مشارکت در ساخت، راهکاری معمول برای نوسازی ساختمان‌های فرسوده است که طی آن، مالک زمین در ازای واگذاری ملک خود به سازنده، سهمی از ساختمان جدید را دریافت می‌کند. با توجه به افزایش محبوبیت این روش، قراردادهای این معامله و محاسبه مشارکت در ساخت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار شده‌اند تا از بروز اختلافات و تضییع حقوق طرفین جلوگیری کنند.
این قراردادها باید بر اساس قوانین مربوطه و با در نظر گرفتن حقوق و تعهدات هر یک از طرفین تنظیم شوند تا اطمینان حاصل شود که هر دو طرف از این همکاری منتفع خواهند شد.
در ادامه این مطلب، به بررسی دقیق‌تر نحوه محاسبه مشارکت در ساخت، درصد مشارکت و فرمول‌های محاسبه آن خواهیم پرداخت تا شما با اطلاعات کافی بتوانید تصمیمات آگاهانه‌ای در این زمینه اتخاذ کنید.
درصد مشارکت در ساخت و قدرالسهم چطور محاسبه می شود؟
برای تعیین سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید ارزش زمین یا ملک (آورده مالک) و هزینه‌های ساخت (آورده سازنده) مشخص شود. مجموع این دو، ارزش کل سرمایه‌گذاری را تشکیل می‌دهد. پس از تعیین درصد و محاسبه مشارکت در ساخت هر طرف و محاسبه مبلغ بلاعوض، اگر این مبلغ منفی شد، به این معنی است که مالک باید به سازنده مبلغی را پرداخت کند. در این حالت، برای اصلاح این وضعیت، باید سهم سازنده را کمی افزایش و سهم مالک را کاهش داد تا توازن بین آورده‌های دو طرف برقرار شود.
نکته مهم دیگر در مشارکت در ساخت، توجه به خطرات این نوع قراردادها است. محسن زینلی تاکید می‌کند که یکی از اصلی‌ترین خطرات مشارکت در ساخت، اختلافات احتمالی در تعیین سهم و تقسیم واحدها است که می‌تواند منجر به تاخیر در پروژه و حتی عدم تکمیل آن شود. به همین دلیل، محاسبه دقیق و شفافیت در قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است.
عوامل مؤثر بر درصد مشارکت در ساخت
تعیین دقیق و محاسبه درصد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین در پروژه‌های ساختمانی، امری حساس و پیچیده است که به عوامل متعددی بستگی دارد. چهار عامل اصلی که در این زمینه نقش کلیدی ایفا می‌کنند، عبارتند از:
ارزش زمین
مالک زمین، با اهدای زمین خود به پروژه، سهم مشخصی از واحدهای ساخته شده را به دست می‌آورد. ارزش زمین که معمولاً توسط کارشناسان املاک تعیین می‌شود، به طور مستقیم بر میزان سهم مالک تأثیر می‌گذارد. هرچه ارزش زمین بیشتر باشد، سهم مالک نیز بیشتر خواهد بود.
هزینه‌های ساخت و ساز
هرچه سازنده هزینه بیشتری برای ساخت پروژه متقبل شود، سهم بیشتری در مالکیت آن خواهد داشت. عوامل مؤثر بر هزینه ساختمان سازی مانند استفاده از مصالح باکیفیت، پیچیدگی طراحی، تعداد طبقات و متراژ ساختمان، به طور مستقیم بر تعیین و محاسبه درصد مشارکت در ساخت تأثیرگذارند. به عبارت دیگر، هرچه کیفیت و پیچیدگی پروژه بالاتر باشد و هزینه‌های ساخت افزایش یابد، سهم سازنده نیز در پروژه بیشتر خواهد شد.
هزینه پروانه ساخت
برای آغاز هر پروژه ساختمانی، اخذ پروانه ساخت الزامی است. در برخی موارد، مالک زمین شخصاً اقدام به دریافت این پروانه می‌کند و این موضوع بر سهم او در قرارداد و محاسبه مشارکت در ساخت تأثیرگذار است؛ اما در مواردی که زمین فاقد پروانه ساخت باشد، سازنده موظف به اخذ آن است.
هزینه‌های مربوط به اخذ پروانه ساخت نیز، از جمله عواملی است که بر محاسبه سهم هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت تأثیرگذار است. به عبارت دیگر، هزینه‌هایی که سازنده برای دریافت پروانه متحمل می‌شود، به عنوان بخشی از هزینه‌های کلی پروژه در نظر گرفته شده و در نهایت بر میزان سهم وی از پروژه افزوده خواهد شد. در نتیجه، سهم مالک از پروژه کاهش می‌یابد.
هزینه پایان کار و خلافی
پس از اتمام عملیات ساختمانی، سازنده و مالک موظفند نسبت به اخذ گواهی پایان کار از شهرداری و پرداخت جریمه‌های ناشی از تخلفات در حین ساخت اقدام کنند. طبق عرف معمول، این هزینه‌ها بر عهده سازنده است؛ اما توافق نهایی در این خصوص به قرارداد بین سازنده و مالک بستگی دارد.
مبلغی که بابت جریمه‌های ساختمانی و اخذ گواهی پایان کار پرداخت می‌شود، به طور مستقیم بر هزینه‌های کلی پروژه تأثیر خواهد گذاشت. در نتیجه، این هزینه بر نحوه تقسیم سود و زیان بین سازنده و مالک، یعنی محاسبه درصد مشارکت در ساخت، مؤثر است.
عرف درصد مشارکت در ساخت
عرف بازار، معیار مناسبی برای تعیین درصد و محاسبه مشارکت در ساخت نیست!
عوامل متعددی مانند ویژگی‌های خاص پروژه، مشخصات فنی و کیفی سازنده، هزینه‌های ساخت، تعداد طبقات و متراژ ساختمان بر تعیین نسبت سهم عادلانه هر یک از طرفین مؤثرند؛ بنابراین برای رسیدن به توافق منصفانه، لازم است بررسی‌های دقیق و همه‌جانبه‌ای صورت گیرد.
تکیه صرف بر عرف رایج، بدون در نظر گرفتن جزئیات پروژه، می‌تواند به بروز اختلافات و مشکلات جدی در اجرای قرارداد منجر شود. در چنین شرایطی، احتمال زیان‌دیدن یک یا هر دو طرف قرارداد بسیار بالا است.
از این رو، محاسبه مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین مراحلی است که مالکان و سازندگان باید به دقت به آن توجه کنند. در این فرآیند، تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. محسن زینلی، مدیر یکی از بهترین شرکت‌های ساختمان سازی در کوی نصر، در این زمینه معتقد است که برای موفقیت در پروژه‌های مشارکت در ساخت، لازم است که ابتدا تفاوت نوسازی و بازسازی به خوبی درک شود.
این شرکت ساختمان سازی غرب تهران به عنوان یکی از مجموعه‌های فعال در این حوزه و با تجربه بالا در پروژه‌های مختلف، توانسته است تجربه‌های ارزشمندی در زمینه مشارکت در ساخت و نوسازی ساختمان به دست آورد. این شرکت با استفاده از تکنولوژی‌های روز دنیا و رعایت استانداردهای ساختمان سازی مدرن، ساختمان لاکچری و پروژه‌های باکیفیتی را به انجام رسانده است.
نسبت سهم الشرکه (قدرالسهم) طرفین
برای تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین در پروژه‌های مشارکت در ساخت، معمولاً کل آورده‌ها را به صورت 100 در نظر می‌گیرند. سپس، نسبت آورده هر طرف به این عدد 100، نشان‌دهنده درصد سهم او از کل پروژه است. به عنوان مثال، اگر آورده مالک زمین 40 درصد از کل آورده‌ها باشد، سهم او از پروژه نیز 40 درصد خواهد بود که شامل زمین، ساختمان و تمامی منافع آن می‌شود.
درگذشته، زمانی که قیمت زمین نسبت به هزینه ساخت پایین‌تر بود، عرف بر این بود که سازنده 60 درصد و مالک زمین 40 درصد از پروژه را به خود اختصاص دهد. با افزایش قیمت زمین، این نسبت به 50-50 تغییر کرد و در حال حاضر، در بسیاری از موارد، مالک زمین سهم بیشتری (معمولاً 60 درصد) نسبت به سازنده دارد. این تغییر در نسبت سهم‌الشرکه به دلیل نوسانات قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز است.
در قرارداد و محاسبه مشارکت در ساخت، تقسیم سهم‌الشرکه صرفاً بر اساس تعداد واحدها روشی نادرست و منجر به اختلاف است. تعیین و تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت برای هر طرف، بدون توجه به متراژ نهایی آن‌ها که در صورت‌مجلس تفکیکی پس از پایان پروژه مشخص می‌شود، می‌تواند منجر به بروز اختلاف شود.
برای مثال، عبارت “واحدهای طبقه اول و سوم متعلق به مالک و واحدهای دوم و چهارم متعلق به شریک و طبقه سوم مشاع است” به دلیل عدم ذکر سهم‌الشرکه به صورت درصدی و امکان تغییر متراژ واحدها، از لحاظ حقوقی صحیح نیست.
بهتر است به طور دقیق در قرارداد، سهم‌الشرکه هر طرف به صورت درصدی از کل پروژه مشخص شود و همچنین شرطی مبنی بر پرداخت ما‌به‌التفاوت قیمت واحدها در صورت کم یا زیاد شدن متراژ آن‌ها درج گردد.
قدرالسهم مالک
وقتی بخواهیم سهم مالک زمین در یک پروژه ساختمانی را مشخص کنیم، ابتدا ارزش زمین را محاسبه می‌کنیم. سپس، کل پولی که برای ساخت ساختمان خرج می‌شود (هم هزینه زمین و هم هزینه ساخت) را حساب خواهیم کرد. اکنون، اگر ارزش زمین را به کل هزینه تقسیم کنیم، به عددی می‌رسیم که نشان می‌دهد سهم مالک زمین از کل پروژه چقدر است. این عدد را قدرالسهم مالک یا سهم‌الشرکه مالک زمین می‌نامیم.
نسبت آورده مالک زمین به مجموع کل هزینه پروژه و سرمایه‌گذاری = قدرالسهم مالک زمین
آورده‌های مالک در یک پروژه ساختمانی می‌تواند شامل زمین، مشارکت در هزینه‌های ساخت، پیگیری و اخذ مجوزهای لازم و حتی بهره‌مندی از امتیازات خاص مرتبط با زمین باشد.
قدرالسهم سازنده
قدرالسهم سازنده از طریق نسبت‌سنجی آورده وی به مجموع آورده‌ها به دست می‌آید. این نسبت، سهم سازنده را از کل ساختمان مشخص می‌کند.
نسبت آورده سازنده به مجموع کل هزینه پروژه و سرمایه‌گذاری = قدرالسهم سازنده
آورده سازنده می‌تواند به شکل پول نقد، تعهد پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز و یا پیش‌فروش قسمتی از واحدهای ساختمانی به اشخاص ثالث باشد.
روش های محاسبه درصد مشارکت در ساخت ساختمان
محاسبه درصد مشارکت در ساخت، به معنای سنجش سهم شما از کل پروژه است. برای این کار، همه کارهایی که انجام داده‌اید، از جمله تأمین زمین، پرداخت هزینه‌ها و نظارت بر پروژه، با کل کارهای ساخت مقایسه می‌شود. برای محاسبه این درصد، روش‌های زیر پیشنهاد می‌شود:
محاسبه تمامی هزینه‌های ساخت
برای تعیین دقیق درصد مشارکت هر یک از طرفین در ساخت، ابتدا باید مجموع هزینه‌های ساخت را به طور کامل محاسبه کرد. این هزینه‌ها شامل خرید زمین، هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد متخصصان و کارگران و تمامی هزینه‌های جانبی دیگر می‌شود. با محاسبه دقیق این هزینه‌ها، می‌توان به نسبت سهم هر فرد از پروژه پی برد و بر اساس آن، درصد مشارکت هر یک را مشخص کرد.
محاسبه کل میزان کاری شما
روش دوم محاسبه درصد مشارکت در ساخت، برآورد کل حجم کار انجام شده است. ابتدا مجموع کارهایی که سازنده انجام داده محاسبه می‌شود. سپس، کلیه کارهایی که مالک به صورت مستقیم انجام داده، مانند نصب مصالح، رنگ‌آمیزی، نصب کابینت‌ها و دکوراسیون داخلی، به عنوان سهم مالک در کار محاسبه می‌شود. با مقایسه این دو مقدار، می‌توان درصد دقیق مشارکت مالک در پروژه ساخت را تعیین کرد.
محاسبه درصد مشارکت در ساخت
برای محاسبه درصد مشارکت خود در ساخت یک ساختمان، کافی است ارزش کار انجام شده توسط شما را بر کل هزینه ساخت تقسیم کرده و حاصل را در 100 ضرب کنید. به عبارت دیگر، درصد مشارکت شما نشان می‌دهد که چه سهمی از کل هزینه‌های ساخت را بر عهده گرفته‌اید.
به عنوان مثال، اگر هزینه تمام شده ساخت ساختمانی 100 میلیون تومان باشد و شما 20 میلیون تومان از آن را پرداخت کرده باشید، سهم شما از پروژه برابر با 20 درصد خواهد بود. این محاسبه به شما کمک می‌کند دقیقاً بدانید که چه مقدار از ساختمان به شما تعلق دارد.
به طور کلی، محاسبه درصد مشارکت در ساخت، کلید تعیین سهم شما در پروژه است. این محاسبه به شما کمک می‌کند تا به طور دقیق مشخص کنید چه مقدار از کار ساخت و ساز را خودتان انجام داده‌اید و چه بخشی را به پیمانکار سپرده‌اید. با این روش‌ها، می‌توانید به راحتی حقوق و مزایای خود را در پروژه تعیین کرده و از آن‌ها اطمینان حاصل کنید.
فرمول دقیق تعیین درصد مشارکت در ساخت
محاسبه سهم سازنده و مالک در مشارکت ساخت، عمدتاً بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر انجام می‌شود. به طور معمول، سهم مالک در مقایسه با سازنده بیشتر است و به طور متوسط به ترتیب ۵۵ درصد و ۴۵ درصد یا ۶۰ درصد و ۴۰ درصد در نظر گرفته می‌شود.
با این حال، با توجه به نوسانات قیمت املاک، دستمزد نیروی کار و مواد اولیه ساخت و ساز در شهرهای مختلف، این ارقام ممکن است متفاوت باشد. برای مثال، در شهر تهران با در نظر گرفتن میانگین قیمت مسکن، می‌توان درصد مشارکت دقیق‌تری را محاسبه کرد.
البته لازم به ذکر است که این محاسبات تنها یک تخمین اولیه است و عوامل دیگری مانند نوع ساختمان، امکانات و موقعیت ملک نیز در تعیین سهم هر یک از طرفین مؤثر هستند.
در این بخش، شهر تهران را ملاک قرار داده و به بررسی نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت در این شهر می‌پردازیم.
فرمول محاسبه سود مشارکت در ساخت
فرمول دقیق محاسبه مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
(سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه) × ارزش زمین = ارزش آورده مالک
(سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت × C) تقسیم بر B تقسیم بر A = ارزش آورده سازنده
- A = سود سپرده کوتاه مدت × مدت زمان پروژه × مبلغ بلاعوض
- B = سود سپرده کوتاه مدت × مدت زمان پروژه × هزینه پروانه و عوارض ساخت
- C = میزان هزینه‌کرد سازنده در هر ماه از طول پروژه × مدت تا پایان پروژه
با استفاده از این فرمول، می‌توان تخمین نسبتاً دقیقی از درصد مشارکت در ساخت به دست آورد؛ اما لازم به یادآوری است که عواملی مانند متراژ زمین، تراکم مجاز، قیمت منطقه‌ای زمین و میزان کیفیت ساخت و ساز، می‌توانند به طور قابل‌توجهی بر نتایج نهایی تأثیرگذار باشند.
فرمول مشارکت در ساخت برای محاسبه مبلغ بلاعوض
آیا فرمولی مشخص برای محاسبه مبلغ بلاعوض در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد؟
بله، فرمول‌های مشخصی برای محاسبه مبلغ بلاعوض وجود دارد. این مبلغ بر اساس آورده‌های طرفین قرارداد، یعنی مالک و سازنده و همچنین سهم هر یک از آن‌ها در پروژه تعیین می‌شود.
فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
قدرالسهم مالک × (آورده مالک + آورده سازنده) – آورده مالک = مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
برای درک بهتر نحوه محاسبه بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت، بیایید مثالی را بررسی کنیم. فرض کنید شما زمینی به ارزش 10 میلیارد تومان دارید و می‌خواهید با یک سازنده مشارکت کنید. سازنده نیز متعهد می‌شود هزینه ساخت به ارزش 6 میلیارد تومان را تقبل کند.
اگر توافق کنید که شما 3 واحد و سازنده 2 واحد از 5 واحد ساختمان را داشته باشید، یعنی سهم شما 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد باشد، محاسبات به این صورت خواهد بود:
400 میلیون تومان= 60%× (10+6) -10 = مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
در مثال فوق، سازنده موظف است مبلغ 400 میلیون تومان به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت نماید تا بتواند مالکیت دو واحد از آپارتمان را به دست آورد. اما لازم به ذکر است که مبلغ بلاعوض همیشه به نفع مالک نیست. در برخی موارد، ممکن است شرایط به گونه‌ای باشد که مالک مجبور به پرداخت بلاعوض به سازنده شود.
فرض کنید که شما به عنوان مالک، زمینی به ارزش ۱۰ میلیارد تومان دارید و می‌خواهید با یک سازنده برای ساخت آپارتمانی ۱۰ واحدی مشارکت کنید. سازنده نیز متعهد می‌شود که هزینه‌های ساخت و ساز به ارزش ۱۰ میلیارد تومان را تقبل کند. در این حالت، سهم شما به عنوان مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد خواهد بود.
با توجه به این شرایط، محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت به صورت زیر انجام می‌شود:
2- میلیارد تومان = 60%× (10+10) -10= مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
همان‌طور که در این محاسبه دیدیم، مبلغ بلاعوض می‌تواند منفی شود؛ یعنی به جای اینکه سازنده به مالک پولی پرداخت کند، ممکن است مالک مجبور شود به سازنده مبلغی را پرداخت کند. برای مثال، در سناریویی که محاسبه کرده‌ایم، مالک باید 2 میلیارد تومان به سازنده پرداخت می‌کرد تا بتواند مالک 60 درصد از واحدها شود.
در چنین شرایطی، اگر مالک توانایی مالی برای پرداخت این مبلغ را نداشته باشد، چندین گزینه پیش رو دارد. یکی از این گزینه‌ها، تغییر درصد مشارکت است به طوری که سهم سازنده افزایش یابد و در نتیجه مبلغ بلاعوض کاهش پیدا کند یا حتی مثبت شود.
گزینه دیگر، پیش‌فروش یکی از واحدها است تا از این طریق بتوان مبلغ مورد نیاز برای پرداخت بلاعوض را تامین کرد. البته انتخاب هر یک از این گزینه‌ها به شرایط مالی مالک و توافقات طرفین بستگی دارد.
مشارکت در ساخت، معامله‌ای پرسود برای مالک یا سازنده؟
یکی از سؤالات رایج در مورد قراردادهای مشارکت در ساخت، این است که آیا مالک سود بیشتری می‌برد یا سازنده؟ در حالی که مالکان به دلیل مالکیت اولیه ملک، انتظار سود بیشتری دارند، واقعیت این است که مشارکت در ساخت یک تعامل برد – برد است و هر دو طرف این قرارداد می‌توانند از مزایای آن بهره‌مند شوند.
مالکانی که خانه‌های قدیمی یا زمین دارند، اغلب به دلیل هزینه‌های بالای ساخت و ساز و عدم تخصص در این زمینه، به دنبال مشارکت با سازندگان حرفه‌ای هستند. از سوی دیگر، سازندگان نیز با استفاده از زمین و سرمایه مالک، می‌توانند به پروژه‌های ساختمانی دست پیدا کنند و سود قابل‌توجهی به دست آورند.
مشارکت در ساخت نه تنها برای مالک و سازنده سودآور است، بلکه منافع دیگری نیز دارد. برای مالک، این فرصتی برای نوسازی ساختمان و ملک خود، افزایش ارزش آن و حفظ خاطرات قدیمی است. برای سازنده نیز، فرصتی برای اجرای پروژه‌های جدید و کسب درآمد است.
از سوی دیگر، این قراردادها می‌توانند به نوسازی بافت‌های فرسوده شهری کمک کرده و جلوه بصری شهر را بهبود بخشند. در نهایت، می‌توان گفت که مشارکت در ساخت یک راهکار هوشمندانه برای مالکان و سازندگان است که به نفع همه افراد تمام می‌شود.
سخن پایانی
تعیین و محاسبه مشارکت در ساخت، یکی از حساس‌ترین و پیچیده‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت است. این پروسه، مستلزم بررسی دقیق و همه جانبه عوامل مختلف از جمله هزینه‌های ساخت، ارزش زمین، متراژ واحدها و سایر شرایط توافقی است. به ویژه در مواردی که چند نفر مالک زمین باشند، تقسیم‌بندی سهم هر یک از مالکان و توافق بر سر درصد مشارکت، امری دشوارتر می‌شود و نیازمند تنظیم قرارداد جداگانه‌ای بین مالکان است.
با توجه به پیچیدگی این نوع قراردادها، توصیه می‌شود که برای انجام یک مشارکت در ساخت موفق و بدون مشکل، از مشاوره و کمک افراد متخصص و باتجربه در این زمینه بهره‌مند شوید. مجموعه ساختمانی محسن زینلی، با تکیه بر تیم حرفه‌ای خود، آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و اجرایی در تمامی مراحل مشارکت در ساخت به شما عزیزان است. جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.