر مصالح: اگر تهیه مصالح تعیینشده ممکن نباشد، سازنده باید با مالک در خصوص مصالح جایگزین توافق کند.
- ممنوعیت واگذاری تعهدات به غیر: انتقال پروژه به شخص ثالث بدون اجازه مالک مجاز نیست.
- امور اداری پس از اتمام پروژه: پیگیری صورتمجلس تفکیکی و مراحل اداری از تعهدات اصلی سازنده است.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
- ارائه سند آزاد و قانونی: سند باید بدون رهن، وثیقه یا بازداشت باشد تا انتقال مالکیت در آینده دچار مشکل نشود.
- تحویل به موقع ملک: مالک باید ملک را در زمان تعیینشده طبق قرارداد تخلیه و تحویل دهد تا پروژه آغاز شود.
- تسویه بدهیهای ملک: هزینههای آب، برق، گاز و عوارض شهرداری باید پیش از تحویل ملک تسویه گردد.
- همکاری در بررسی مدارک: مالک موظف است مدارک مورد نیاز برای صحتسنجی سند را در اختیار سازنده قرار دهد.
- انتقال سهم سازنده: مالک باید طبق قرارداد، سهم سازنده را در ابتدای پروژه، پایان یا بهصورت مرحلهای منتقل کند.
نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت
یکی از مهمترین پرسشهای مالکان در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که «چه زمانی و به چه شکلی سند ملک به نام سازنده منتقل میشود؟» پاسخ این موضوع به توافق طرفین و نوع قرارداد بستگی دارد. به طور کلی، دو روش اصلی برای انتقال سند در مشارکت ساخت وجود دارد:
1. روش وکالتی
در این روش، مالک زمین با حضور در دفترخانه یک وکالت رسمی و بلاعزل به سازنده میدهد تا تمام امور مربوط به شهرداری، اخذ پروانه ساخت، دریافت انشعابات و در نهایت تنظیم سند تفکیکی را انجام دهد.
- سند اصلی ملک تا پایان پروژه همچنان به نام مالک باقی میماند.
- سازنده فقط با وکالت قانونی کارها را پیش میبرد.
2. روش انتقال رسمی بخشی از سند
در پروژههای بزرگتر، ممکن است بخشی از سند (مثلاً سهم مشاع معادل درصد آورده سازنده) در ابتدای قرارداد یا پس از پیشرفت مشخصی از پروژه منتقل شود.
- این انتقال باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام گیرد.
- رعایت مفاد قانونی و شفافیت در قرارداد برای جلوگیری از اختلافات ضروری است.
چه زمانی انتقال سند در مشارکت در ساخت انجام میشود؟
این زمانبندی بسته به شرایط پروژه متفاوت است، اما در عمل معمولاً در یکی از مراحل زیر انجام میشود:
- پس از اخذ پروانه ساخت
- بعد از اجرای بخش مشخصی از پروژه (مثلاً اسکلت یا سفتکاری)
- هنگام تفکیک آپارتمانها و صدور سندهای ششدانگ
- در پایان پروژه و همزمان با تحویل رسمی واحدها
نکته مهم: برای پیشگیری از هرگونه اختلاف، تنظیم قرارداد و تعیین شرایط انتقال سند باید تحت نظر یک مشاور حقوقی متخصص در قوانین مشارکت در ساخت انجام شود.
مزایای مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده
مشارکت در ساخت زمانی که با آگاهی و رعایت قوانین انجام شود، میتواند یک معامله برد–برد برای مالک و سازنده باشد. این روش علاوه بر نوسازی ملکهای قدیمی، فرصتهای اقتصادی و فنی زیادی ایجاد میکند. مهمترین مزایای مشارکت در ساخت عبارتند از:
- افزایش ایمنی و مقاومت ساختمان
ساختمانهای جدید با استفاده از مصالح مرغوب و تکنولوژیهای نوین ساخته میشوند. این موضوع باعث افزایش دوام بنا در برابر زلزله، شرایط جوی و فرسودگی طبیعی میشود. - بهرهمندی از استانداردهای روز معماری و مهندسی
اجرای پروژهها مطابق با استانداردهای جهانی و اصول مهندسی عمران، علاوه بر افزایش طول عمر ساختمان، موجب بالا رفتن ارزش ملک و کاهش مصرف انرژی میشود. - افزایش تعداد واحدها و بهرهوری از زمین
در بسیاری از پروژهها، با استفاده از تراکم و نقشههای بهینه، میتوان تعداد واحدهای بیشتری نسبت به ساختمان قدیمی احداث کرد. - امکان شخصیسازی طراحی
مالک میتواند در انتخاب طرح معماری، رنگ، متریال و امکانات بنا دخالت کند و نتیجه را مطابق سلیقه خود دریافت نماید. - استفاده از تجهیزات و روشهای مدرن
مشارکت در ساخت این امکان را فراهم میکند که از ماشینآلات پیشرفته و مصالح باکیفیت استفاده شود؛ در نتیجه سرعت اجرای پروژه بالاتر میرود و کیفیت ساخت تضمین میشود. - کسب سود در کوتاهمدت
یکی از جذابترین مزایای مشارکت در ساخت، بازدهی مالی سریع برای هر دو طرف است. در بازار پرنوسان مسکن، این ویژگی اهمیت زیادی دارد.
جدول مقایسه مشارکت در ساخت و ساخت مستقل
یکی از دغدغههای اصلی مالکان این است که آیا بهتر است ملک کلنگی خود را از طریق مشارکت در ساخت نوسازی کنند یا اینکه پروژه را بهصورت ساخت مستقل و با هزینه شخصی پیش ببرند. هر یک از این روشها مزایا و معایب خاص خود را دارند که در جدول زیر مقایسه شده است.
معایب و چالشهای مشارکت در ساخت
اگرچه مشارکت در ساخت میتواند مزایای چشمگیری داشته باشد، اما این نوع همکاری خالی از ریسک نیست. مشکلات و چالشها معمولاً در سه بخش اصلی بررسی میشوند:
۱. مشکلات داخلی (قابلکنترل توسط طرفین قرارداد)
این موارد به مالک، سازنده یا ملک موضوع قرارداد مربوط میشوند و اغلب با دقت در قرارداد مشارکت در ساخت قابل پیشگیریاند:
- عدم صلاحیت یا تعهد سازنده: کمبود تجربه، تخصص یا پایبند نبودن به تعهدات.
- تأخیر در تحویل پروژه: رعایت نشدن زمانبندی ساخت.
- افت کیفیت ساخت: استفاده از مصالح نامرغوب یا اجرای ضعیف.
- عیوب فنی و بیتوجهی به اصول مهندسی: کاهش عمر مفید یا ایمنی ساختمان.
- اختلاف در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت: نارضایتی از سهمبندی نهایی.
- تغییر نقشه بدون توافق: اعمال تغییرات بدون اطلاع یا رضایت طرف مقابل.
- معارض ملکی: ادعای مالکیت یا حقوق دیگران بر ملک.
- سوءتفاهم در تعهدات: شفاف نبودن وظایف و مسئولیتها در قرارداد.
- مشکلات انتقال سند: ناتوانی در انتقال مالکیت طبق توافق.
- مناقشات داوری: اختلاف بر سر نظر داور انتخابشده.
- واگذاری تعهدات به غیر: سپردن پروژه به شخص ثالث بدون رضایت طرف مقابل.
- حوادث حین اجرا: خسارات مالی یا جانی در محل پروژه.
۲. مشکلات خارجی (خارج از کنترل طرفین)
این موارد تحت تأثیر عوامل بیرونی هستند و پیشبینی آنها دشوار است:
- نوسانات اقتصادی: تغییر ناگهانی قیمت مصالح، دستمزد یا بازار مسکن.
- حوادث غیرقابل پیشبینی (فورسماژور): زلزله، سیل، آتشسوزی یا سایر بحرانهای طبیعی و انسانی.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت فرصتی برای نوسازی ساختمان های فرسوده و کسب سود برای مالکان و سازندگان محسوب میشود، اما در صورتی که بدون دقت و بررسی انجام شود، میتواند ریسکهای مالی و حقوقی متعددی به همراه داشته باشد. یکی از مهمترین خطرات مشارکت در ساخت، عدم اجرای تعهدات توسط سازنده یا مالکین است. در برخی موارد، سازنده ممکن است از تعهدات خود سر باز زند، پروژه را نیمهکاره رها کند یا از مصالح نامرغوب استفاده کند که منجر به مشکلات جدی در تحویل نهایی ملک خواهد شد.
یکی دیگر از خطرات، مشکلات حقوقی ناشی از تنظیم نادرست قرارداد است. اگر بندهای قرارداد بهدرستی تنظیم نشده باشند، ممکن است باعث اختلافات بعدی در تقسیم واحدها، تأخیر در تحویل ملک یا تغییرات غیرقانونی در نقشههای اجرایی شود. از دیگر مشکلات احتمالی میتوان به افزایش ناگهانی هزینههای ساخت، عدم دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، مشکلات مالی سازنده یا حتی ورشکستگی وی اشاره کرد. برای کاهش این خطرات، لازم است قبل از هرگونه امضای قرارداد، سابقه سازنده بررسی شود، تمامی مجوزها اخذ گردد و از مشاوره حقوقی حرفهای استفاده شود.
عدم رضایت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت
در بسیاری از پروژههای مشارکت در ساخت، بزرگترین مانع، مسائل فنی یا هزینههای اجرایی نیست، بلکه عدم توافق میان مالکان مشاع است. کافی است تنها یکی از مالکین با انعقاد قرارداد مخالفت کند تا روند پروژه با توقف یا تأخیر طولانی روبهرو شود. به همین دلیل، جلب رضایت کامل تمامی شرکا از همان ابتدا ضروری است.
مخالفت برخی مالکان معمولاً به دلیل نگرانیهای مالی، بیاعتمادی به سازنده یا عدم شفافیت در مفاد قرارداد شکل میگیرد. در چنین شرایطی، راهکارهایی مانند مذاکره مستقیم، ارائه سهم جایگزین، خرید سهم مالک مخالف، یا در نهایت مراجعه به دادگاه برای افراز ملک یا فروش از طریق مزایده قابل اجراست. استفاده از مشاوره حقوقی و شفافسازی شرایط قرارداد میتواند احتمال رضایت و همراهی همه شرکا را افزایش دهد و مسیر اجرای پروژه را هموار کند.
تأخیر در انجام تعهدات ساخت و ساز مشارکتی
در قرارداد مشارکت در ساخت، برای هر یک از تعهدات طرفین (اعم از مالک و سازنده) مدت زمان مشخصی تعیین میشود. پایبندی به این زمانبندی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا هرگونه تأخیر میتواند منجر به بروز اختلاف و حتی خسارتهای مالی شود. به همین دلیل، تعیین مدت قرارداد یکی از ارکان اصلی مشارکت در ساخت به شمار میرود و تأثیر مستقیمی بر حقوق و مسئولیتهای طرفین دارد.
اگر در طول پروژه توقف غیرمعمولی رخ دهد که باعث تعلیق یا تعطیلی کامل کار شود، سازنده موظف به پاسخگویی خواهد بود. در صورتی که این توقف ناشی از اراده سازنده باشد، وی باید خسارت تأخیر را طبق شرایطی که در قرارداد درج شده پرداخت کند.
در چنین شرایطی مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را نیز خواهد داشت. این امکان به مالک کمک میکند بدون انتظار برای انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت، خسارتهای ناشی از تأخیر را مطالبه کند. چنین رویکردی به نفع مالک است؛ زیرا او را از روند طولانی پیگیریهای قضایی و اداری بینیاز میکند.
به طور کلی، تعیین مدت زمان دقیق برای انجام تعهدات و پیشبینی جریمه در صورت تأخیر، نظم بیشتری به اجرای پروژه میدهد و مانع بروز بسیاری از اختلافات احتمالی در قراردادهای مشارکت در ساخت میشود.
نکات طلایی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه یک قرارداد مشارکت در ساخت مطمئن و بدون ابهام داشته باشید، رعایت چند نکته طلایی ضروری است. این نکات در واقع خلاصهای از مهمترین اصول حقوقی و فنی هستند که باید در متن قرارداد لحاظ شوند تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر تعیین سهم و تعهدات هر طرف، توجه به موارد مالی، حقوقی و زمانبندی پروژه نقش تعیینکنندهای دارد. اگر این بخشها با دقت نوشته شوند، حق مشارکت در ساخت و منافع طرفین بهدرستی حفظ خواهد شد.
- درج کامل مشخصات و اطلاعات هویتی طرفین قرارداد.
- تعیین دقیق سهم و آورده هر طرف بر اساس زمین، سرمایه یا خدمات.
- شفافسازی نحوه تأمین هزینهها و زمانبندی پرداختها.
- مشخص کردن برنامه زمانی پروژه و مراحل اجرای آن.
- تعریف تعهدات طرفین از اخذ مجوزها تا تحویل نهایی.
- تعیین شرایط فسخ قرارداد و پیامدهای آن.
- پیشبینی روش حل اختلاف (داوری، میانجیگری یا دادگاه).
- استفاده از ضمانتهای اجرایی معتبر مانند چک یا ضمانتنامه بانکی.
پروژه های اجرا شده مشارکت در ساخت محسن زینلی
انتخاب سازنده جهت مشارکت در ساخت
انتخاب سازنده مناسب، مهمترین عامل در موفقیت یک پروژه مشارکت در ساخت است. سازندهای که تجربه کافی، توان مالی و تیم اجرایی حرفهای داشته باشد، میتواند یک ساختمان لاکچری با بالاترین کیفیت برای مالکین ایجاد کند و ارزش ملک را چند برابر سازد.مجموعه محسن زینلی، بهعنوان یک شرکت ساختمان سازی غرب تهران، سالها تجربه در حوزه ساختمانسازی مدرن دارد.
به دلیل همین ویژگیها، بسیاری از مالکان مناطق غرب تهران، مجموعه محسن زینلی را بهعنوان شریک مطمئن خود انتخاب کردهاند و آن را بهحق در زمره بهترین شرکت ساختمانی گیشا می دانند. انتخاب مجموعهای که در حوزه ساختمانسازی تجربه عملی و نمونهکارهای موفق دارد، باعث میشود ریسکهای احتمالی کاهش یابد و مالکین با آرامش خاطر بیشتری وارد قرارداد شوند.
درخواست همکاری
سوالات متداول مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت قراردادی است که طی آن مالک زمین و سازنده با هم همکاری میکنند؛ مالک زمین یا ملک قدیمی خود را در اختیار میگذارد و سازنده با تأمین هزینهها و اجرای عملیات ساخت، پروژه را پیش میبرد. در پایان، هر دو طرف بر اساس توافق، در واحدهای جدید سهم میبرند.
مراحل مشارکت در ساخت شامل چه مراحلی است؟
مراحل اصلی مشارکت در ساخت شامل بررسی وضعیت سند و ملک، برآورد اقتصادی و طراحی، عقد قرارداد رسمی، تخریب و اجرای پروژه، تفکیک واحدها و صدور سند، و نهایتاً تحویل واحدها و تسویه حساب است.
ضمانتهای لازم برای جلوگیری از تأخیر در پروژه مشارکت در ساخت چیست؟
از مهمترین ضمانتها میتوان به تعیین جریمه تأخیر، اخذ چک یا سفته از سازنده، شرط فسخ قرارداد در صورت توقف پروژه، و الزام به گزارشدهی دورهای اشاره کرد. این موارد در قرارداد باید بهوضوح درج شوند.
هزینههای شهرداری و عوارض در مشارکت در ساخت بر عهده چه کسی است؟
پرداخت هزینههای شهرداری، صدور پروانه و عوارض معمولاً بر عهده سازنده است، مگر اینکه طرفین توافق دیگری در قرارداد داشته باشند. ذکر دقیق این مسئولیت در قرارداد ضروری است.
اگر یکی از مالکین ملک مشاع با مشارکت در ساخت مخالف باشد چه اتفاقی میافتد؟
در املاک مشاع، رضایت همه مالکین برای عقد قرارداد الزامی است. اگر یکی از شرکا مخالف باشد، پروژه متوقف میشود مگر اینکه با مذاکره، خرید سهم او یا حکم دادگاه (افراز یا فروش در مزایده) مشکل برطرف شود.
ریسکهای مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟
ریسکها به دو دسته تقسیم میشوند: مشکلات داخلی مانند عدم تعهد سازنده، تأخیر یا افت کیفیت ساخت، و مشکلات خارجی مثل نوسانات اقتصادی یا حوادث غیرمترقبه. تنظیم قرارداد دقیق و استفاده از ضمانتهای اجرایی ریسکها را کاهش میدهد.
معیارهای انتخاب سازنده مناسب برای مشارکت در ساخت چیست؟
سابقه کاری، نمونه پروژههای موفق، توانایی مالی، تیم اجرایی متخصص، شفافیت قراردادی و خوشنامی از مهمترین معیارهای انتخاب سازنده هستند. بررسی دقیق این موارد ریسک قرارداد را به حداقل میرساند.
هزینههای ساخت در مشارکت بر عهده چه کسی است؟
در مدلهای درصدی و بلاعوض، تمام هزینه ساخت با سازنده است.
در مدیریت پیمان، مالک هزینهها را پرداخت میکند و سازنده فقط اجرا را انجام میدهد.
مشارکت در ساخت چه مدت طول میکشد؟
برای یک پروژه مسکونی معمولی، معمولاً ۱۸ تا ۳۰ ماه زمان نیاز است؛ بسته به جواز، شرایط زمین، کیفیت ساخت و سرعت سازنده.
بهترین نوع قرارداد مشارکت در ساخت کدام است؟
بهترین مدلها معمولاً «مشارکت درصدی» و «مشارکت همراه با بلاعوض» هستند؛ انتخاب نهایی به ارزش زمین، توان مالی سازنده و هدف مالک از پروژه بستگی دارد.
2 Responses
من تازگی به فکر مشارکت در ساخت افتادم چون ملکمون قدیمی شده، متن شما کمک کرد بفهمم از نظر روند اداری و اجرایی باید انتظار چه چیزهایی داشته باشم. فقط اگر امکانش هست درباره بررسی سابقه سازنده کمی بیشتر راهنمایی کنید.
سلام، خیلی خوشحالیم که مقاله براتون کاربردی بوده.
در مورد بررسی سابقه سازنده چند نکته کلیدی وجود داره:
۱. حتماً پروژههای قبلی سازنده را از نزدیک ببینید و درباره کیفیت اجرا و زمان تحویل پرسوجو کنید.
۲. مجوزها، سابقه کاری و قراردادهای قبلی او میتونه تصویر دقیقی از میزان تعهد و خوشقولی بده.
۳. مهمتر از همه، با چند مالک قبلی که با این سازنده مشارکت در ساخت داشتهاند صحبت کنید تا تجربه واقعیشان را بشنوید.
اگر دوست داشتید، میتونیم یک جلسه مشاوره رایگان برای بررسی شرایط ملک شما و معرفی روند همکاری تنظیم کنیم. فقط کافیه با ما تماس بگیرید تا راهنمایی کاملتری ارائه بدیم.