مشارکت در ساخت، فرصتی جذاب برای مالکان و سازندگان است تا به اهداف ساختمانی خود دست یابند. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز با سرمایه‌گذاری و تخصص خود، ساختمان را می‌سازد؛ اما در کنار این مزایا، خطرات و چالش‌هایی نیز وجود دارد و همانند هر معامله دیگری، مشارکت در ساخت نیز با ریسک‌هایی همراه است. کلاهبرداری یکی از مهم‌ترین خطراتی است که می‌تواند منافع هر دو طرف را به خطر اندازد. از این رو، برای جلوگیری از گرفتار شدن در دام کلاهبرداری مشارکت در ساخت، کسب اطلاعات کافی امری حیاتی و ضروری است.
در این مقاله، به بررسی دقیق مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت پرداخته‌ایم و راهکارهایی عملی برای کاهش ریسک و افزایش امنیت قرارداد ارائه کرده‌ایم. اگر قصد مشارکت در ساخت را دارید، مطالعه این مقاله به شما کمک می‌کند تا با آگاهی کامل تصمیم‌گیری کنید و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری نمایید.
مشکلات داخلی و خارجی مشارکت در ساخت کدام است؟
مشکلات ناشی از مشارکت در ساخت را می‌توان به دو گروه اصلی تقسیم کرد: مشکلات داخلی و مشکلات خارجی.
مشکلات داخلی به مسائلی اشاره دارند که از سوی طرفین قرارداد، یعنی سازنده یا مالک، یا حتی خود ملک ایجاد می‌شوند. از سوی دیگر، مشکلات خارجی به عواملی گفته می‌شود که خارج از کنترل طرفین قرارداد قرار دارند؛ اما در مواجهه با مشکلات خارجی، می‌توان با پیش‌بینی‌های لازم و تدابیر مناسب، از بروز خسارات جدی جلوگیری کرد.
مشکلات داخلی رایج مشارکت در ساخت
- عدم تعهد سازنده
- تأخیر در تحویل پروژه
- پایین بودن کیفیت ساخت
- استفاده از مصالح نامرغوب
- اختلاف بر سر تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
- خسارات ناشی از ساخت
- عدم تطابق با نقشه‌ها
- مشکلات مالکیتی
- سوءتفاهم در قرارداد
- خطرات انتقال سند
- مشکلات داوری قرارداد
- واگذاری قرارداد به شخص ثالث
مشکلات خارجی رایج مشارکت در ساخت
- نوسانات اقتصادی شدید
- ورشکستگی سازنده
- وقوع حوادث غیرمترقبه و شرایط غیر قابل پیش‌بینی (آب و هوایی، سیاسی، اجتماعی)
تنظیم یک قرارداد اصولی، کلید موفقیت روند مشارکت در ساخت است. این قرارداد با پیش‌بینی و ارائه راهکار برای مشکلات احتمالی و جلوگیری از کلاهبرداری مشارکت در ساخت، زمینه‌ای امن برای همکاری طرفین فراهم می‌کند.
چالش‌های مربوط به شخص سازنده
یکی از مهم‌ترین چالش‌ها و خطرات مشارکت در ساخت، مربوط به شخص سازنده است. مهم‌ترین مشکلات و چالش‌های مرتبط با سازنده شامل موارد زیر می‌شود:
- سازنده به تعهدات خود عمل نمی‌کند.
- اجرای پروژه با تأخیر مواجه می‌شود.
- سازنده توانایی مالی کافی برای اتمام پروژه ندارد.
- سازنده بدون مجوز، ملک را پیش‌فروش می‌کند.
- ساختمان طبق نقشه‌های مصوب ساخته نمی‌شود.
- سازنده قرارداد را به شخص دیگری واگذار می‌کند.
- در ساخت ساختمان از مصالح بی‌کیفیت استفاده شده و نواقص اجرایی وجود دارد.
- نوسانات اقتصادی باعث ورشکستگی سازنده می‌شود.
- سازنده بدون اطلاع مالک، تخلفات ساختمانی مرتکب می‌شود.
- ملک برای گرفتن وام در رهن بانک قرار می‌گیرد.
- در اجرای پروژه اشتباهات فنی و نواقصی وجود دارد.
- ممکن است برخی از مالکان با سازنده تبانی کنند تا به نفع خود عمل نمایند.
چالش‌های مربوط به خود قرارداد مشارکت
قراردادهای مشارکت در ساخت، علی‌رغم مزایای متعدد، با چالش‌های حقوقی و اجرایی متعددی همراه هستند. اصلی‌ترین این چالش‌ها عبارتند از:
- عدم وجود لیست متریال دقیق و حرفه‌ای در قرارداد، می‌تواند منجر به اختلافات در طول پروژه شود.
- نداشتن ضمانت اجراهای مشخص در قرارداد، باعث می‌شود در صورت عدم اجرای تعهدات، طرف مقابل نتواند اقدامی قانونی انجام دهد.
- عدم پیش‌بینی زمان‌بندی مشخص و پلکانی در قرارداد، می‌تواند به تأخیر در اجرای پروژه و افزایش هزینه‌ها منجر شود.
- نداشتن مدت زمان مشخص برای قرارداد مشارکت، باعث ابهام در پایان پروژه و تسویه حساب می‌شود.
- عدم پیش‌بینی نحوه مدیریت و دفع نخاله‌های ناشی از تخریب در قرارداد، می‌تواند به مشکلات زیست محیطی و اختلاف بین طرفین منجر شود.
چالش‌های مربوط به اشخاص دیگر
مشارکت در ساخت علاوه بر چالش‌های ذکر شده، با مشکلات مربوط به اشخاص دیگر نیز مواجه است. مهم‌ترین این مشکلات عبارتند از:
- عدم رعایت اصول ایمنی در کارگاه می‌تواند منجر به حوادث ناگوار شود.
- تغییرات قوانین ساخت و ساز پس از انعقاد قرارداد، می‌تواند به تعویق یا تغییر در روند پروژه منجر شود.
- وقوع حوادث غیر قابل پیش‌بینی مانند زلزله، سیل و… می‌تواند اجرای پروژه را متوقف کند.
- دخالت و مزاحمت اشخاص ثالث در روند اجرای پروژه می‌تواند به تعویق افتادن یا توقف آن منجر شود.
- اختلاف نظر بین مالکین در پروژه‌های مشارکت در ساخت، یکی از چالش‌های رایج است.
- گودبرداری غیراصولی و نادرست می‌تواند به تخریب املاک مجاور و بروز مشکلات حقوقی منجر شود.
- کشف آثار تاریخی در زمین پروژه، می‌تواند روند اجرای پروژه را به طور قابل توجهی به تأخیر بیندازد.
خطرات مشارکت در ساخت
همان‌طور که گفته شد، در مشارکت ساخت، هم سازنده و هم مالک ممکن است با سوءاستفاده از اعتماد طرف مقابل، اقدام به کلاهبرداری کنند. از این رو، خطرات مشارکت در ساخت، هر دو طرف قرارداد را در معرض زیان‌های مالی و حقوقی قابل توجهی قرار می‌دهد.
مشارکت در ساخت، پروژه‌ای زمان‌بر است که نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و تنظیم قرارداد جامع است. تعیین مدت زمان مشخص برای تکمیل هر مرحله از پروژه در قرارداد، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. عدم پایبندی سازنده به این جدول زمانی، می‌تواند مشکلات متعددی را برای مالک ایجاد کند؛ بنابراین، توصیه می‌شود که قبل از انعقاد قرارداد، با مشورت یک متخصص حقوقی، تمام جزئیات پروژه از جمله مراحل ساخت و زمان‌بندی هر مرحله به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. این امر، از بروز اختلافات و کلاهبرداری مشارکت در ساخت جلوگیری کرده و اطمینان خاطر بیشتری را برای مالک فراهم می‌کند.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، امکان وجود چندین سازنده وجود دارد. در چنین مواردی، ضروری است که با هر یک از سازندگان، قرارداد جداگانه‌ای تنظیم شود تا حقوق و تعهدات هر طرف به طور دقیق مشخص گردد. این قراردادها باید شامل شروط و ضمانت اجرایی مشخصی باشند تا در صورت عدم انجام تعهدات توسط یکی از طرفین، طرف مقابل بتواند به راحتی از قرارداد خارج شود.
برای جلوگیری از بروز اختلافات بعدی، تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، از اهمیت بالایی برخوردار است. مالک باید با انجام یک ارزیابی دقیق از ارزش ملک خود، مبنایی محکم برای تعیین سهم خود و سازنده فراهم آورد. این امر موجب شفافیت در قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات در مراحل بعدی پروژه خواهد شد.
ریسک‌های مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک با اهدای ملک خود به عنوان آورده، ریسک بیشتری را نسبت به سازنده متحمل می‌شود. به همین دلیل، انتخاب یک سازنده مطمئن و باتجربه از اهمیت بالایی برخوردار است. همکاری با سازندگانی که سابقه‌ای در انجام پروژه‌های مشابه دارند و به تعهدات خود پایبند هستند، می‌تواند از بروز مشکلات و خسارات احتمالی جلوگیری کند. بازدید از پروژه‌های قبلی سازنده و ارزیابی دقیق کیفیت کار آن‌ها پیش از عقد قرارداد، به مالکان کمک می‌کند تا تصمیم آگاهانه‌تری اتخاذ کنند.
قبل از امضای قرارداد و محاسبه مشارکت در ساخت، بررسی توان مالی سازنده از اهمیت بالایی برخوردار است. در صورتی که سازنده پشتوانه مالی کافی نداشته باشد، احتمال توقف پروژه در میانه کار و طولانی شدن زمان اتمام آن به شدت افزایش می‌یابد. این مسئله می‌تواند خسارت‌های مالی و روحی زیادی را به مالک وارد کند؛ لذا، مالک باید پیش از هرگونه تعهدی، از توانایی مالی سازنده برای اجرای کامل پروژه اطمینان حاصل کند.
هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، به جزئیات مصالح مورد استفاده در ساختمان توجه ویژه‌ای داشته باشید. در قرارداد باید به طور دقیق و روشن، نوع و کیفیت مصالحی که قرار است در هر بخش از ساختمان به کار رود، مشخص شود. با این کار از استفاده سازنده از مصالح نامرغوب پیشگیری کرده و اطمینان حاصل می‌کنید که ساختمان شما دارای عمر مفید و کیفیت مطلوب خواهد بود. به یاد داشته باشید که سهل‌انگاری در این زمینه ممکن است منجر به فرسودگی زودهنگام ساختمان و بروز مشکلات متعدد شود.
کلاهبرداری مشارکت در ساخت
کلاهبرداری و خطرات مشارکت در ساخت، به طور معمول از سوی یکی از دو طرف قرارداد یعنی سازنده یا مالک صورت می‌گیرد.
کلاهبرداری از طرف سازنده
یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداری سازندگان، وعده‌های دروغین و عدم پایبندی به تعهدات است. برخی سازندگان با وعده‌های دروغین مانند ساخت غیرقانونی و ارائه نمونه کارهای جعلی، اعتماد مالکان را جلب می‌کنند؛ اما پس از انعقاد قرارداد، با تأخیر در ساخت و انجام پروژه و عدم پایبندی به تعهدات قراردادی، به آن‌ها خسارت وارد می‌کنند. همچنین، پیش‌فروش غیرقانونی ملک بدون اطلاع مالک نیز از جمله ترفندهای کلاهبرداران این حوزه است که می‌تواند مشکلات حقوقی بسیاری را برای مالکان به همراه داشته باشد.
کلاهبرداری از طرف مالک
مالک نیز می‌تواند با سوءاستفاده از اعتماد سازنده، دست به کلاهبرداری بزند. این امر می‌تواند از طریق بستن قرارداد هم‌زمان با چند سازنده، پیش‌فروش غیرقانونی ملک بدون اطلاع سازنده، فروش کل ساختمان بدون آگاهی او و یا پنهان کردن عیوب ملک مانند وقف بودن، مشکلات ثبتی یا بودن در رهن صورت گیرد.
به عنوان مثال، ممکن است شخصی خود را مالک معرفی کرده و با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت ببندد. درحالی‌که سند ارائه شده توسط او جعلی است و وی هیچ حقی بر ملک ندارد. در چنین مواردی، مالک با استفاده از سند جعلی، مال سازنده را به صورت نامشروع تصاحب کرده و مرتکب کلاهبرداری مشارکت در ساخت خواهد شد.
تنظیم قرارداد در محیطی معتبر مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل یا بنگاه مشاور املاک، با حضور طرفین و گواهان، از بروز اختلافات و سوءتفاهم‌های آتی در خصوص مفاد قرارداد جلوگیری می‌کند. همچنین، این موضوع به ایجاد اطمینان خاطر بین طرفین معامله کمک شایانی خواهد کرد.
اشتباهات رایج در قرارداد مشارکت در ساخت
دو ایراد عمده در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد:
- اغلب در این قراردادها به جای ارائه یک برنامه زمانی دقیق برای مراحل مختلف ساخت، صرفاً تاریخ نهایی تحویل ساختمان مشخص می‌شود. این امر می‌تواند به بروز تأخیرهای طولانی و پیش‌بینی نشده منجر شود.
- دوم، اعطای حق فروش یا پیش‌فروش واحدها به سازنده، ریسک بزرگی را به همراه دارد. سازنده ممکن است با استفاده از درآمد حاصل از پیش‌فروش، انگیزه‌ای برای اتمام پروژه نداشته باشد یا سرمایه لازم برای ادامه کار را از دست بدهد.
در نهایت، عدم انتخاب یک داور مشخص و کارآمد در قرارداد نیز می‌تواند منجر به طولانی شدن اختلافات و افزایش هزینه‌های حقوقی شود. داور می‌تواند به عنوان یک فرد بی‌طرف، اختلافات میان مالک و سازنده را خارج از دادگاه حل و فصل کند.
در سال‌های اخیر، مشارکت در ساخت به عنوان یکی از روش‌های رایج برای توسعه و نوسازی ساختمان‌ها شناخته شده است؛ اما همواره باید به خطرات و کلاهبرداری‌هایی که در این مسیر وجود دارد، توجه داشت. محسن زینلی، یکی از کارشناسان برجسته در زمینه ساختمان سازی است. او هشدار می‌دهد که بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی کافی از تفاوت نوسازی و بازسازی و همچنین عدم شناخت لازم از شرکت‌های ساختمانی معتبر، در دام کلاهبرداران گرفتار می‌شوند.
به عنوان مثال، مجموعه محسن زینلی به عنوان یک شرکت ساختمان سازی غرب تهران و به طور خاص شرکت ساختمانی در گیشا، از جمله شرکت‌های معتبر در این حوزه می‌باشد که با رعایت اصول حرفه‌ای، پروژه‌های مختلف ساختمان سازی مدرن و ساخت ساختمان لاکچری را با موفقیت به انجام رسانده است.
مجموعه محسن زینلی، در تمامی مراحل نوسازی ساختمان به دقت و با رعایت اصول قانونی عمل می‌کند؛ بنابراین، انتخاب یک شرکت ساختمانی معتبر، متعهد و باتجربه در زمینه ساخت و ساز، می‌تواند از خطرات مختلف و وقوع کلاهبرداری مشارکت در ساخت جلوگیری کرده و باعث اطمینان خاطر در اجرای پروژه‌های ساختمانی شود.
نکات و راهکار‌های قانونی برای پیشگیری از این مشکلات
پیشگیری همیشه بهتر از درمان است! اگرچه در صورت بروز مشکل در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توان از طریق مراجع قانونی پیگیری کرد، اما این فرایند طولانی، پرهزینه و همراه با استرس‌های روحی و روانی است. روند دادرسی‌ها همیشه قابل پیش‌بینی نیست و ممکن است احقاق حق شما زمان زیادی طول بکشد.
به همین دلیل، مشورت با یک وکیل باتجربه قبل از انعقاد قرارداد و دقت در جزئیات آن، بهترین راه برای پیشگیری از کلاهبرداری مشارکت در ساخت است. تنظیم این قرارداد بسیار حساس بوده و کوچک‌ترین سهل‌انگاری در آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری به همراه داشته باشد.
هرچه قرارداد جامع‌تر باشد و جزئیات بیشتری از حقوق و تعهدات طرفین را شامل شود، احتمال بروز اختلافات کاهش یافته و در صورت بروز اختلاف، اثبات حق شما در دادگاه آسان‌تر خواهد بود. به عبارت دیگر، یک قرارداد دقیق و کامل، مانند سدی محکم در برابر کلاهبرداری عمل می‌کند.
و در پایان
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی است بین مالک زمین و سازنده که طی آن هر یک به نسبت سهم خود از ملک بهره‌مند می‌شوند؛ اما عدم توجه به جزئیات این قرارداد، می‌تواند به ضرر طرفین تمام شود. کلاهبرداری مشارکت در ساخت متأسفانه اتفاقی رایج است و در صورت وقوع، اثبات آن در دادگاه به دلیل فقدان شواهد کافی بسیار دشوار خواهد بود.
بنابراین، ضمن توجه به مزایای مشارکت در ساخت، باید همواره احتمال وقوع کلاهبرداری را در نظر داشته باشید. همچنین، با تدابیر لازم از جمله تنظیم دقیق قرارداد و مشورت با وکیل متخصص، از بروز مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت جلوگیری کنید.
به طور کلی، با انتخاب یک سازنده متخصص و تنظیم یک قرارداد جامع و اصولی، می‌توانید با اطمینان خاطر پروژه ساختمانی خود را آغاز کنید و از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.